多地自持商品房可直接賣了

記者丨吳抒穎

編輯丨張敏 張偉賢

廣州存量自持物業(yè)有望“轉(zhuǎn)正”。

5月12日，廣州市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)《廣州市自持物業(yè)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)項目地價評估和土地出讓金計收規(guī)則》（下稱“規(guī)則”）與《廣州市工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期管理試點方案》兩份配套文件。

根據(jù)規(guī)則，自持商品住房在滿足條件的前提下可以轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)。需要滿足的條件包括項目所在行政區(qū)及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個月以及補繳地價等。此外，規(guī)則還明確，各區(qū)可根據(jù)去化周期動態(tài)變化和中高風(fēng)險企業(yè)紓困需要，研判自持項目轉(zhuǎn)為可售住房入市影響，報請廣州市土地管理委員會同意后實施。

不僅是廣州，此前佛山、成都等城市也曾發(fā)布過相關(guān)的規(guī)則，允許自持商品房轉(zhuǎn)為可售商品房。其中，佛山已經(jīng)有自持項目成功“轉(zhuǎn)正”，并流入市場。

自持商品房“轉(zhuǎn)正”，是存量資產(chǎn)盤活的路徑之一。此前，在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進之時，土地市場也異常火熱，其時常有自持商品房的出讓要求，導(dǎo)致房企囤積了部分自持房源。隨著土地市場回歸理性，“優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量”也成為當(dāng)前土地市場的工作重點，自持商品房“轉(zhuǎn)正”也符合市場的期待，能夠有效緩解房企的壓力，推動房地產(chǎn)市場重回發(fā)展正軌。

合理釋放房源

廣州此次發(fā)布自持商品房“轉(zhuǎn)正”的規(guī)則，核心是在盤活存量的前提下，合理釋放庫存，提振市場信心。

從規(guī)則本身來看，廣州對適用場景、地價補繳以及轉(zhuǎn)換節(jié)奏均做出了清晰的規(guī)定。

此次規(guī)則主要適配兩類自持項目：一方面，涵蓋“定自持項目”與“競自持項目”，前者為土地出讓文件明確約定物業(yè)自持的項目，后者為通過“限地價、競自持”方式確定自持面積的項目，均納入規(guī)則管理范疇；另一方面，自持商品住房、商辦物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)的，均按規(guī)則執(zhí)行，不留政策空白。

此外，對于自持物業(yè)轉(zhuǎn)為可銷售物業(yè)的地價評估和土地出讓金計收，則是明確“取新舊時點地價差額高者”的計收原則，分別以原出讓時點和現(xiàn)受理時點為基準(zhǔn)，評估自持狀態(tài)與可銷售狀態(tài)下的土地市場價格，按差額較高者補繳。

對于轉(zhuǎn)換節(jié)奏，為了保持市場的相對穩(wěn)定，規(guī)則明確，自持項目轉(zhuǎn)可售的前置條件為項目所在行政區(qū)及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個月。在此基礎(chǔ)上，各區(qū)可根據(jù)去化周期動態(tài)變化和中高風(fēng)險企業(yè)紓困需要，研判自持項目轉(zhuǎn)為可售住房入市影響，報請廣州市土地管理委員會同意后實施。

在轉(zhuǎn)換節(jié)奏上，規(guī)則明確，企業(yè)可分批次辦理手續(xù)，最多分3批實施，首次轉(zhuǎn)售面積不得低于自持總面積的20%。申請人繳清本批次應(yīng)補繳土地出讓金后，方可啟動下一批次申請。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，當(dāng)前部分區(qū)域新房庫存消化壓力大，特別是舊規(guī)新房，因此權(quán)衡之下，就提出只有18個月以下消化周期的可轉(zhuǎn)，而且要分批次。

李宇嘉續(xù)稱，補繳土地出讓金計收核心原則是，要分別計算原出讓時點和現(xiàn)調(diào)整受理時點自持商品住房調(diào)整前后的市場評估總地價的差額，取兩者高者補繳出讓金，考慮到大部分區(qū)域新房價格已經(jīng)有所折價，以及自持部分銷售可能還面臨著除土增稅之外的企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅，取高者可能意味著轉(zhuǎn)可售沒那么劃算。

