房產(chǎn)收購(gòu)潮要來(lái)了？已明確：5月份開(kāi)始，這3類房子或統(tǒng)統(tǒng)收購(gòu)

2026年以來(lái)，全國(guó)樓市陷入一場(chǎng)“冰凍式膠著”：一邊是新房售樓處的熱情推銷，一邊是二手房掛牌數(shù)月無(wú)人問(wèn)津，無(wú)論是手持房產(chǎn)的業(yè)主，還是準(zhǔn)備入市的購(gòu)房者，心中都充滿迷茫。

而2月28日香港的一則官宣，打破了這份沉寂——香港正式撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，全面取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，港媒稱之為“全面撤辣”，相當(dāng)于徹底放開(kāi)樓市限制，給冰凍的樓市投下了一顆重磅炸彈。

這一舉措不僅是香港自身救市的無(wú)奈之舉，更像一面鏡子，照出了內(nèi)地樓市的深層困局，也倒逼內(nèi)地城市加快破局步伐，而內(nèi)地自2025年底以來(lái)推進(jìn)的存量房收購(gòu)等政策，正是這場(chǎng)破局之戰(zhàn)的重要組成部分。

毫無(wú)疑問(wèn)，香港這次“全面撤辣”是被市場(chǎng)下跌壓力逼到了墻角。近年來(lái)，香港房?jī)r(jià)與成交量持續(xù)低迷，甚至創(chuàng)下近33年成交量新低，即便去年已有過(guò)一輪“減辣”行動(dòng)，也未能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

香港樓市調(diào)控核心是交易環(huán)節(jié)加稅，最高時(shí)外地人購(gòu)房需繳30%稅費(fèi)，按1000萬(wàn)總價(jià)房產(chǎn)計(jì)算，新政可一次性為外地人節(jié)省約150萬(wàn)成本。這種“不拖泥帶水”的全面解禁，本質(zhì)是面向全國(guó)搶人、搶錢——樓市低迷當(dāng)下，出手慢一步，就可能錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

內(nèi)地樓市很多模式制度借鑒自香港，從土地招拍掛、公攤面積到期房預(yù)售，香港樓市邏輯深刻影響內(nèi)地。

當(dāng)下，內(nèi)地最該學(xué)習(xí)的是香港“破釜沉舟”的救市作風(fēng)。反觀內(nèi)地四大一線城市，至今仍在限購(gòu)松綁上“扭扭捏捏”，與香港果斷形成鮮明對(duì)比。

需注意，香港“撤辣”無(wú)法一蹴而就逆轉(zhuǎn)形勢(shì)，房?jī)r(jià)難以快速上漲，頂多抬高市場(chǎng)底部，但信號(hào)意義遠(yuǎn)超實(shí)際——它可能虹吸內(nèi)地頭部城市高端購(gòu)房需求，更倒逼北上廣深加快全面取消限購(gòu)步伐。

事實(shí)上，2026年5月前后，內(nèi)地一線及強(qiáng)二線城市已加快政策調(diào)整節(jié)奏，這與香港“撤辣”倒逼不無(wú)關(guān)系。

4月28日，中央政治局會(huì)議以“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”17字定調(diào)，將房地產(chǎn)表述從“促進(jìn)止跌回穩(wěn)”“著力穩(wěn)定”調(diào)整為“努力穩(wěn)定”，明確不搞強(qiáng)刺激、不允許大跌、不搞暴漲。五一前后，深圳、廣州等城市密集落地限購(gòu)松綁、公積金提額等新政，這一切的政策背景，早在2025年底就已埋下伏筆。

2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，2026年鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障房、深化公積金改革，將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在重要位置；2026年3月全國(guó)兩會(huì)，政府工作報(bào)告時(shí)隔十年重提“去庫(kù)存”，首次提出“多渠道盤活存量商品房”。

從中央定調(diào)可見(jiàn)，“去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)”是核心目標(biāo)，存量房收購(gòu)是關(guān)鍵抓手，這與香港“全面解禁”邏輯呼應(yīng)——均在市場(chǎng)低迷期主動(dòng)作為，只是內(nèi)地選擇“精準(zhǔn)托底”，而非香港“全面放開(kāi)”。

