狗血官司拖了10年，CBD壓箱底靚地終上架！還能讀東風(fēng)東？

5月8日，廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃正式發(fā)布。樂(lè)居君翻了一下這份名單，只能說(shuō)一個(gè)字：穩(wěn)。

今年廣州供地的基調(diào)是縮量提質(zhì)，主打“地段好、低密度、小而美”的優(yōu)質(zhì)地塊。

涉宅用地中心城區(qū)占比超6成，每一塊都精挑細(xì)選，目標(biāo)只有一個(gè)：把好地留給真正的改善客。

在供地名單里，有一塊地特別打眼，它可以說(shuō)是番禺壓箱底的王炸——萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊。

也許有人會(huì)好奇，作為番禺的CBD，萬(wàn)博宅地不是早已飽和了嗎？

追溯到上一次賣(mài)地，已經(jīng)是2023年華潤(rùn)、保利、招商、華發(fā)搶到要搖號(hào)的長(zhǎng)隆巨無(wú)霸地塊。

當(dāng)時(shí)地塊被華潤(rùn)拿下，總價(jià)197億元，住宅可售樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡。

如今建成的長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，參考均價(jià)6萬(wàn)元/㎡。那么萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊，是從哪冒出來(lái)的呢？

這塊地的故事，比劇本還精彩。

它的前身，是河村地塊。10年前，這塊地背后藏著一組極為復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系——河村、信基置業(yè)、還有一家國(guó)企，這三方牽扯上了一團(tuán)亂麻。

2010年，信基置業(yè)租給了百世家居，簽了20年合同，租期本來(lái)到2030年才結(jié)束。但到了2016年，番禺政府就計(jì)劃要把這塊地收儲(chǔ)備用。

于是，交錯(cuò)的合同、私人與集體的權(quán)益、國(guó)企真金白銀發(fā)放的貸款，三方勢(shì)力糾纏得像毛線球一樣解不開(kāi)。

直到2020年，政府總算下達(dá)了收儲(chǔ)備結(jié)案，并提前支付了1億元先行補(bǔ)償款，還通過(guò)債權(quán)平移的方式，把核心矛盾轉(zhuǎn)移給了國(guó)企繼續(xù)推進(jìn)。

糾纏了十年的燙手山芋，終于是捂了條出路。

但樂(lè)居君在小紅書(shū)看到，直到2025年底還有百世家居商戶控訴在未得到滿意解決方案前，已被土地方趕出來(lái)，損失慘重。

也因?yàn)槭諆?chǔ)備過(guò)程中權(quán)屬扯皮耗了半天，地塊的控規(guī)也被迫折騰了好幾個(gè)版本。

早前的規(guī)劃是一個(gè)二十多萬(wàn)平方米的體量大盤(pán)，硬生生被砍成了現(xiàn)在這個(gè)建面約9.2萬(wàn)㎡、容積率3.5、占地2.6萬(wàn)㎡的“縮水版”。

地塊在2025年的藍(lán)皮書(shū)里出現(xiàn)過(guò)，甚至2024年土地征收方案上也掛過(guò)號(hào)，業(yè)內(nèi)消息稱越秀地產(chǎn)曾經(jīng)來(lái)考察過(guò)這塊地。

現(xiàn)在，隨著百世家居的正式拆除，圍擋豎起，歷史的紛爭(zhēng)算是正式翻篇了。

所以，今天的萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊，實(shí)際是當(dāng)年河村地塊中的百世家居。

換言之，未來(lái)它周邊的駕校、停車(chē)場(chǎng)及工業(yè)地塊，也有可能陸續(xù)上架，萬(wàn)博貨量可期。

萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊的核心優(yōu)勢(shì)在于天河城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、四海城、K11都在地塊1.5公里輻射圈內(nèi)，距離南村萬(wàn)博站約1公里（數(shù)據(jù)來(lái)源百度地圖），吃喝玩樂(lè)不用操心。

更關(guān)鍵是，地塊就在信基城隔壁，而信基城對(duì)口學(xué)校是東風(fēng)東。如果萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊的教育牌能確定下來(lái)，將會(huì)成為它的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

