簽了十年租約，中途換了房東，新房東要求騰房并支付30多萬場地占用費……

十年長約遇房東易主

究竟是買賣不破租賃

還是抵押在前租約無效？

房屋產權易主

新房東起訴租戶要求搬離

2017年，B公司向某金融公司借款，其提供案涉房產抵押并辦理抵押登記。因B公司未履行到期債務，2019年5月，某金融公司向法院提起訴訟，訴訟過程中，A公司通過債權轉讓獲得債權，法院依法變更訴訟主體，并判決A公司有權對案涉房產行使抵押權。

2022年5月，在不動產登記信息上已載明抵押的情況下，B公司與李某簽訂租賃合同，約定租期十年，后李某將案涉房產轉租給某咨詢公司實際使用。

案涉房產經拍賣但流拍，B公司無其他財產可供執行，A公司同意以物抵債，于2023年依法獲得案涉房產所有權。所有權變更后，法院向案涉房產租戶發出通知書，載明所有權變更情況，A公司亦向租戶發函要求遷出案涉房產或重新辦理租賃手續。因未達成一致意見，A公司向法院起訴，請求判令李某及實際使用人某咨詢公司立即騰退、返還案涉房產，并支付場地占用費30萬余元。

李某辯稱，A公司未按法律規定辦理抵押權受讓轉移登記和變更登記，不能取得針對善意第三人的對抗效力，應適用《中華人民共和國民法典》“買賣不破租賃”的相關規定。

法院：抵押在前租賃在后

“買賣不破租賃”不適用

法院經審理認為：首先，A公司通過債權轉讓的方式獲得債權，根據民法典中關于抵押權隨主債權轉讓的規定，A公司受讓主債權時抵押權已一并轉移，無需另行辦理轉移登記，即可對抗后設立的租賃關系。

其次，在執行階段，案涉房屋上所設立抵押權因債務清償而消滅，A公司取得案涉房屋的所有權，符合《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定中，“房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動”之情形。李某作為抵押權設立后形成的承租人，其租賃權不得對抗A公司基于抵押權實現而取得的所有權，不適用“買賣不破租賃”的相關規定。

最后，A公司取得案涉房屋所有權后，李某與B公司之間的租賃合同關系終止，缺乏繼續占有、使用案涉房屋的合法依據，某咨詢公司亦無權繼續占用、使用案涉房屋。A公司作為所有權人，其主張場地占用費，符合物權收益權能的本質要求，而某咨詢公司承租案涉房屋后，不存在欠付李某租金的情形，A公司要求其支付場地占用費的請求，法院不予支持，如后續其不配合履行騰房義務，A公司可另行主張場地占用費。

綜上，法院判決李某及某咨詢公司向A公司騰退并返還案涉房屋；李某向A公司支付場地占用費。該判決已生效。

法官：不動產上可能存在

多種權利負擔

租房前應確認權屬狀態

隨著經濟的發展，財產的利用方式日益多元，作為社會經濟活動的重要生產資料，不動產上可能同時存在租賃權、抵押權等多種權利負擔，出現二次租賃、債權轉讓等復雜情形。為維護承租人的合法權益，我國法律規定“所有權變動不破租賃”條款，同時亦對抵押權與租賃權設立時間進行規定，以防止合法債權權益被損害。本案中，案涉房產抵押權設立在前，且因實現抵押權發生所有權變動，法院依法支持A公司的訴訟請求，保護當事人合法債權權益。

法官提醒，對于承租人而言，無論是直接向所有權人或“二房東”租賃不動產，都應簽署書面合同，并向出租方確認不動產權屬以及是否存在抵押、查封、出售等情形。若存在權利負擔，需謹慎考慮租賃風險。出租方也應明確告知抵押人及承租人真實情況，如遇抵押權實現，應配合權利人完成權利變動，否則將面臨場地占用費、搬遷費等賠償責任。

轉自：山東高法