深圳城中村改造：這307棟樓最快今年開拆，卻有業(yè)主想轉(zhuǎn)自籌自建？

2024年5月， 深圳發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，意味著由政府主導(dǎo)的城中村改造模式正式推行。至今，10多個(gè)城中村改造項(xiàng)目陸續(xù)公布，基本每個(gè)區(qū)都有試點(diǎn)項(xiàng)目。

但兩年時(shí)間過去了，除了大鵬白石崗項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)際開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)、并有明確竣工時(shí)間表外，大部分項(xiàng)目都還在前期階段。

近日，網(wǎng)傳龍崗布吉南門墩城中村改造項(xiàng)目業(yè)主因不滿項(xiàng)目前期服務(wù)單位天健提出的賠償方案，正在推進(jìn)業(yè)主自籌資金自建的意愿征集方案。

這能行嗎？

不滿城中村改造賠償方案

業(yè)主想轉(zhuǎn)為自籌自建？

布吉南門墩城中村改造項(xiàng)目，是繼原恒大白石崗項(xiàng)目后，第二個(gè)從城市更新轉(zhuǎn)向城中村改造模式的項(xiàng)目，去年5月，天健中標(biāo)該項(xiàng)目意愿征集階段服務(wù)單位。

▲南門墩片區(qū)城市更新項(xiàng)目范圍 |@深圳買房計(jì)劃 2025年4月拍攝

不過近期，網(wǎng)傳 由于天健給出的賠償方案遭到村民反對(duì)，項(xiàng)目推進(jìn)陷入僵局，部分業(yè)主在政府部門及社區(qū)的支持下組織 “籌資自建”，我們針對(duì)此消息向街道辦進(jìn)行核實(shí)，截至發(fā)稿前暫未獲得回復(fù)。

相關(guān)籌資自改意愿征集的宣傳圖片也流傳出來，落款除了南門墩城市更新業(yè)主籌資自建工作小組外，還有“中逸（深圳）置業(yè)有限公司”。如果消息為實(shí)，這個(gè)模式更像村民業(yè)主和開發(fā)商合作開發(fā)。

▲圖源@幸福布吉

據(jù)了解，南門墩部分業(yè)主之所以考慮自籌自改，是因?yàn)樘旖√岢龅馁r償方案遠(yuǎn)低于業(yè)主預(yù)期。

據(jù)@幸福布吉援引知情網(wǎng)友透露，賠償方案是每平方米賠償1萬多元，每戶最多只給幾百平方米的回遷房，超出面積只能按1萬多元一平米貨幣補(bǔ)償，并不能按1:1同等面積賠付房產(chǎn)。

對(duì)于很多擁有一棟樓十多層的村民而言，其擁有的總面積超過上千平方，若按此方案，大部分面積只能拿到低價(jià)現(xiàn)金，而早年分層購(gòu)買這些自建房的小業(yè)主甚至可能拿不到任何回遷房。

南門墩城中村改造的相關(guān)工作推進(jìn)似乎一直不太順利，去年有網(wǎng)友透露很多業(yè)主聯(lián)系不上導(dǎo)致難以推進(jìn)，若8月底意愿征集期截止前達(dá)不到一定比例，這個(gè)項(xiàng)目可能要黃，當(dāng)時(shí)已有部分業(yè)主對(duì)賠償方案表示不滿意。后續(xù)我們聯(lián)系街道辦，對(duì)方表示，日期截止也可以繼續(xù)進(jìn)行意愿征集。

而城中村自籌自建這條路走得通嗎？

根據(jù)此前項(xiàng)目的招標(biāo)文件，南門墩項(xiàng)目總占地面積約 12.12 萬㎡，建筑面積合計(jì)約 35.48 萬㎡（住宅），共涉及 2360 戶權(quán)利人。

權(quán)利主體越多，要達(dá)成自掏腰包共識(shí)的難度就越大。

深圳首個(gè)探索業(yè)主自主更新的舊住宅小區(qū)紅崗花園，最初是1-7棟共538戶啟動(dòng)意愿征集，后擴(kuò)散到小區(qū)其他樓棟，但即使首輪簽約超過90%，后續(xù)進(jìn)度也十分緩慢。