進(jìn)一步思考，香港“撤辣”與內(nèi)地政策松綁，都只是治標(biāo)之策。2026年前2個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降13.5%，住宅銷售面積下降15.9%，成交量下滑說(shuō)明，放開(kāi)限購(gòu)、降利率等措施未真正激活市場(chǎng)。

問(wèn)題根源在于居民收入增速下降，不敢加杠桿，高房?jī)r(jià)與居民收入矛盾未根本解決。這如同當(dāng)下存款大增，并非居民收入增加，而是宏觀環(huán)境變化導(dǎo)致投資保守，不敢買房炒股，最終存款回流，樓市缺乏購(gòu)買力支撐。

富民才是樓市復(fù)蘇最優(yōu)解，只有居民腰包鼓了、賺錢預(yù)期提升，才有消費(fèi)和購(gòu)房底氣。但短期大幅增加居民收入不現(xiàn)實(shí)，全國(guó)亟待解決的庫(kù)存難題該如何破局？

2026年1月，全國(guó)百城庫(kù)存周期達(dá)22.9個(gè)月，三四線城市高達(dá)30.2個(gè)月，房源滯銷關(guān)聯(lián)房企、銀行、地方政府利益，一旦持續(xù)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈將受沖擊。

有人提議效仿2015年“漲價(jià)去庫(kù)存”，但這一模式已無(wú)基礎(chǔ)——當(dāng)年有大規(guī)模棚改支撐，如今棚改退場(chǎng)、地方債務(wù)高企，憑空漲價(jià)只能自欺欺人。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯看，商品滯銷要么毀掉、要么減少供給，拆樓不現(xiàn)實(shí)，減少供地成為唯一選擇，但供地關(guān)系地方財(cái)政，需中央統(tǒng)籌。

2月27日，住建部發(fā)布通知，要求建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以“以人定房、以房定地、以房定錢”為核心，完善“保障+市場(chǎng)”供應(yīng)體系，這是對(duì)房地產(chǎn)野蠻發(fā)展的糾偏。而重慶、上海等城市的存量房收購(gòu)試點(diǎn)，正是這一政策的具象化落地。

住建部通知是“頂層設(shè)計(jì)”，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收房則是“具體實(shí)踐”。2026年2月，重慶住房租賃基金首批收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目、4207套房源，集中在中心城區(qū)人口聚集區(qū)，以70平米以下小戶型為主，改造為保租房惠及新市民，資金來(lái)自央行1000億租賃住房貸款，利率僅1.75%，可通過(guò)租金回報(bào)率覆蓋。

此前上海已于2月2日啟動(dòng)試點(diǎn)，浦東、靜安、徐匯優(yōu)先收購(gòu)核心區(qū)域小戶型二手房，浦東創(chuàng)新房票監(jiān)管模式，綁定“收舊”與“換新”。

上海、重慶試點(diǎn)迅速帶動(dòng)全國(guó)跟進(jìn)，福建指定國(guó)企收購(gòu)二手房，濟(jì)南推出“全款收舊房”，杭州富陽(yáng)、寧波、麗水等城市也紛紛出臺(tái)政策，讓存量房收購(gòu)從試點(diǎn)走向規(guī)模化推開(kāi)。

而國(guó)資收購(gòu)的錢從哪里來(lái)？中指研究院顯示，2025年各地?cái)M用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地超5500宗，總金額超7500億元，多省市已發(fā)行專項(xiàng)債超3000億元，2026年專項(xiàng)債支持將更積極，地方國(guó)資“不缺彈藥”，缺的是理順流程、明確規(guī)則。

從各地實(shí)踐看，國(guó)資優(yōu)先收購(gòu)的房源畫像十分清晰，主要聚焦三類房子，這也是內(nèi)地去庫(kù)存的核心抓手：第一類是核心城區(qū)的老破小、老破中，主打小戶型和低總價(jià)。

以上海浦東為例，重點(diǎn)聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元的房源，房齡基本在25年以上。這類房子配套成熟、交通便捷，恰好匹配新市民、青年人“職住平衡”的需求，也為老舊小區(qū)業(yè)主提供了穩(wěn)定的退出通道，解決了這類房源長(zhǎng)期滯銷的難題。

