華潤甩賣成都萬象城引熱議，優質資產為何脫手？接盤方藏啥門道？

你敢信嗎，成都數一數二的頂流商場，居然被業主拿出來甩賣。說的就是成都萬象城，這地方是不少本地人逛街的首選，業績好到出圈，明明是人人眼饞的優質資產，偏偏央企華潤要出手。不光成都，多個城市的萬象系商業都被擺上貨架，這波操作讓行業和消費者都懵了，這里頭到底有啥說法。

給沒概念的朋友補一組數據，成都萬象城2025年銷售額達到78億元，僅次于成都IFS和太古里，穩穩拿下本地商場第三名。放到全國所有萬象城體系里，它排第四，放眼全國所有商場，也能擠進前三十。這些年它的年均銷售額增長高達13%，說它是頂級優質資產真的一點不夸張。

不止成都這一家，華潤這波是批量放盤，合肥萬象城以35億元出售，西安西咸萬象城、貴陽萬象匯也早已完成轉讓。這種操作真不是華潤獨一份，龍湖、萬達這些商業地產的頭部玩家，全都在往同一個方向調整。那就是輕資產轉型。

龍湖新開的天街系項目，再也不自己持有物業了，只輸出品牌、招商和運營經驗，輕資產項目的毛利率居然能到75%，比自己扛著重資產賺錢多了。萬達的動作更早，2015年就啟動了輕資產轉型，現在全國513座萬達廣場里，已經有410座完成輕資產化。資產負債率從75%降到48.7%，毛利率從45%提升到72%，轉型效果看得明明白白。

很多人看到這都納悶，經營這么穩定的城市地標都要轉手，接盤方難不成是人傻錢多。真不是這樣，這些接盤方來頭都不小，人家有自己的利益考量，玩法和房企完全不一樣。房企靠開發賣房快速周轉，重資產只會拖慢資金周轉效率，長線資本就愛這種穩當的資產。

現在優質商業地產的年化回報率大概在5%左右，對比上躥下跳波動大的股市，還有收益越來越低的銀行存款，已經是穩健投資里的優質選擇了。人家拿的是長線資金，就看重資產的穩定性和持續現金流，根本不急著回本。更關鍵的是人家早就想好退出路徑，接手后精細化運營拉高客流和租金，把資產數據做漂亮后，打包成公募REITs上市就能套現賺增值，里外里都不虧。

說回華潤，握著這么好的資產還要賣，本質就是商業地產行業正在換玩法，第一個繞不開的問題就是收益率倒掛。目前商業地產融資貸款利息普遍在8%到12%，國內優質商場的租金回報率也就5%到7%，資金成本已經超過了項目能賺的凈利潤。就算賬面上看著有穩定租金，扣掉利息、運維這些成本，實際利潤其實并不樂觀。華潤作為央企也有超過2800億元的有息負債，出售優質重資產剛好能降負債、盤活現金流，優化整體經營狀況。

現在樓市早就告別了高速增量的時代，進入存量競爭階段。過去二十年房企靠著囤地擴張就能賺開發差價，土地、商業樓盤都是搶手的核心資產儲備。現在居民購房和消費都更趨保守，行業增量空間不斷收窄，房企最大的壓力已經不是盈利不足，而是資產流動性太差。重資產項目投入高，回本周期長達幾十年，很容易把資金套住動不了，輕資產不用投大額本金，沒有負債壓力，盈利還更穩定，完全適配當下的市場環境。

頭部房企都在提前布局戰略升級，華潤就規劃了三大發展渠道。傳統住宅開發內卷越來越嚴重，利潤空間不斷被壓縮，重資產自持賽道雖然穩定，但占用大量資金，綁住了企業的增長速度。輕資產運營才是現階段重點布局的新增長方向，龍湖萬達的轉型邏輯也一模一樣，通過出售成熟重資產回籠資金，靠著攢下的品牌和運營經驗輸出管理服務，完成從重資產開發商到輕資產運營商的升級。

成都的消費者其實不用瞎擔心，逛商場的體驗根本不會受影響。按照出售條款，接盤機構只負責資產持有和資金投入，日常管理還是原來的團隊負責。商場的業態、品牌還有環境都會維持穩定，該逛還是照樣逛。不少成都本地網友還調侃，就盼著別改名，畢竟萬象城這三個字本身就是金字招牌，還裝著好多人的消費回憶。

其實這波商業地產的轉型浪潮，也能給咱們普通人不少啟發。市場環境一直在變，過去認準的傳統有形資產，早就不是穩賺不賠的保障，有些時候反而會變成束縛你的枷鎖。不管是理財、創業，還是做人生規劃、個人成長，都可以試試借鑒這種輕資產思維。掙脫掉依賴固定資產的僵化模式，才能更好適應不斷變化的大環境。

參考資料：第一財經 華潤出售成都萬象城股權引市場熱議