圖源廣州市東風(fēng)東教育集團(tuán)番禺小學(xué)官方公眾號(hào)

地塊劣勢(shì)也比較明顯，最硬傷是噪音。地塊北面緊貼著南大干線，東面距離番禺大道也不遠(yuǎn)。

想象一下，住在一條外環(huán)快速和一條主干道的交叉口旁邊，車(chē)子24小時(shí)不停飛馳，噪音和粉塵污染是無(wú)法避免的。

其次，地塊不在漢溪大道主軸上，嚴(yán)格意義上算不上“萬(wàn)博CBD正核心”，而是和核心區(qū)留了一段過(guò)渡帶。

它緊挨著順威文創(chuàng)園和卓粵工業(yè)園，周邊還夾雜著廠房和物流車(chē)輛進(jìn)進(jìn)出出，和萬(wàn)博核心區(qū)那種天花板級(jí)的城市界面差了幾個(gè)檔次。

地塊旁邊割裂的工廠、城中村景觀

不過(guò)，錯(cuò)位也有錯(cuò)位的好處。

正因?yàn)椴慌R漢溪大道，萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊價(jià)格肯定要和核心區(qū)的新房拉開(kāi)一截。

剛改能踩上來(lái)，改善又不至于太將就，定價(jià)空間和客群都比較安全。

從萬(wàn)博板塊的整體行情，可以窺探到未來(lái)這塊地能賣(mài)多貴。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（僅統(tǒng)計(jì)普通住宅、別墅、公寓），漢溪萬(wàn)博板塊新房成交均價(jià)從2024年初的5.5萬(wàn)+/㎡水平，到2026年4月約4.45萬(wàn)/㎡，呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

2024年1月至2026年5月累計(jì)成交7482套，板塊匯總成交均價(jià)5萬(wàn)元/㎡。

5萬(wàn)均價(jià)基本就是這個(gè)板塊的“心理錨點(diǎn)”。

值得一提的是，2026年3月板塊商品住房成交382套，金額16.2億元，市場(chǎng)仍有相當(dāng)熱度。

具體到個(gè)盤(pán)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（僅統(tǒng)計(jì)普通住宅、別墅、公寓），長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府是板塊銷(xiāo)冠，參考均價(jià)61580元/㎡；其次是越秀萬(wàn)博和臻、越秀萬(wàn)博瑞麓府、耀勝新世界，參考均價(jià)4.7-6.1萬(wàn)元/㎡。

其中憑借東風(fēng)東+廣雅優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府在克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)多維PK榜中，獲得教育資源第一名。

而越秀萬(wàn)博瑞麓府，則在生態(tài)方面表現(xiàn)突出。

耀勝新世界評(píng)分較高，在區(qū)域內(nèi)排名第1。

可以看出，萬(wàn)博板塊6萬(wàn)級(jí)是改善標(biāo)桿，4-5萬(wàn)級(jí)是首改主力。

未來(lái)這塊地的開(kāi)發(fā)商，會(huì)繼續(xù)卷改善，還是另辟蹊徑搞低總價(jià)小戶型？

樂(lè)居君盲猜后者。畢竟在萬(wàn)博CBD卷改善，對(duì)手太強(qiáng)了；而做小戶型低總價(jià)，反而能精準(zhǔn)切入年輕剛改人群。

總結(jié)一下這塊壓箱底靚地：萬(wàn)博核心區(qū)近3年首塊宅地、今年板塊唯一宅地、雙地鐵名校加持......稀缺性拉滿。

但市場(chǎng)也變了。從2023年華潤(rùn)搖號(hào)大戰(zhàn)的“四家搶一”，到如今縮量提質(zhì)的理性時(shí)代，房企出手會(huì)更謹(jǐn)慎，價(jià)格預(yù)期也回歸理性。

那么，下一個(gè)問(wèn)題就來(lái)了：誰(shuí)會(huì)接過(guò)這張門(mén)票？

是央企繼續(xù)上演搖號(hào)大戲，還是黑馬突襲？開(kāi)拍時(shí)間會(huì)定在哪一天？樂(lè)居君將持續(xù)關(guān)注。