杭州首單保租房REIT獲受理 保租房資本化賽道持續擴容

觀點網 5月7日，深交所官網顯示，中金杭州安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目審核狀態更新為“已受理”。

這是杭州在保租房公募REITs領域的第一單，從4月29日正式申報到受理僅間隔8天。若順利推進，它將成為全市場第10只保租房REIT。

5月8日，觀點指數研究院發布報告指出，隨著租賃住房REITs申報范圍全面放開，預計2026年將有更多市場化項目登陸資本市場，行業規模與覆蓋區域持續擴大。

就在4月中旬，國泰海通中國建筑租賃住房REIT獲上交所受理。更早前的3月，中金廈門安居REIT擴募獲批，成為全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REIT。

一級市場擴容與二級市場表現正形成共振，保租房REITs逐漸從“稀缺品種”發展為公募REITs市場中不可忽視的力量。

拆解底層資產

中金杭州安居保租房REIT的加入，讓保租房REIT區域覆蓋版圖進一步完善。此前已上市產品分布在廈門、深圳、北京、上海、蘇州等地，同樣為人口凈流入量大、租賃需求旺盛的核心城市。

從管理架構來看，該基金的管理人為中金基金管理有限公司，專項計劃由中國國際金融股份有限公司出任管理人，資金托管由杭州銀行負責。

根據招募說明書申報稿，底層入池組合由原始權益人安居寧巢持有的四個保租房項目構成，分別是寧巢·公寓明石創新產業基地項目、寧巢·公寓石橋路項目、寧巢·公寓轉塘象山國際二期項目以及寧巢·公寓之江一期項目。

四個項目均位于杭州主城區，合計建筑面積約17.03萬平方米，面向新市民與青年人等政策保障群體供應租賃住房。截至2025年末，這批資產的整體出租情況保持穩定，租金回款水平也維持在較高區間。

整體估值層面，四宗入池項目合計評估價值約24.06億元，評估基準日為2025年12月31日，采用收益法測算，評估增值率42.71%，折現率取值為5.50%，資本化率約5.70%。

據悉，入池資產中，上市估值最高、體量最大的明石公寓項目。總建筑面積為8.75萬平方米，規劃房源1469套，于2021年9月投入運營。

據招募說明書披露的資產評估結果，明石公寓估值約8.52億元，單價約為9733元/平方米，首年資本化率（Cap Rate）為4.58%。2026年度和2027年度預計可供分配金額分別為3482.09萬元和3，544.31萬元，基于擬募集規模8.52億元，凈現金流分派率（年化）分別為4.09%和4.16%。

戶型方面，在1469套保障性租賃住房中，共有一居室（1015套）、兩居室（287套）和三居室（167套）。配套公建建筑面積5371.13平方米，商業可供出租面積4721.91平方米。

從核心運營指標來看，明石公寓項目在報告期內經歷了明顯的爬坡過程。2023年至2025年，租賃住房部分時點面積出租率分別為95.90%、99.32%和98.85%；2024年4月，項目出租率曾達到100%，此后始終保持在98%以上的高位運行狀態。

三年間，加權平均出租率分別為78.61%、98.61%和98.10%。配套商業部分出租率從2023年末的23.58%升至2025年末的73.52%。

租金方面，租賃住房平均租金水平從2023年的44.09元/平方米/月提升至2025年的46.11元/平方米/月，2025年度租賃住房租金錄得4275.34萬元，2025年當期租金收繳率達99.88%。

在租戶結構上，明石公寓以個人租戶為主。截至2025年末，已出租1453套。其中，個人租戶面積占比75.10%，企業租戶面積占比24.90%；企業租戶中，貨幣金融服務業占比最高。招募說明書披露，不存在對項目收入貢獻超過10%的現金流提供方，租戶分散度良好。

財務方面，2023年-2025年，項目公司營業收入分別為3484.54萬元、4481.08萬元和4910.97萬元，由租金收入、物業費和保潔費構成；息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）從1352.10萬元提升至4140.60萬元；凈利潤由2023年的-2113.97萬元扭轉為2025年的616.84萬元；營業毛利率從27.72%升至63.67%。

中金杭州安居保租房REIT的面世，并不是一次偶然的資產打包行為，而是與杭州市保障房體系近年來的深度整合一脈相承。

2022年底，杭州市安居集團正式掛牌成立，定位于以保障性住房投資、建設和運營為主業的市屬國企，意在解決過去保障房領域“重建輕管”的問題，將分散在體系內的公租房、保障性租賃住房、共有產權房等各類安居資源統一納入一個平臺。