第二類是產(chǎn)權(quán)清晰、能整棟或整單元打包的存量商品房，尤其是次新房。海口優(yōu)先選取可整棟或整單元收購(gòu)的樓棟，佛山則要求舊房為2000年1月1日后竣工、僅存在銀行按揭抵押、無(wú)其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的成套住宅。重慶也鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)這類房源，用作保障房、人才房等。

這類房子收來(lái)稍作改造就能投入運(yùn)營(yíng)，無(wú)需大規(guī)模翻新，是地方國(guó)資眼里的“性價(jià)比之選”，能快速實(shí)現(xiàn)存量消化與租賃供給的雙贏。

第三類是配套完善但流動(dòng)性偏弱的存量房，特別是城市次中心、新區(qū)周邊的中小戶型。這類房子物業(yè)、商超、醫(yī)院、學(xué)校等配套齊全，但因小區(qū)體量不大、戶型有小瑕疵等原因，掛牌后一直賣不動(dòng)。

寧波2026版收購(gòu)范圍涵蓋57個(gè)街道的1800多個(gè)小區(qū)，將這類“邊緣存量”納入清單，翻新后可填補(bǔ)新市民公寓和職工宿舍的缺口，既消化了庫(kù)存，又解決了產(chǎn)業(yè)人口的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了資源的合理利用。

值得肯定的是，存量房收購(gòu)模式為去庫(kù)存提供了新思路，也解決了部分新市民住房難題，但問(wèn)題也不容忽視。

一是試點(diǎn)城市均為庫(kù)存去化周期偏長(zhǎng)的城市，重慶廣義庫(kù)存周期超70個(gè)月，國(guó)資收購(gòu)的4207套房源僅相當(dāng)于其一個(gè)月新房成交量，1000億貸款相較于龐大庫(kù)存只是杯水車薪；

二是“貸款收購(gòu)—改造出租—租金還息”模式依賴出租率，若出現(xiàn)空置，閉環(huán)難以維持，全國(guó)推廣可行性需檢驗(yàn)；三是優(yōu)先收購(gòu)核心區(qū)房源，側(cè)面反映非核心區(qū)房源滯銷更嚴(yán)重，且商品房轉(zhuǎn)保租房可能利空交易市場(chǎng)，忽略了租房人群真實(shí)購(gòu)房能力。

香港果斷救市凸顯了樓市緊迫性，也為內(nèi)地一線城市敲響警鐘——試探時(shí)間已不多。若一線城市遲遲不放開(kāi)限購(gòu)，可能被香港虹吸高端需求，在搶人大戰(zhàn)中處于劣勢(shì)，加劇樓市分化。而中小城市面對(duì)一線城市解禁，人口和購(gòu)房需求虹吸效應(yīng)將更明顯，去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。

香港“撤辣”與內(nèi)地存量房收購(gòu)、政策松綁，都說(shuō)明樓市已告別“大水漫灌”，“精準(zhǔn)托底、因城施策”成為主流。解決樓市困局的核心，終究要回歸“民生”與“長(zhǎng)效”。中央“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，地方存量房收購(gòu)試點(diǎn)，都是向好的努力。

過(guò)去20年，房地產(chǎn)曾多次犯“只顧眼前”的錯(cuò)誤，如今每一項(xiàng)救市政策，都應(yīng)貼合民生，而非用新問(wèn)題解決老問(wèn)題，對(duì)于手持房產(chǎn)和準(zhǔn)備入市的人，需看清趨勢(shì)。

手里若有上述三類符合國(guó)資收購(gòu)條件的房源，可多關(guān)注本地住建部門公告，杭州富陽(yáng)、濟(jì)南起步區(qū)等均有線上申報(bào)通道，符合條件早申報(bào)早受益；參與“以舊換新”需算清稅費(fèi)、差價(jià)和貸款銜接，切勿盲目跟風(fēng)；剛需和改善群體無(wú)需焦慮，2026年政策窗口持續(xù)至年底，穩(wěn)扎穩(wěn)打更穩(wěn)妥。