城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上房屋后拆遷，所簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效

　　根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地是村委會(huì)在村民申請(qǐng)之后，免費(fèi)提供給符合條件的本村村民建房用的建設(shè)用地。在拿到宅基地審批手續(xù)后，村民可以按照批準(zhǔn)的面積、用途進(jìn)行建設(shè)，不能在獲得宅基地之后，轉(zhuǎn)手賣給本村以外的其他村民，甚至是城鎮(zhèn)居民，退休之后的老干部等。

　　《土地管理法》中規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村宅基地，農(nóng)村村民只享有宅基地的使用權(quán)，而不享有所有權(quán)（所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有），所以村民不能擅自把村里所承包的土地或宅基地向外村民進(jìn)行流轉(zhuǎn)、買賣，否則就違反了相關(guān)的法律法規(guī)。

　　但從實(shí)踐過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，有的村民因常年在外打工生活，也長(zhǎng)期不在村莊內(nèi)面住，所以往往會(huì)把村里的房屋及房屋所占用的宅基地一并轉(zhuǎn)手賣給城鎮(zhèn)居民或者是本村以外的其他村民。只不過(guò)，購(gòu)買或者賣出農(nóng)村宅基地上房屋后出現(xiàn)的問(wèn)題也是非常多的，近日河南的李某就遇到了這樣的一個(gè)問(wèn)題。

　　李某是河南省新鄉(xiāng)人，其在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸惶幒戏ǖ淖≌髞?lái)退休之后，其又通過(guò)親戚在新鄉(xiāng)郊區(qū)的農(nóng)村花了三十多萬(wàn)購(gòu)買了一套農(nóng)村房屋，并與該村民簽訂了購(gòu)房合同。但因城鎮(zhèn)化建設(shè)，其所購(gòu)買的農(nóng)村房屋在不久之后就遇上了拆遷，對(duì)于拆遷補(bǔ)償李某是沒(méi)有任何意見(jiàn)的，于是便與征收方簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，但是在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議之后，征收方卻以李某并非是本村村民為由，沒(méi)有履行補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　那么，房屋在賣給其他村莊的村民或者城鎮(zhèn)居民之后遇上了拆遷，購(gòu)買房屋者與征收方所簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效呢？

　　首先，根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但僅限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的村民。非本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員購(gòu)買農(nóng)村宅基地，實(shí)質(zhì)上是非法取得宅基地使用權(quán)，從原則上來(lái)說(shuō)，該買賣行為違反了法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。因此，可以確定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同一般情況下是無(wú)效的。

　　如果房屋買賣合同無(wú)效，那么購(gòu)買者在征地拆遷中也就很難拿到征收補(bǔ)償，也就是即使與征收方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，那么也有可能會(huì)因購(gòu)買房屋合同無(wú)效，其與征收方所簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議也就有可能無(wú)效。一旦所簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議被判無(wú)效，購(gòu)買者所主張的讓征收方履行補(bǔ)償協(xié)議的訴訟請(qǐng)求也就得不到法院的支持。

　　最高人民法院曾在相關(guān)的裁判案例中指出，農(nóng)村房屋下的土地為農(nóng)村宅基地，雖然當(dāng)事人在購(gòu)買該宅基地后繳納了購(gòu)買宅基地款，但是其并非是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，所建房屋亦未經(jīng)規(guī)劃許可，所以房屋并不符合涉案《補(bǔ)償安置方案》關(guān)于合法宅基地的要求，所以，當(dāng)事人關(guān)于涉案房屋應(yīng)當(dāng)按照合法房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置的主張不成立。

　　除此以外，最高人民法院還曾在相關(guān)的裁判案例中明確指出，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)該村集體土地不具有合法使用權(quán)，依法不屬于集體土地征收中應(yīng)予安置的被征地農(nóng)民。

　　根據(jù)本案已查明的事實(shí)，申請(qǐng)人并非四川省儀隴縣村民，其與該村村民簽訂的《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》，違反了法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。申請(qǐng)人基于《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》而與四川省儀隴縣新縣城建設(shè)指揮部簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》因缺乏合法的前提基礎(chǔ)，故亦應(yīng)歸于無(wú)效（ 案號(hào)：（2019）最高法行申368號(hào)）。

　　換句話來(lái)說(shuō)就是，只要是城鎮(zhèn)居民或者是本村集體以外的農(nóng)村村民，在購(gòu)買了農(nóng)村宅基地上房屋之后，一旦房屋因公共利益需要被征收了，那么其不僅拿不到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而且還有可能會(huì)因拆遷給自己帶來(lái)一定的損失。

　　這在相關(guān)的政策文件中都有明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，農(nóng)民的住宅也不得向城市居民出售，更不能批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。單位和個(gè)人也不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于城鎮(zhèn)居民、本村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的村民、退休老干部等購(gòu)買農(nóng)村宅基地建房的，一律不得確權(quán)登記。

　　一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村宅基地，也就是宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的一項(xiàng)權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，具有福利性質(zhì)和保障功能，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，無(wú)論是誰(shuí)都不可以擅自將宅基地賣出去。所以，凱諾律師在這里提醒廣大老百姓，千萬(wàn)不要把自己享有的宅基地賣了，而且一旦賣出去，想要再申請(qǐng)農(nóng)村宅基地，幾乎就是一件不可能的事。

　　而城鎮(zhèn)居民或其他村莊的村民，也不要去別的村莊購(gòu)買宅基地，或者是購(gòu)買農(nóng)村房屋（購(gòu)買農(nóng)村房屋屬于變相取得宅基地使用權(quán)），這是違反法律法規(guī)的行為，否則就有可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)自己非常不利的情況，比如遇上拆遷后，自己與征收方簽訂的補(bǔ)償安置因自己非本村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員而無(wú)效，導(dǎo)致其拿不到補(bǔ)償?shù)取?/p>