中國(guó)房地產(chǎn)很大可能重走日本老路！歷史不會(huì)重演，但會(huì)驚人相似

中國(guó)的房?jī)r(jià)連跌了快四年，每平米均價(jià)從一萬(wàn)出頭跌到現(xiàn)在的九千多。每次出臺(tái)政策救市的時(shí)候，總有人說(shuō)“這次不一樣”。

但看看隔壁的日本，三十多年前的地產(chǎn)泡沫破裂后，東京的房?jī)r(jià)花了將近三十年才爬回原來(lái)的高點(diǎn)。

站在2026年的今天，市場(chǎng)數(shù)據(jù)正在證明一個(gè)殘酷的事實(shí)：中國(guó)的樓市調(diào)整，正在一步步復(fù)刻日本走過(guò)的路。

上世紀(jì)90年代初，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)被刺破后，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌了十幾年。日本決策層犯的第一個(gè)錯(cuò)誤，是“反應(yīng)太慢”。

房?jī)r(jià)開(kāi)始跌的時(shí)候，日本央行沒(méi)有果斷降息，而是緩慢推進(jìn)，從1991年7月才開(kāi)始下調(diào)利率，降息速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)格下滑的速度。

到了1992年3月財(cái)政政策才跟上，錯(cuò)過(guò)了最佳托底時(shí)機(jī)。

第二個(gè)錯(cuò)誤是“政策反復(fù)”。日本在1994年到1996年連續(xù)減稅，效果明顯，私人消費(fèi)大幅回升。

但就在經(jīng)濟(jì)剛剛有點(diǎn)起色的時(shí)候，1997年日本突然將消費(fèi)稅率從3%提到了5%。這一下直接打斷了經(jīng)濟(jì)修復(fù)的進(jìn)程，剛有起色的信心又被打回原點(diǎn)，資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)往下掉。

第三個(gè)錯(cuò)誤是“各自為政”。貨幣政策和財(cái)政政策沒(méi)有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，日本央行只顧降息，財(cái)政政策出臺(tái)太晚。

金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)問(wèn)題也因?yàn)橄搿拔嫔w子”遲遲得不到解決，一直拖到1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，大批銀行破產(chǎn)，才被迫進(jìn)行徹底改革。

這三板斧下去，日本經(jīng)濟(jì)陷入了長(zhǎng)達(dá)十幾年的停滯期。房?jī)r(jià)跌了，地價(jià)跌了，企業(yè)不投資了，老百姓也不消費(fèi)了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家把這段歷史稱為“失去的三十年”。

頭部券商中信證券在2026年4月發(fā)布的報(bào)告中，直接用“從日美等國(guó)地產(chǎn)周期看中國(guó)樓市”作為標(biāo)題。

報(bào)告明確指出，發(fā)達(dá)國(guó)家地產(chǎn)危機(jī)集中在兩個(gè)時(shí)期，1980年代末至1990年代中期和2007年至2013年，各國(guó)地產(chǎn)在下跌時(shí)長(zhǎng)和幅度上存在顯著分化。

核心差異在于國(guó)內(nèi)基本面應(yīng)對(duì)政策的力度和節(jié)奏。

中信證券認(rèn)為，中國(guó)本輪救市政策呈現(xiàn)“先主動(dòng)嚴(yán)監(jiān)管、后漸進(jìn)式加碼”的路徑，既沒(méi)有像日本那樣反應(yīng)滯后，也沒(méi)有走美國(guó)危機(jī)后全面強(qiáng)刺激的路徑。

目前需求端穩(wěn)步改善，供給端持續(xù)調(diào)整，地產(chǎn)調(diào)整已取得階段性成效，正逐步向溫和企穩(wěn)過(guò)渡。

國(guó)金證券5月16日發(fā)布的報(bào)告則更加樂(lè)觀。報(bào)告指出，2026年的“金三銀四”是中國(guó)樓市開(kāi)始止跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

1至2月，26個(gè)重點(diǎn)城市二手房實(shí)時(shí)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)1%，結(jié)束了2025年四季度的同比下跌。3月和4月的增速分別為16%和30%。截至5月13日，5月同比仍增長(zhǎng)26%。

