欠1.9億元，建鄴萬達遭抵押！南京商業(yè)怎么了？

近日，阿里資產平臺掛出重磅招商公告，中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司，對南京萬達廣場投資有限公司1.9億元不良債權啟動招商，抵押物正是南京建鄴萬達廣場。

這座扎根河西17年的商業(yè)標桿正式步入抵押招商流程，引發(fā)南京商業(yè)圈廣泛關注。

涉及1.9億元不良債權 南京建鄴萬達被抵押

根據(jù)公告，該筆不良債權基準日未償本息合計19033.84 萬元，其中未償本金18761.3萬元、未償利息272.54 萬元，另含銀團服務費等相關費用2334.93 萬元，債權源自銀團貸款，可單戶或與其他資產組包處置。

債務人為南京萬達廣場投資有限公司。抵押物為南京市建鄴區(qū)江東中路98號南京建鄴萬達廣場商業(yè)物業(yè)，土地面積31472.6平方米，總建筑面積149053.03平方米，地上6層、地下2層，規(guī)劃用途為商業(yè)及車庫，目前由債務人正常出租運營。

該債權由東方資產江蘇分公司通過受讓取得，2026年4月，江蘇銀行南京分行與東方資產江蘇分公司已發(fā)布債權轉讓暨債務催收聯(lián)合公告，明確債權權利轉移及償付要求。

令人唏噓的是，該筆債權截至5月11日15時許，僅有38人圍觀，0個意向人。

扎根河西17年老牌商場 兩年前一辦公樓曾流拍

作為萬達集團布局南京的第二座萬達廣場，建鄴萬達廣場總投資超100億元，涵蓋購物中心、高端酒店、特色街區(qū)、寫字樓及公寓等多元業(yè)態(tài)，屬于重資產運營項目，前期投入大、回收周期長。

2009年，建鄴萬達正式開業(yè)，是當年南京市規(guī)模最大的商業(yè)地產項目，也是河西新城首個大型綜合商業(yè)體。其中27萬平方米的一站式購物中心引領區(qū)域消費升級，5萬平方米的白金五星級希爾頓酒店成為河西商務標桿，7萬平方米的萬達金街/西地商業(yè)街匯聚餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，成為南京老牌網(wǎng)紅打卡地，紅極一時。

然而，近年來隨著南京商業(yè)格局的重構，河西商圈新增多個商業(yè)綜合體，行業(yè)競爭日趨激烈，再加上消費需求升級、線上消費分流等因素，建鄴萬達廣場的運營效益逐漸下滑。

此次公告中的債務人——南京萬達廣場投資有限公司，成立于2007年8月16日，注冊資本30000萬元，由大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）100%控股，是萬達集團在南京區(qū)域的重要投資平臺，核心業(yè)務涵蓋信息技術產業(yè)投資、自有場地租賃、柜臺租賃、物業(yè)管理等，主要負責建鄴萬達廣場的開發(fā)、運營與資產管理。

公開數(shù)據(jù)顯示，公司實繳資本僅5000萬元，參保人數(shù)為0，且存在多條被執(zhí)行人信息，未履行執(zhí)行總金額高達10492.01萬元，還存在152萬余元的稅務欠款，資金鏈壓力持續(xù)加劇。

危機的顯現(xiàn)始于2024年，當時建鄴萬達廣場內一棟約1萬平方米的辦公樓（2-6層）已被掛上法拍網(wǎng)，評估價1.57億元，起拍價僅8816萬元，最終因無人報名而流拍。此后，企業(yè)債務問題未能得到緩解，最終形成1.9億元的不良債權，被債權方啟動招商處置，建鄴萬達廣場作為核心抵押物，進入招商處置流程。

此次拍賣的核心目的是化解債權方的不良資產，緩解南京萬達廣場投資有限公司的債務壓力。從處置流程來看，是以債權招商的形式推進，抵押物涵蓋整個商業(yè)綜合體，后續(xù)若債權處置完成，新的債權方或接手方或將對項目進行重組、運營優(yōu)化，甚至可能調整目前建鄴萬達的業(yè)態(tài)布局！

80多座萬達廣場已被賣 常州新北萬達“抵”給中建二局

值得一提的是，南京萬達廣場投資有限公司作為大連萬達商業(yè)管理集團的全資子公司，其經營狀況同樣反映出母公司的困境。

天眼查App顯示，近日，萬達商管新增2則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的合計1.49億余元，執(zhí)行法院為廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院、蘇州市姑蘇區(qū)人民法院。