▲ 紅崗花園意愿征集階段僅用28天達(dá)成超90%的簽約率

目前深圳多個(gè)老舊小區(qū)內(nèi)部都有業(yè)主在奔走宣傳自主更新相關(guān)內(nèi)容，但多數(shù)業(yè)主對(duì)自己掏錢建房的接受度并不高。只有幾百戶的老舊小區(qū)都如此，涉及2000多戶的城中村項(xiàng)目要推進(jìn)自改，難度可能 更大。

如果是“村民+開發(fā)商合作開發(fā)”模式，還要算一筆經(jīng)濟(jì)賬。當(dāng)前新批復(fù)的住宅項(xiàng)目必須滿足限高、限容要求。同屬城中村改造模式的螺嶺片區(qū)項(xiàng)目，近期公布的規(guī)劃草案中，容積率已從一年前方案的6.0-8.17驟降至3.0-3.1，基本腰斬。這種情況下，開發(fā)商很難算得過賬。

事實(shí)上，隨著深圳城市更新進(jìn)入深水區(qū)，很多由市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村舊改近幾年進(jìn)度緩慢甚至不了了之，而深圳城中村改造新政下的項(xiàng)目，由政府主導(dǎo)推進(jìn)，搬遷補(bǔ)償協(xié)議不再是跟開發(fā)商簽，而是跟各區(qū)政府簽訂；搬遷補(bǔ)償費(fèi)也是自物業(yè)權(quán)利人搬離并交付房屋之日起由區(qū)政府支付。

相比市場(chǎng)化運(yùn)作為主的城市更新類項(xiàng)目，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇曾指出，“政策一旦落地，按新政實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)相對(duì)會(huì)更快。”

一方面，城中村改造項(xiàng)目有政府背書，不用擔(dān)心會(huì)暴雷，但另一方面，村民對(duì)于拆賠比的預(yù)期要往下走，以前市場(chǎng)化運(yùn)作的村改項(xiàng)目，拆賠曾有的超過1.3、甚至1.5，現(xiàn)在都不太可能了。

這個(gè)項(xiàng)目公示最新規(guī)劃

將拆307棟樓，最快今年動(dòng)工

在已有推進(jìn)成果的城中村改造項(xiàng)目中，白石崗的進(jìn)度最快，配套學(xué)校已于去年封頂，傳辦學(xué)主體引進(jìn)百合教育集團(tuán)。（具體信息以教育局公布為準(zhǔn)）

項(xiàng)目以住宅+商業(yè)+幼兒園為主，項(xiàng)目總用地面積約為4.2萬㎡，建筑面積約為25萬㎡，其中住宅約21.21萬㎡，案名為鵬投泰潤(rùn)學(xué)府，預(yù)計(jì)2028年竣工。

▲鵬投泰潤(rùn)學(xué)府效果圖 | 圖源：大鵬投控

其次是羅湖螺嶺片區(qū)項(xiàng)目，根據(jù)此前招標(biāo)文件，該項(xiàng)目改造范圍涵蓋東升街、花園坊、翠華巷、翠園村、黎明大樓、登高村、黎明小區(qū)、東郊街、翠園路、物資大院、賽龍大院、龍飛大樓、名陽閣、竹邊新村等連片區(qū)域，約12.06㎡，涉及307棟建筑、2355套房屋。

▲項(xiàng)目改造范圍

去年4月，項(xiàng)目先后發(fā)布拆遷補(bǔ)償方案和規(guī)劃草案。

▲螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案（征求意見稿）主要條款

4月28日深圳規(guī)自局羅湖管理局發(fā)布《羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目單元規(guī)劃（草案）》。

與上一版規(guī)劃草案相比，主要變化有3點(diǎn)：

1、規(guī)劃容積建面從約42.28萬㎡→約37.69萬㎡，其中住宅建面從約38.19萬㎡→約32.87萬㎡。

2、通過縮減教育設(shè)施用地和公園綠地，增加居住用地面積。

3、住宅容積率從最高8.17降至最高3.1，對(duì)齊當(dāng)下建筑新規(guī)。

▲2025年第一版規(guī)劃草案

▲2026年第二版規(guī)劃草案

螺嶺片區(qū)也是今年羅湖要重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目，在政府工作報(bào)告、羅湖住建局工作計(jì)劃中多次提及，今年要“開工螺嶺城中村改造項(xiàng)目”。

也就意味著，307棟樓，最快今年開拆，等著這個(gè)片區(qū)改造多年的業(yè)主們，也算等到了。