從價(jià)格端看，1月全國(guó)二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比降幅收窄至-0.7%，2月進(jìn)一步收窄至-0.1%。雖然3月降幅有所擴(kuò)大，但4月以來(lái)跌幅再度收窄。

截至5月10日，掛牌價(jià)環(huán)比降幅已回到-0.3%，而2025年下半年以來(lái)降幅始終在1個(gè)百分點(diǎn)以上。

最關(guān)鍵的變化是供需關(guān)系出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)跡象。過(guò)去二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌不是需求萎縮造成的，而是拋壓太大。

2025年“小陽(yáng)春”期間，重點(diǎn)城市掛牌量累計(jì)漲了10.1%。

但今年3月掛牌量環(huán)比僅小幅回升0.6%，4月掛牌量同環(huán)比均出現(xiàn)回落，同比增速-1.3%，是本輪樓市下行周期以來(lái)第二次掛牌量同比負(fù)增長(zhǎng)。

中國(guó)和日本雖然都經(jīng)歷了房?jī)r(jià)大跌，但兩者的底層邏輯有本質(zhì)區(qū)別。日本當(dāng)年已經(jīng)完成了城鄉(xiāng)一體化，幾乎沒(méi)有發(fā)展空間了，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，增長(zhǎng)潛力已經(jīng)耗盡。

中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率約66%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家80%的標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，很多城市的基建還沒(méi)有完成，發(fā)展空間仍然存在。

政府對(duì)泡沫的態(tài)度也不同。日本當(dāng)年從上到下都沉浸在“日本第一”的樂(lè)觀氛圍里，對(duì)泡沫缺乏警惕。

中國(guó)很早就意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，連續(xù)多年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，政策調(diào)控一直在進(jìn)行。

還有一個(gè)關(guān)鍵差異是資本管制。日本的日元當(dāng)時(shí)已經(jīng)可自由兌換，國(guó)際資本可以自由進(jìn)出。

中國(guó)實(shí)行資本項(xiàng)目管制，外資進(jìn)入中國(guó)投資股市和房地產(chǎn)受到嚴(yán)格限制。這道防火墻，在關(guān)鍵時(shí)刻能起到緩沖作用。

每次市場(chǎng)下跌的時(shí)候，都會(huì)有人喊“這次不一樣”。但從數(shù)據(jù)上看，中國(guó)樓市正在走的路，和日本當(dāng)年的軌跡有很多重合之處。

房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，庫(kù)存高企，人口老齡化加速，年輕人購(gòu)房意愿下降，這些結(jié)構(gòu)性因素并不會(huì)因?yàn)閹纵喺叽碳ぞ蛷氐赘淖儭?/p>

中信證券的研報(bào)標(biāo)題說(shuō)得最清楚：“歷史不會(huì)重演，但會(huì)驚人相似”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖更多是“估值底部的自然企穩(wěn)”。

租金價(jià)格在2月出現(xiàn)2022年以來(lái)的首次轉(zhuǎn)正，剛需房在上海等核心城市已經(jīng)率先止跌回升。

但危險(xiǎn)信號(hào)依然存在。三四線城市的庫(kù)存壓力仍然很大，居民杠桿率已經(jīng)偏高。如果輸入型通脹導(dǎo)致貨幣政策被迫收緊，房地產(chǎn)基本面可能再次承壓。

日本的前車之鑒告訴我們：政策不能反復(fù)無(wú)常，1997年的加稅打斷了經(jīng)濟(jì)修復(fù)進(jìn)程；資產(chǎn)價(jià)格下跌不能靠“捂蓋子”，必須果斷處理。

中國(guó)2026年的政策定調(diào)以“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為主線，4月政治局會(huì)議明確“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。這次的反應(yīng)速度和協(xié)調(diào)力度，比當(dāng)年的日本快得多。

房?jī)r(jià)下跌不是最可怕的，最可怕的是信心的崩塌。日本當(dāng)年用了將近三十年才重新把信心撿回來(lái)。

中國(guó)會(huì)不會(huì)重走這條路，取決于接下來(lái)幾年政策的精準(zhǔn)度和居民的信心恢復(fù)速度。歷史正在被書(shū)寫，而這一次，我們既是見(jiàn)證者，也是局中人。