今年，市區(qū)最大的“黑馬”！

這兩年，天津樓市都有黑馬乍現(xiàn)。

去年，河?xùn)|工大、紅橋西站，脫韁而出。

今年，河北的小外板塊表現(xiàn)搶眼，成為市區(qū)最大黑馬！

要知道，去年河北區(qū)大部分時間全區(qū)成交還不抵一盤，今年小外板塊的崛起，讓區(qū)域樓市強(qiáng)勢逆襲。

金地上灣玖峯的銷量狂飆，自去年11月首開，5個月共計簽約387套房源。

格調(diào)麟鳳來儀首開炸場，104套房源全部售罄，還緊急加推。

很明顯，這兩年下三區(qū)的熱度明顯蓋過了上三區(qū)。

河?xùn)|工大、紅橋西站銷量猛增，尤其是西站板塊在去年僅憑兩盤就躍升市區(qū)第三名，以一敵百！

小外板塊與他們屬于同一類型的板塊，有城更、有教育、新品扎堆。

同時，區(qū)域內(nèi)的“城更”地塊也開始發(fā)力，老城改善帶也正在候場。

我們已經(jīng)隱約感受到，河北區(qū)的樓市生態(tài)開始改變。

4月，區(qū)域新房市場又憑借小外板塊的驚艷發(fā)揮，再創(chuàng)新高。

共成交2.6萬方，環(huán)比上漲6%，同比漲幅更加逆天，斷層領(lǐng)跑全市，暴漲389%！

簽約均價22964元/平米，環(huán)比微漲0.2%。

不僅如此，創(chuàng)新產(chǎn)品的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)出來，火力夠猛！

“頭盤”金地上灣玖峯大放異彩。

4月簽約106套，賣出了全區(qū)約44%的量，同時還將全市套數(shù)榜NO.1收入囊中，一盤撐全區(qū)！

目前主力在售為8號樓小高，，87、100平米兩款戶型，總價200萬起。

洋房得房率也很高，100平米備受歡迎，總價279-298萬；122、135平米戶型，總價330-450萬。

項(xiàng)目周邊配建的12年制小外今年全面開工建設(shè)，將于2028年建成投用。

小學(xué)各學(xué)年、初一初二均能轉(zhuǎn)學(xué)，除了產(chǎn)品力之外還有教育資源進(jìn)行加持。

值得一提的是，約3000平米的金地上灣Park已在五一期間開放。

信達(dá)金地中山印近期銷量也有所提升，4月的簽約量位居全區(qū)第2。

高層93-143平米在售，近期推出特惠房，精裝和毛坯房均有，總價208-381萬。

中車中環(huán)學(xué)府的性價比也體現(xiàn)出來了，之前推出了高層工抵特惠房。

一期高層122平米，總價229-245萬；

二期高層，90平米總價170萬左右，110平米總價209萬。

和周邊的二手房形成了“倒掛”。

中國鐵建西派國印，也是仰仗低價和學(xué)區(qū)。

一期和二期的洋房產(chǎn)品重新開售，均價在2.4-2.7萬/平米。

一期洋房125平米，總價296-309萬；高層價格更是誘人，單價在2-2.1萬/平米。

作為區(qū)域的主力盤之一，首創(chuàng)禧瑞問津106-157平米高層在售，單價最低1.85萬/平米起，價格很有誘惑力。

項(xiàng)目預(yù)計2027年12月底交付。

津鐵綠城中山鳴翠，大高層均價2.6萬/平米，小高層均價2.8萬/平米，洋房均價3.1萬/平米。

之前關(guān)注度比較高的96平米戶型，總價230萬起，但可選房源僅剩高區(qū)部分。

可以看出，產(chǎn)品創(chuàng)新終于開花結(jié)果。

越晚登場的項(xiàng)目，流速越高！板塊內(nèi)的改善需求，迎來集中爆發(fā)。

4月河北區(qū)的新盤沖擊還僅僅是一個序章。

五一期間，津鐵格調(diào)麟鳳來儀首開炸場。

開盤前升級客戶就超過了350組，104套房源當(dāng)天全部售罄，而且還不夠賣。

緊急加推了兩棟洋房和一棟小高。

6棟洋房，包含102、117、130平米三個戶型，總價260萬—400萬，均價在2.7萬/平米左右。

不止現(xiàn)在，未來一段時間它都將成為區(qū)域樓市的成交主力。

同時，金地代建的北寧公園地塊也出規(guī)劃了。

由5棟7-10層的洋房組成，首層均帶有小院，主打中小戶型，面向地緣改善。

粗略估算，社區(qū)約有96戶，戶均面積在107平米左右。

此前，金地上灣玖峯B地塊也發(fā)布規(guī)劃。

相比目前在售的A地塊，B地塊的容積率更低，僅有1.6。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目是5-10層的純洋房全架空社區(qū)，大致為一梯兩戶的配置，共28棟樓。

粗略估算有462戶，戶均面積約100平米。

值得注意的是，A地塊的洋房100平米幾乎沒有什么房源了，新地塊正好可以接棒。

再來看地塊規(guī)劃細(xì)節(jié)。

除10層洋房和南側(cè)一排樓棟之外，其余首層均配備庭院，分為地上和架空層下兩種。

社區(qū)主入口位于東南側(cè)，規(guī)劃有業(yè)主會所。

此外，金鐘板塊的兩宗宅地將會聯(lián)合開發(fā)。

地塊西側(cè)為金鐘河大街，緊挨東麗區(qū)，臨近地鐵6號線金鐘河大街站。

津北增（掛）2026-02號地塊包含住宅、商業(yè)用地，其中住宅建筑面積約為42975.06平米，容積率2.7，預(yù)計為高層社區(qū)。

津北增（掛）2025-41號地塊，周邊規(guī)劃有大型綜合商業(yè)TOD、主題公園、幼兒園、中小學(xué)等城市配套資源。

也就是說，未來板塊內(nèi)的配套會很齊全。

除了以上新盤之外，土地市場也不容忽視。

天津推介的61宗地當(dāng)中，新大路南地塊據(jù)了解已經(jīng)有多家開發(fā)商開始關(guān)注。

地塊的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。

相比三十五中的群雄激戰(zhàn)，這里算作老城改善帶，多年以來無新盤供應(yīng)。

要知道，昆緯路是河北區(qū)的一條“大腿”，很多地緣還是比較認(rèn)可的。

最具代表性的項(xiàng)目就是首創(chuàng)大都匯，匯集的都是當(dāng)年的高端改善客群。

可這已經(jīng)是10年前的作品了，而且還是大高層。

2.0的容積率能做出部分洋房產(chǎn)品，肯定會對改善有很大的吸引力。

同時，地塊體量也并不是很大，對于房企來說在成本上更好接受。

如果產(chǎn)品跟得上，量價都有保證。

沉寂多年的“市區(qū)老末“，組成了“復(fù)仇者聯(lián)盟”，開始顛覆格局了。

尤其今年，它的勢頭越來越猛。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。