中心區(qū)狂擠牙膏，舊改挑起大梁！2026廣州供地計(jì)劃曝光

廣州供地計(jì)劃，來了！

今天，市規(guī)自局正式公布了《廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。全年供應(yīng)794宗建設(shè)用地，總用地面積超4487萬(wàn)㎡，信息量拉滿。

先看大家最關(guān)心的涉宅用地，全年合計(jì)91宗，體量跟前兩年相比，屬于穩(wěn)中有進(jìn)的水平，沒有大水漫灌，也沒有明顯縮量。

其中，中心區(qū)依舊是供應(yīng)的重頭戲：越秀、天河、海珠、荔灣中心四區(qū)合計(jì)推出33宗地塊，占全市涉宅地總宗數(shù)的三分之一以上。

如果加上白云區(qū)的24宗地，中心區(qū)就包攬了全市超六成的宅地供應(yīng)，分量不言而喻。

分區(qū)域來看，白云區(qū)是今年當(dāng)之無愧的供應(yīng)大戶，24宗地塊幾乎占到全市的四分之一，既有設(shè)計(jì)之都、白云新城核心區(qū)的宅地，也覆蓋了三元里、蕭崗、夏茅等大批舊改安置地塊，妥妥坐穩(wěn)廣州主城擴(kuò)容、城市更新的核心戰(zhàn)場(chǎng)。

天河以15宗地塊成為中心四區(qū)的供應(yīng)主力，地塊覆蓋金融城、天河智谷、奧體等核心熱門板塊，精準(zhǔn)鎖定廣州最堅(jiān)挺的改善購(gòu)買力。

越秀、海珠分別有4宗、3宗地塊入市，荔灣則推出11宗，無一例外都是核心成熟地段的絕版供應(yīng)，稀缺性拉滿。

當(dāng)然，全年近百宗宅地里，真正能定調(diào)今年廣州樓市天花板、攪動(dòng)土拍市場(chǎng)的，永遠(yuǎn)是中心區(qū)那幾宗自帶流量的“壓艙石”地塊。

首當(dāng)其沖的便是越秀馬場(chǎng)地塊，這塊地的影響力有多大，我們就不多說了。

其次便是天河金融城東AT101815地塊（省石油化工地塊）。

這宗地塊計(jì)容建面超8萬(wàn)㎡，其中商業(yè)辦公2萬(wàn)多㎡，住宅占了大頭，容積率5.9，是實(shí)打?qū)嵉慕鹑诔呛诵膮^(qū)稀缺宅地。

不出意外的話，它會(huì)是今年廣州土拍市場(chǎng)的頭號(hào)“種子選手”，未來將鎖定頂豪改善的定位。

華景北路AT080122地塊（生物藥廠地塊），這塊地在今年的土地推介會(huì)上重點(diǎn)推介過。

作為天河核心區(qū)罕見的宅地，它不僅是華景新城板塊近十年來的新增供應(yīng)，更被業(yè)內(nèi)視作“保利天瑞2.0”。

地鐵11號(hào)線華景路站的通勤優(yōu)勢(shì)、片區(qū)成熟的強(qiáng)教育資源，再加上低密度新規(guī)產(chǎn)品的加持，幾乎精準(zhǔn)踩中了天河改善客群的所有核心需求。

還有越秀區(qū)海月東街AD014224地塊，同樣分量十足。

這是老越秀核心區(qū)的純二類居住用地，計(jì)容建面近5.5萬(wàn)㎡，盡管容積率8.0，但完全擋不住地段的稀缺性。

臨近廣州火車站的環(huán)市路以南地塊，周邊有東風(fēng)西路小學(xué)（流花校區(qū)），廣東省一級(jí)學(xué)校，并且塊地還自帶2000㎡商業(yè)。

老越秀的頂級(jí)學(xué)位、全維成熟配套，還有沉淀了幾十年的老城煙火氣，是無數(shù)廣州人的置業(yè)執(zhí)念，這類地塊真的是賣一塊、少一塊。

值得一提的是，還有幾宗地塊也走出了差異化的稀缺路線。

黃埔魚珠車輛段一期地塊，占地超11萬(wàn)㎡，容積率僅1.9，低密度+車輛段上蓋+魚珠CBD，未來大概率會(huì)打造片區(qū)標(biāo)桿改善產(chǎn)品。

花都秀全湖推出一宗容積率僅1.0的低密度宅地，這在近幾年的廣州供地里極其少見，給遠(yuǎn)郊的差異化改善需求，留了一個(gè)難得的窗口期。

看完這份供地計(jì)劃，可以清晰看出廣州今年供地思路。不過比起地塊本身，背后的信號(hào)遠(yuǎn)比數(shù)字本身更值得琢磨。

第一，中心區(qū)供地依然是“擠牙膏”模式。

天河、海珠雖然有地，但很多是邊角料或者需要調(diào)規(guī)的地塊，真正的核心位置、方正大地塊，越來越少。這意味著未來中心區(qū)的新房會(huì)繼續(xù)豪宅化、小眾化。

第二，城中村改造正式成為供地主力軍。

清單里超半數(shù)的地塊都來自城中村改造的安置地塊、舊改融資地塊，從越秀瑤臺(tái)、天河小新塘，到白云三元里、黃埔五村七片，廣州的舊改已經(jīng)從“大拆大建”的階段進(jìn)入了真正落地的環(huán)節(jié)，這也是城市更新真正的長(zhǎng)期價(jià)值。

第三，容積率分化越來越明顯。

一邊是海珠8.5、越秀8.0這種高密度地塊，一邊是黃埔1.9、花都1.0低容積率地塊。市場(chǎng)在分化：核心區(qū)繼續(xù)向上要空間，外圍開始向下要品質(zhì)。開發(fā)商拿地的時(shí)候，操盤邏輯完全不一樣。

第四，需求全面覆蓋，讓供地真正回歸居住本質(zhì)。

從保障房、剛需剛改，到核心區(qū)改善、頂豪，甚至是低密墅居，今年的供地幾乎覆蓋了所有購(gòu)房需求，不再是以往“一刀切”的模式，官方對(duì)市場(chǎng)需求的判斷已經(jīng)越來越精準(zhǔn)了。

這份供地計(jì)劃看下來，最大的感受是：廣州的土地市場(chǎng)正在告別“大水漫灌”。每一塊地的使命都更清晰了，有的為了穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)，有的為了提速舊改、兌現(xiàn)回遷安置，有的則是為了給核心CBD補(bǔ)齊居住短板，每一步都精準(zhǔn)踩點(diǎn)。

對(duì)開發(fā)商來說，今年拿地不能再靠地段“躺贏”了。容積率限制、配建要求、與舊改進(jìn)度的綁定……這些細(xì)節(jié)才是決定項(xiàng)目最終能否盈利、能否跑贏市場(chǎng)的核心。

對(duì)買房人來說，盯緊那些容積率2.0以下的地塊，它們才是未來幾年廣州真正的改善盤來源。至于那些容積率破8的，除非價(jià)格特別有誠(chéng)意，否則就得掂量掂量自己的心臟受不受得了那么密的樓距。

接下來，就看這些地塊會(huì)被哪些房企拿下，又會(huì)給廣州帶來什么樣的產(chǎn)品了。

最后，附上2026年廣州涉宅供地計(jì)劃清單↓↓↓