債權(quán)人注銷抵押預(yù)告登記后如何保護(hù)保證人權(quán)利

　　司法實(shí)踐中存在這樣一種情況：債務(wù)人向債權(quán)人借款，債權(quán)人為保障實(shí)現(xiàn)債權(quán)在債務(wù)人購買的尚未竣工交付的房屋上設(shè)立抵押預(yù)告登記，同時(shí)第三人承諾提供連帶保證責(zé)任。因債務(wù)人未按期還款，保證人承擔(dān)了保證責(zé)任。債權(quán)人在債權(quán)實(shí)現(xiàn)后，對(duì)抵押預(yù)告登記進(jìn)行了注銷。在此情況下（暫不討論債權(quán)人注銷行為的適當(dāng)性），保證人能否享有抵押預(yù)告登記的權(quán)利？該權(quán)利如何行使，實(shí)踐中存在不同認(rèn)識(shí)。有必要對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行探討，以充分保護(hù)誠信履行義務(wù)的保證人的合法權(quán)利。

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一

保證人能否享有抵押預(yù)告登記權(quán)利

有觀點(diǎn)認(rèn)為，保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，債權(quán)人注銷了對(duì)房屋的抵押預(yù)告登記，故因抵押預(yù)告登記不再存續(xù)，保證人在事實(shí)上不能享有抵押預(yù)告登記的權(quán)利。

　　筆者認(rèn)為，根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的從屬性原理，通常情況下，債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)后，享有的從權(quán)利包括抵押預(yù)告登記權(quán)利也隨之消滅。但民法典第五百五十九條規(guī)定：“債權(quán)債務(wù)終止時(shí)，債權(quán)的從權(quán)利同時(shí)消滅，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”由此確定了債權(quán)債務(wù)終止時(shí)從權(quán)利同時(shí)消滅的例外情形，民法典第七百條就屬于“法律另有規(guī)定”的情形，該條規(guī)定：“保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，除當(dāng)事人另有約定外，有權(quán)在其承擔(dān)保證責(zé)任的范圍內(nèi)向債務(wù)人追償，享有債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的權(quán)利，但是不得損害債權(quán)人的利益。”據(jù)此，保證人在向債權(quán)人履行保證責(zé)任后，在各方當(dāng)事人沒有相反約定亦不損害債權(quán)人權(quán)利的情況下，即應(yīng)享有債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的權(quán)利包括抵押預(yù)告登記的權(quán)利。債權(quán)人將其名下的抵押預(yù)告登記注銷，該行為系其單方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的結(jié)果，不涉及權(quán)利客體消滅等非法律行為。在標(biāo)的房屋存續(xù)的情況下，抵押預(yù)告登記被注銷并不代表抵押預(yù)告登記權(quán)利的絕對(duì)消滅，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)仍可以重新設(shè)立，故注銷行為不能妨礙保證人依法享有抵押預(yù)告登記的權(quán)利。

二

保證人享有的抵押預(yù)告登記權(quán)利是否需要辦理登記

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)事人合意的情形下，抵押預(yù)告登記權(quán)利必須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上作為權(quán)利人享有和取得的依據(jù)，登記后對(duì)社會(huì)具有公示效力。而在依據(jù)民法典第七百條取得的情形下，權(quán)利的取得不依當(dāng)事人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記為前提條件。

筆者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)強(qiáng)制公示的規(guī)范體系下，抵押預(yù)告登記一經(jīng)注銷，善意第三人可基于注銷的外觀推定權(quán)利已消滅。如果債務(wù)人在房屋上再次設(shè)立預(yù)告登記抵押并辦理登記，基于公示公信原則，勢(shì)必對(duì)保證人的順位利益產(chǎn)生不利影響。此外，從《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保制度解釋》）第五十二條第一款規(guī)定的“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償……”看，盡管保證人為債務(wù)人代償債務(wù)后享有的代位權(quán)是法定的，但如果請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，需要滿足“辦理抵押預(yù)告登記”這一前提條件。因此，保證人享有的抵押預(yù)告登記權(quán)利雖不需要法院確認(rèn)即依法取得，但為保障將來實(shí)現(xiàn)順位在先的抵押權(quán)，保證人應(yīng)及時(shí)請(qǐng)求債務(wù)人協(xié)助辦理抵押預(yù)告登記。

三

保證人能否依照《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款規(guī)定行使權(quán)利

按照通常做法，保證人行使抵押預(yù)告登記權(quán)利，應(yīng)根據(jù)民法典第二百二十一條第二款規(guī)定，辦理抵押預(yù)告登記后，在具備辦理抵押登記條件九十日內(nèi)辦理抵押登記，然后再行使抵押權(quán)。《擔(dān)保制度解釋》實(shí)施后，另一種更加便捷的路徑是按照該解釋第五十二條第一款規(guī)定，保證人作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人直接請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)該條款“經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”的規(guī)定，以及民法典第二百二十一條第二款“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，此時(shí)保證人陷入法律邏輯的困境：保證人履行保證義務(wù)→債權(quán)消滅→預(yù)告抵押登記失效→保證人無法通過該路徑實(shí)現(xiàn)權(quán)利。

筆者認(rèn)為，從《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第五條規(guī)定的“預(yù)告登記的買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十一條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’”可以看出，民法典第二百二十一條主要系針對(duì)買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議而作出的規(guī)定。盡管預(yù)告登記制度在不動(dòng)產(chǎn)抵押中得到廣泛運(yùn)用，但是民法典關(guān)于預(yù)告登記效力的規(guī)定難以全部適用于不動(dòng)產(chǎn)抵押的預(yù)告登記。從合乎法理和邏輯的角度出發(fā)，有必要對(duì)上述條款中的“債權(quán)消滅”作出限縮性解釋，即在協(xié)議不是買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議而是擔(dān)保物權(quán)協(xié)議的情況下，主債權(quán)雖已實(shí)現(xiàn)但保證人的追償權(quán)債權(quán)尚未實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為債權(quán)并未消滅或者消滅的效力僅及于債權(quán)人而不及于保證人。