短短三年間，該集團累計籌集的保障性住房已突破12萬套（間），其中公租房約8.83萬套、保租房約2.78萬套（間），另有7個共有產權房項目落地，合計6749套。

在此架構下，2024年1月3日，杭州市安居寧巢投資有限公司正式設立，注冊資本30億元，成為安居集團旗下專門承接保租房投資、建設與運營的核心板塊。

運營房源數量在兩年內從約8000套提升至約2.2萬套，服務半徑覆蓋杭州八個城區，逐步搭建起適配藍領工人、白領職員和青年人才等不同客群的租住產品線。

擴容與挑戰

從2022年首批產品上市算起，保租房REITs已走過四年。截至2026年3月末，全市場上市公募REITs產品79只，總市值約2263億元，其中保租房REITs共8只，市值約187.3億元，占比約8.28%。

4月8日中航北京昌保租賃住房REIT掛牌后，上數量升至9只，中金杭州安居保租房REIT與國泰海通中建租賃住房REIT項目同步推進，年內突破10只基本沒有懸念。

一級市場熱度是最直觀的窗口。4月10日，中航北京昌保租賃住房REIT提前結募，公眾有效認購倍數高達1249.33倍，網下認購倍數434.92倍，發售價格2.317元/份，2026年度凈現金流分派率預測為4.15%。更早的2025年，部分優質保租房REITs認購比例已降至0.3%至0.5%，中簽率明顯走低。

二級市場方面，保租房REITs整體漲幅在公募REITs各品類中居于前列。全年行情展現出顯著的“先漲后跌”特征。據此前媒體統計，2025上半年，在低利率環境下，穩定分紅資產的稀缺性凸顯，加之REITs會計處理規則優化帶來的機構配置需求持續提升，保租房板塊漲幅一度達到24.7%。

然而進入下半年，隨著A股主要指數回升帶動市場風險偏好轉移，疊加多只項目解禁帶來的拋售壓力顯現，板塊出現明顯回調，全年漲幅收窄至13%左右。

截至2025年末，已上市8只保租房REITs較發行價整體漲幅近54%，最高漲幅約82%，對比其他類型公募REITs漲幅最高。

進入2026年，板塊延續震蕩上行態勢，截至發稿，華夏北京保障房REIT收盤價較發行價上漲超六成，保持領先地位。

資金追捧的背后，保租房REITs的核心優勢在于底層資產的抗周期屬性，出租率高、租金收繳率穩定、現金流可預測性較強。2025年，板塊內多數產品擁有95%以上的出租率、接近100%的租金收繳率。

以國泰海通城投寬庭保租房REIT為例，2025年該基金實現收入1.84億元，同比增長2.48%；可供分配金額1.28億元，實際分配金額1.31億元。華夏華潤有巢REIT全年可供分配金額完成招募說明書預測值的102.15%，底層資產整體出租率94.95%，租金收繳率高達99.95%。

值得關注的是，保租房REITs板塊也面臨一些現實考驗。中信證券首席經濟學家明明指出，2026年地方保租房補貼逐步退坡是既定趨勢，部分依賴補貼的項目現金流或顯著承壓，機構和個人投資者需警惕分派率進一步下滑的風險。

如果說“首發”是保租房REITs解決了“有沒有”的問題，那么“擴募”則決定了天花板有多高。

2025年6月25日，華夏北京保障房REIT完成擴募份額上市，成為國內首單成功擴募的租賃住房REITs項目。此后，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT等多只產品相繼提出擴募計劃。

2026年3月17日，中金廈門安居REIT擴募獲批，預計擴募規模6.858億元，擬購入廈門市島內兩個公寓項目，成為全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REIT。匯添富上海地產REIT同期也啟動了擴募流程。

擴募機制的成熟，意味著REITs不再是一次性的資產包裝，而是可以持續裝入新資產、做大規模的資產上市平臺。

存量盤活則為擴募提供了源源不斷的資產供給。杭州安居集團的實踐頗具代表性，2025年11月，安居集團發布存量房源征集通告，面向主城八區吸納閑置存量房源，優先改造中心城區優質物業。

此后，寧巢河語光年府改造項目入市；峰閣府1232套房源完成合規轉化與交付。2026年3月，安居寧巢聯動區域市屬國企集中盤活1374套核心區安置房。在增量端，6個公交場站+TOD復合項目的建設，總建筑面積超31萬平方米，預計2027至2029年陸續交付。“存量盤活打底、增量建設跟進”的模式，為未來REIT擴募儲備了較為充足的候選資產。

存量盤活在各地的推進路徑正日趨多元。在房源端，上海靜安區于2026年3月31日簽約全國首例“住房收購置換”項目--居民以舊房置換新房，改造后納入保租房供應池。

在資金端，太保資產-新黃浦筑夢城保租房ABS于3月30日掛牌，發行規模11.94億元，成為公募REITs之外保租房資產證券化的又一條通道。

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