一位廣州當(dāng)?shù)胤科蟮娜耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，此次規(guī)則給予了房企盤活存量的窗口，但是從多數(shù)土地存量盤活項目都會給出價格優(yōu)惠的情況來看，規(guī)則要求補繳的土地款目前是否劃算需要企業(yè)慎重測算。“初步看來，自持型商品住房轉(zhuǎn)可售還有很多細(xì)節(jié)需要厘清，目前我們也在觀望中。”

多地陸續(xù)推進

廣州并非首座落地自持商品房“轉(zhuǎn)正”的城市。在廣州之前，佛山已經(jīng)先行先試，并有項目落地。

早在2024年10月，佛山就曾發(fā)布房地產(chǎn)新政，明確“對于因住宅用地公開交易時采取‘限地價、競自持’競價規(guī)則產(chǎn)生的自持商品住房，經(jīng)政府同意并核算補繳相關(guān)費用后，可轉(zhuǎn)為普通商品住房上市流通。”

2025年6月19日，佛山市自然資源局禪城分局發(fā)布公告，擬將華發(fā)四季花園項目自持的1.68萬平方米計容面積商品住房轉(zhuǎn)為可銷售商品住房。2025年8月，華發(fā)四季花園這部分項目已經(jīng)公開對外銷售。

華發(fā)四季花園前身是佛山禪城的“地王”項目。2017年，華發(fā)以13.45億元總價、配建2.18萬平方米人才住房以及1.68萬平方米計容自持面積拿下佛山禪城一宗地塊，折合樓面地價1.57萬元/平方米（未算計容自持部分），成為佛山首例自持物業(yè)用地項目。

但在去年入市之時，華發(fā)四季花園的平均售價僅為1.3萬元到1.6萬元/平方米，與當(dāng)時的拿地價格基本持平，也意味著房企承受較大的資金成本。

今年4月28日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、佛山市自然資源局聯(lián)合印發(fā)《佛山市企業(yè)自持商品房屋管理實施細(xì)則》，進一步規(guī)范企業(yè)自持商品房屋的管理工作，明確“限地價、競自持”項目可按規(guī)定補繳地價后轉(zhuǎn)為可銷售商品住房。

根據(jù)實施細(xì)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在佛山行政區(qū)域內(nèi)通過公開交易方式獲取國有建設(shè)用地使用權(quán)，且在土地出讓合同中約定期限內(nèi)“只租不售”的自持商品房屋，均適用新規(guī)。自持商品房屋包括住宅類和非住宅類兩類。

李宇嘉分析稱，地方政府允許自持物業(yè)轉(zhuǎn)可售物業(yè)，一方面是為企業(yè)紓困，另一方面是考慮到各地土地市場的銷售現(xiàn)狀而必須采取這種操作。李宇嘉認(rèn)為，即便銷售需要折價，但至少能盤活一部分資金，緩解資金鏈緊張，部分還能帶動企業(yè)拿地。

中指研究院分析認(rèn)為，整體來看，當(dāng)前各地積極探索針對存量房屋盤活和優(yōu)化利用的新方向，通過松綁“自持”限制、優(yōu)化審批流程與監(jiān)管機制等方式，提升存量資源使用效率。存量盤活目標(biāo)更進一步與保障民生、產(chǎn)業(yè)升級、城市功能完善等緊密結(jié)合，政策方向也更加精細(xì)化，從單一功能調(diào)整擴展到全方位、系統(tǒng)性的制度供給。

該機構(gòu)指出，未來更多城市有望根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c優(yōu)化跟進，落地更加系統(tǒng)性、集成化的政策體系，探索新的路徑進一步破解存量房屋優(yōu)化利用瓶頸，挖掘存量資源潛力，持續(xù)推動城市發(fā)展向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型。

SFC

出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟報道

微信統(tǒng)籌丨黎雨桐 編輯丨劉雪瑩

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