上海地段終極格局：內環是信仰、中環是生活、外環是門檻、遠郊是

對上海地段格局沖擊最大的是中環的開發。

上海最好的地段是內環，但是內環有很多開發困難。

很多地塊不能動，很多土地屬性不能改，很多路網改不了。

還有一些地方是風貌區，連房子怎么建都有要求。

內環開發也早，1990年后首先開發的就是內環，當時對城市的理解、規劃理念、對城市發展速度的預估都有問題。

比如陸家嘴，現在很多人diss，說晚上就是空城、周末都是游客，其實并不宜居。

中環，或者說內外環間，有不少遺留空地，成了近些年上海發展最快的地方。

比如浦東的前灘。

吸收了陸家嘴、聯洋的經驗，詳細測算了住宅、辦公、商業、生態的面積配比，重新規劃了路網，這種規劃上的優勢高維吊打老城。

原來最好的中產社區是聯洋，現在很多人認為是前灘。

還有楊浦新江灣，原來是部隊的土地，閑置多年，給了楊浦后統一開發，直接成了房價高地。

掛牌價楊浦最高。

很多人也知道，掛牌價高是因為都是品質小區，沒有老破小拉低價格。

單看某個小區，新江灣單價不一定比東外灘高。

但是決定居住能級的，很大程度就是套均總價。

靜安的大寧也是中環，各方面資源比內環的西藏北路還均衡。

中環居住水平的提高，背后是資源、產業的外擴。

商業早就開始平權，郊區商場開一個火一個，反而是市區有些商場冷清了。

尤其是中環，商場定位也在提高，前灘太古里已經躋身上海三大頂奢商圈，浦東除了陸家嘴國金，內環其他商場定位還不如太古里。

中產外擴，直接導致教育外擴，現在浦東最有名的學區張江集團、建平地杰、華二前灘都在中環。

產業上也是中環增速最快，前灘中心之前出租率達到100%，張江發展也很迅速。

普陀現在發展最快的是真如、桃浦、長風，全部走出內環。

內環長壽路、武寧，也在小修小補，不可能再全面提升。

今年第一季度普陀區經濟增速全市第一，高達11.83%，主要貢獻就是真如。

居住水平高，產業、資源外擴到中環，中環真正實現了產城融合。

上班在陸家嘴、在靜安寺，下班后得趕緊坐地鐵去三林、去顧村。

上班在真如、長風、前灘，更多人可以本地生活。

中環的另一個優勢是，能共享核心區的一些資源。

好的醫院還是內環多，中環的一些區域，十幾分鐘就能覆蓋。

當然你也可以選擇直接住進內環，那代價就更高。

比如住到瑞金醫院附近，全國頂級醫院，步行可達。

但是附近找不到房齡20年內的小區，很多房子需要爬樓梯。

人口密度也高，瑞金二路上隨時人擠人，壓抑的呼吸困難。

決定生活品質的是公共產品的能級和可達性，這方面差距不大的情況下，人口密度越低越好。

當然內環也有一些新房，新房扎堆的地方人口密度也沒那么夸張，比如新天地、黃浦濱江。

動輒三千萬起，已經脫離了人民群眾。

而且這些新房也不見得資源發達，綠城黃浦灣步行范圍也沒太多頂級資源。

但是他們就是貴，有錢人扎堆，形成濃厚的居住氛圍。

朋友都住著附近，自己也得住這里，交流起來也方便。

有些客戶更關心一些小眾配套，比如人均1000以上的餐廳、頂級的夜店等等，只有某些地段比較集中。

圈層因素、小眾配套值多少錢？值3000萬嗎？

沒人講的清楚，豪宅定價跟普通小區不是一個邏輯，靠的就是地段信仰。

住進新天地，住到徐匯濱江，比一切的量化分析都重要。

這些小眾配套對普通人沒多大意義，你在黃浦住個老破小，平常也就吃個海底撈、逛個優衣庫，上海隨便一個地方都有。

而且中國的小區都是封閉的，那些豪宅你也進不去，融入不了他們圈子。

也不用幻想隱藏大佬住這里，住豪宅的不一定有錢，住老破小的100%沒錢。

支撐大家買市區老破小的，很多也是靠信仰。

之前都說買市區是看中資源，商業、地鐵、產業外擴后，很多人解釋是醫療資源集中在市區。

醫療資源最發達的是徐匯斜土路一帶，老破小房價最高的反而是黃浦區。