萬達商管由大連萬達集團股份有限公司、王健林等共同持股。風險信息顯示，該公司現(xiàn)存9條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超3.4億元，此外，該公司所持多家公司股權已被凍結。

公開數(shù)據(jù)顯示，早在2024年中期，萬達商管的現(xiàn)金及等價物余額就僅剩下近104.8億元，而其一年內到期的債務卻高達約439億元。

為了應對巨大的債務壓力，萬達不得不持續(xù)出售資產，回籠資金。

近年來，萬達持續(xù)推進“輕資產”戰(zhàn)略，大規(guī)模出售萬達廣場。截至目前，萬達已累計出售超過80座萬達廣場，覆蓋北京、上海、廣州、成都、杭州等多個一、二線城市。

今年2月，常州新北萬達廣場投資有限公司完成變更，萬達商管退出，中國建筑第二工程局有限公司成為全資股東，連莉莉出任新法人及經理。通過以資抵債，萬達減少債務規(guī)模，中建實現(xiàn)應收賬款回籠，同時持有可產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產。

存量時代的陣痛 南京多個商業(yè)地標面臨法拍與經營大考

近年來，南京多個商業(yè)地產陷入經營危機，有的被迫閉店、有的被拍賣處置。

建鄴萬達廣場的困境更多源于萬達集團層面的資本運作與債務壓力；而一些老牌商場困境更多體現(xiàn)在自身經營策略的滯后，自身的“造血能力”的不足。歸根到底，都面臨著“靠優(yōu)勢區(qū)位、歷史光環(huán)已無法維系市場地位”的局面。

作為南京百貨業(yè)的龍頭企業(yè)，中央商場近年來的經營狀況持續(xù)承壓。2024年營收22.98億元，歸母凈利潤虧損1.47億元；2025年營收21.37億，歸母凈利潤虧損3.93億元，虧損繼續(xù)擴大，資產負債率高達97.12%。

中央商場雖嘗試通過優(yōu)化線上平臺、拓展直播銷售、推進“一店一策”精細化運營等方式轉型，但未能有效改善經營狀況。（）

南京新百作為另一老牌商業(yè)標桿，同樣面臨業(yè)態(tài)轉型的壓力。2024年實現(xiàn)營業(yè)總收入67億元。2025年，實現(xiàn)營業(yè)總收入63.61億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤虧損8.42億元，上年同期盈利2.3億元，幾乎吞噬了過往數(shù)年的盈利積累。南京新百雖通過業(yè)態(tài)調整、品牌升級試圖突圍，但仍未能完全擺脫傳統(tǒng)百貨的發(fā)展困境，甚至為此還與知名潮玩品牌產生了糾紛。（）

除了老牌百貨，南京部分商業(yè)綜合體也陷入被拍賣的困境。擱置18年的河西奧體蘇寧廣場，將于2026年5月14日起被南京市建鄴區(qū)人民法院啟動拍賣，起拍價達19.68億元，評估價28.11億元，昔日規(guī)劃中的河西CBD“第一高樓”，因企業(yè)資金短缺和合同糾紛，長期處于擱置狀態(tài)，最終淪為拍賣標的。

雨花客廳北區(qū)近日也登上司法拍賣平臺。阿里司法拍賣網(wǎng)站顯示，南京市雨花臺區(qū)軟件大道109號8幢一室、二室不動產將于6月26日拍賣。該資產評估價 11.49 億元，起拍價 8.04 億元，所有權人為南京豐盛大族科技股份有限公司，目前已被查封。

租賃清單顯示，共有 61 個商戶在租。從租金支付情況看，大部分商戶已付租，僅 8 家存在欠租，其中山姆會員超市欠款約 887萬元，為欠租最多的商戶。

不僅是單體商場的經營波折，放眼整個南京市場，商業(yè)供給的極速擴張也正讓競爭趨于白熱化。有分析指出，如果城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，就意味著城市的商業(yè)地產供應面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象。南京在人均購物中心面積和人均商業(yè)面積增量方面均走在全國前列。

無論是被資本逼到墻角的萬達和繽潤匯，還是面臨生存危機的老牌百貨，實際上是商業(yè)地產存量時代的一個極端縮影。

隨著以德基等為代表的新興商業(yè)體不斷升級消費場景，傳統(tǒng)百貨‘以商品為核心’的模式正加速被‘以體驗為核心’的新業(yè)態(tài)取代。如何化解債務危機、優(yōu)化業(yè)態(tài)布局、適配消費升級，是后者亟待解決的問題。

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