深圳大運片區“明星地塊”被盤活，最顯著的影響是什么？

近期，深圳龍崗大運板塊迎來年內最受關注的土地交易。沉寂多年、曾因規劃超高層地標一度刷屏全城的原世茂深港國際中心地塊，終于塵埃落定。華潤置地以70.45億元底價成功摘得這一“明星地塊”，為這片長期留白的宗地，按下了重啟開發的按鈕。

該地塊的盤活，無疑將進一步補齊大運深港國際科教城存在的配套短板、刷新城市界面，為龍崗區大運片區升維增添動力。

告別地標執念，回歸城市本需

對比多年前該地塊的開發定位，此番重新出讓，最大變化就是轉向了更務實、更貼合片區人居與產業實際的開發思路。

最直觀的調整，體現在用地性質和業態結構的重塑上。地塊由原本偏重商務屬性，優化為居住、商業、市政道路復合用地。整體建設規模適度精簡，開發容積率合理下調，不再堆砌建筑體量、比拼樓層高度，而是把更多空間留給片區開發高品質住宅、大型集中商業、高端星級酒店以及公共文化配套。

根據出讓通告，該宗地集中商業須長期整體自持運營，嚴禁拆分散售、短期套利；高端酒店同樣要求整體持有運營，杜絕房企快進快出、開發即離場的短線模式，僅住宅及少量基礎配套可按規定分期入市。

業內分析認為，這類條款本質是抬高準入門檻，篩選有資金實力、有商業運營能力、愿意長期深耕城市的開發主體。疊加不菲的起始價、高額保證金，以及無償配建學校、幼兒園、文化活動中心、市政道路和社區公園等硬性義務，實力不足的企業自然被擋在門外。最終僅有華潤置地一家參與并底價成交。

在開發節奏設置上，從出讓通告上可以看出“務實”。允許住宅組團優先開工、分批入市，以住宅銷售現金流反哺商業、酒店及公建配套建設，有效化解大體量綜合體資金沉淀、開發周期過長的難題。同時將民生教育、公共文化、市政路網納入強制配建范疇，建成后無償移交屬地管理，地塊開發不只是單純的商業地產行為，更同步承擔起城市公共服務補位的責任。

多年包袱被盤活 大運片區按下升級鍵

本次出讓的地塊為何被稱為“明星地塊”？原因在于其長期的高關注度。早期，地塊被超高總價拿下，項目曾規劃打造超高層地標，一度牽動全城目光。但受企業自身資金鏈拖累，項目建設戛然而止，從此陷入長年停工擱置狀態。

地處大運門戶、地鐵三線交匯的黃金區位，大片優質土地長期閑置留白，既浪費稀缺的城市發展空間，也拉低了大運核心的整體城市面貌，成為龍崗乃至深圳存量盤活、城市更新中一塊棘手的歷史遺留包袱。

此次通過政府收儲切割債務、重新優化規劃條件、公開掛牌擇優遴選、央企穩健接手的完整流程，化解了大型地標項目爛尾、閑置的風險。

但地塊被激活的意義遠不止如此。

該地塊所在的大運深港國際科教城，是深圳三大科教創新平臺之一，并寫入了深圳市政府工作報告。在最新深圳國土空間分區規劃中，大運片區也被明確為深圳東部科創核心承載區。

經過多年布局建設，片區高校集聚成型，科研平臺加速落地，科創產業氛圍日漸濃厚。但跳出頂層規劃來看現實，短板依舊存在。高端酒店夠不夠？商業能級是否匹配得上大運深港國際科教城的定位？高品質住宅能夠滿足人才的居住需求？

項目落地后，將很好地對應這些問題。大批量品質住宅入市，將為科研人員、高校教職工、科創企業骨干提供就近安家的優質選擇；自持大型商業落地，有望進一步補足龍崗中心城高端商業；高端酒店與文化活動中心，則可常態化承接深港學術研討、科創路演、商務接待等功能，高度契合科教城深港協同、產學研深度融合的發展定位。

人居、商業、商務、文化配套實現系統性補齊，將讓大運科教城真正形成科研有平臺、人才有居所、生活有煙火、交流有載體的完整生態。對龍崗區而言，項目建成后，也將進一步夯實該片區“灣東智芯”核心地位，拉高東部中心城市界面、商業能級和輻射向心力。大運深港國際科教城，也將在配套完善、能級躍升中，從規劃藍圖加速走向現實成型。

采寫：南都N視頻記者 顏鵬