北盈律所·王正軍律師｜征地補(bǔ)償協(xié)議簽之前先把這幾件事核對清楚

征地補(bǔ)償協(xié)議，字一簽，就具有了法律約束力。但現(xiàn)實(shí)中，很多人是在“不簽不行”的壓力下匆忙落筆，事后才發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償縮了水、面積不對、關(guān)鍵款項(xiàng)漏了項(xiàng)。這份自查清單，幫你在簽字之前心里有數(shù)。

面積是補(bǔ)償計(jì)算的基數(shù)，差一畝地就是幾萬甚至幾十萬的差距。

簽協(xié)議前，核對三項(xiàng)：權(quán)屬證書上記載的面積、土地現(xiàn)狀調(diào)查表上的面積、協(xié)議上寫的面積。三者不一致的，一定要問清楚依據(jù)是什么。按照法定程序，土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果必須由所有權(quán)人、使用權(quán)人共同簽字確認(rèn)，如果調(diào)查表上沒有你的簽字，這個(gè)面積就不能作數(shù)。實(shí)踐中因?yàn)闅v史原因，證載面積有時(shí)會小于實(shí)際面積，如果遇到這種情況，可要求征收部門據(jù)實(shí)丈量并補(bǔ)充認(rèn)定。

征地補(bǔ)償不是“一口價(jià)”。根據(jù)《土地管理法》第四十八條，法定補(bǔ)償項(xiàng)目至少包括五筆：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償，以及被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

簽協(xié)議時(shí)逐一核對五筆費(fèi)用是否都有體現(xiàn)，協(xié)議中只籠統(tǒng)寫“一次性補(bǔ)償××萬元”的，是常見的隱患。其中，社會保障費(fèi)用很容易被忽略或漏列。法律規(guī)定這條費(fèi)用的原則是“先保后征”——保障費(fèi)用不落實(shí)，征地就不能獲批。

簽協(xié)議前，務(wù)必問清楚：社保費(fèi)用有沒有單獨(dú)列支？自己有沒有被納入保障名單？補(bǔ)償方案里應(yīng)有被征地農(nóng)民社會保障方案，各地都有具體標(biāo)準(zhǔn)，可以向當(dāng)?shù)厝松绮块T核實(shí)。

協(xié)議上的簽約方是誰，直接決定協(xié)議的效力。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，征地補(bǔ)償安置協(xié)議的一方應(yīng)當(dāng)是縣級以上地方政府或其自然資源主管部門，另一方是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。被征收人與“村民委員會”“項(xiàng)目指揮部”“開發(fā)公司”這些主體簽協(xié)議，可能存在權(quán)利不及預(yù)期實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是村委會，法律上只是“協(xié)助者”，不能替代被征地農(nóng)戶簽約，村委會代簽的協(xié)議因欠缺真實(shí)意思表示而效力存疑。簽字之前，務(wù)必看清楚協(xié)議甲方蓋的是哪家單位的章。

以下幾類條款，要特別注意：

一是空白協(xié)議——協(xié)議中補(bǔ)償金額、安置方式等核心條款空著就讓簽字的，簽了就相當(dāng)于把主動權(quán)全交出去了，后續(xù)維權(quán)極其困難。

二是“一口價(jià)”條款——只寫總金額、不列明細(xì)、不附評估報(bào)告。將來聲稱己方自己漏算了項(xiàng)目，很難再主張補(bǔ)充補(bǔ)償。

三是“不得反悔”或“不得復(fù)議、訴訟”條款——行政救濟(jì)是法定權(quán)利，任何協(xié)議都不能事前剝奪，這種條款不會有拘束力。

面積：證載面積、調(diào)查面積、協(xié)議面積，三者是否一致？不一致的原因是什么？

項(xiàng)目：土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、附著物、青苗、社保費(fèi)用，五項(xiàng)是否齊全？每項(xiàng)的金額是否明確？

主體：協(xié)議甲方是縣級以上政府或其授權(quán)部門嗎？如果是村委會或其他機(jī)構(gòu)，有沒有授權(quán)文件？

支付：補(bǔ)償款分幾期支付？每一期的具體支付日期是哪天？逾期支付的違約責(zé)任是否明確？

安置：安置方式是貨幣補(bǔ)償、安置房還是重新安排宅基地？安置房的位置、面積、交付時(shí)間有沒有寫清楚？

律師提醒

簽字是權(quán)利處分行為的最終確認(rèn)。內(nèi)容不清不簽，面積有爭議不簽，條款不完整不簽，簽約主體不對不簽。落筆前花兩個(gè)小時(shí)逐條核對一遍，簽了之后再補(bǔ)救就不僅是這點(diǎn)時(shí)間了。

建議簽字時(shí)同步錄音錄像、逐頁拍照留存，協(xié)議原件自己手中必須保留一份。如果發(fā)現(xiàn)協(xié)議存在問題或被要求簽署空白協(xié)議，建議在簽字前咨詢專業(yè)律師，避免重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損。