現在全上海信仰黃浦，之前黃浦靜安并列，現在黃浦一枝獨秀。

這個信仰有很多含義，有些是本地情結，當地人置換回來。

有些是對地段的執念，爺爺那代人就向往黃浦，現在終于住進去了。

放棄信仰的普通人，很多搬到了內外環間，追求更均衡的生活方式。

很多中產之前也幻想豪宅，等公司上市，自己也能站在綠城黃浦灣7號樓高區，俯視上海夜的繁華。

現在中產想的是，怎樣守住財富，千萬別階層滑落。

之前還有不少網紅、小企業主租到新天地，夠一夠更高的圈層。

現在大家越來越回歸中環。

大家能接受中環，也是因為中環、內環資源上的拉齊。

更重要的是，城市建設水平的拉齊，內外環很多地方全面成熟，不會讓你覺得住到郊區。

城市連綿區的邊界，現在是外環。

環線一直不是完美的地段能級劃分標準，這里的外環也是大致范圍。

有些外環外，比外環內還成熟。

個別外環內，現在還是城鄉結合部。

城市連綿區是較好的感性指標，是能共享到市區價格體系的標準。

之前寫過很多次房價洼地（《上海這些房價洼地，永遠翻不了身》），九亭比七寶便宜很多，而且價差越來越大。

核心就是地段能級的區別，七寶已經融入市區，九亭還是郊區價格體系。

兩種體系的客戶，很難相互分流。

環二說過很多次，選房價格體系是第一位的。

跟賭博一樣，不同的牌桌游戲規則不一樣，勝率、賠率都不一樣，沒什么好比的。

豪宅有豪宅體系，中產有中產體系。

上海中產體系的邊界就是外環線，或者城市連綿區的范圍。

這些區域能共享到市區資源，能共享到市區購買力。

能虹吸全國的買家。

上海這兩個字，有很多含義。

五大新城為代表的遠郊，當然也是上海。

但是樓市里，它們又偏獨立，跟上海市區是完全不同的價格體系。

松江新城之前也能賣到7萬多，譽品谷水灣之前動輒也得1000多萬一套。

賣那么貴，靠的都是當地客戶，松江新城有很多企業主、教授、公務員，他們只能買當地。

市區客戶除了買別墅，其他都不會花1000多萬買松江。

上海郊區本來很多都是江蘇的縣域，跟昆山、太倉一樣。

無非是一些并入了上海，一些留在了江蘇。

現在昆山跟蘇州也是兩個價格體系，都有自己完整的產業、配套、社區生態圈。

現在五大新城要建設獨立的綜合性節點城市，對立性進一步加強，購買力更本地化。

未來郊區的房價走勢，要看當地的經濟發展情況。

其實這些郊區合并到上海，發展并不快。

1992年全國百強縣中，嘉定在昆山之前。

現在嘉定被昆山反超。

但是五個新城房價遠比蘇州各個縣城高。

2010年后五個新城紛紛通地鐵，融入上海。

恰好房地產又非常火爆，五大新城開發了一系列小區。

只靠當地人賣不完，開發商就把眼光盯向市區，用地鐵直達說服上海市區客戶，定居五大新城。

2016年后開發商都能說服上海人買環滬，靠的是高鐵直達。

上海人沖過來，迅速推高了當地房價，青浦都能賣到4萬多。

其實青浦人不見得比昆山人有錢，昆山房價才2萬多。

市區購買力外溢，造成房價泡沫。

交房后一些市區客戶發現被騙了，或者之前自己預估太樂觀，根本接受不了這樣的通勤方式。

尤其是沒地鐵的遠郊，之前房地產火爆時也能賣光，大家實在沒房子買。

查查導航，騎個電瓶車換乘地鐵，也不是不能接受。

經過幾年風吹雨打，實在受夠了這種生活。

郊區房價普遍下滑，也能買到更好的地段。

郊區迎來拋盤潮，房價進一步回落。

因為需求爆發短期融入上海，回歸正常后又回到郊區價格體系。

有些遠郊就像陷阱，稍不注意就用上海的價格買了縣域。

看看東京就知道了，貴的還是市區。

東京周邊的縣城，二三十公里的地方，單價就一兩萬。

這些地方跟五大新城距離差不多。

當然環線不是完美的地段能級分界線，房地產影響因素也不只是地段。

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