上海租房市場(chǎng)，讓人有些意外！

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：上海樓市情報(bào)）

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海134個(gè)熱點(diǎn)板塊的平均租金回報(bào)率已達(dá)到2.38%，其中更有16個(gè)板塊的回報(bào)率超過(guò)了3%。

這一數(shù)字已經(jīng)顯著超越了當(dāng)前一年期銀行存款利率（約1.1%）和十年期國(guó)債收益率。

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上海租房市場(chǎng)最新數(shù)據(jù)曝光！

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這134個(gè)板塊的數(shù)據(jù)來(lái)源于對(duì)上海142個(gè)熱點(diǎn)板塊的篩選，每個(gè)板塊隨機(jī)選取3個(gè)近一年內(nèi)有成交且當(dāng)前有租賃掛牌的熱點(diǎn)小區(qū)，以“每平方米年租金/每平方米房?jī)r(jià)”的方式計(jì)算得出。

結(jié)果顯示，除了16個(gè)板塊回報(bào)率超過(guò)3%外，有86個(gè)板塊的租金回報(bào)率集中在2%至3%之間，僅有32個(gè)板塊低于2%。

一個(gè)反直覺(jué)的現(xiàn)象是，這些“現(xiàn)金流王者”并非位于陸家嘴、新天地等傳統(tǒng)核心地段，反而集中在中環(huán)附近及外環(huán)內(nèi)房齡超過(guò)20年的“老工房”社區(qū)。

例如，浦東塘橋板塊回報(bào)率高達(dá)3.39%，寶山的高境板塊達(dá)到3.33%，普陀的桃浦、寶山的通河等板塊也名列前茅。

這些板塊的共同特征是：公共交通便利（如臨近地鐵1號(hào)線、3號(hào)線、18號(hào)線），生活配套成熟，主力戶型多為60-70平方米的小戶型，月租金普遍在3000-4000元區(qū)間。

驅(qū)動(dòng)租金回報(bào)率上升的核心力量，并非租金的顯著上漲，而是老破小房源價(jià)格回調(diào)。

在前幾年的市場(chǎng)調(diào)整中，這類房源的價(jià)格水分被充分?jǐn)D出，使得相對(duì)穩(wěn)定的租金收入能夠?qū)?yīng)更低的資產(chǎn)價(jià)格，從而推高了回報(bào)率。

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“低總價(jià)、穩(wěn)租金”模式價(jià)值回歸

上海租金回報(bào)率的整體提升，是在租客市場(chǎng)的大背景下發(fā)生的。

一方面，青年群體仍是租房主力軍，“00后”、“95后”的租住比分別高達(dá)68%和64%。他們租房時(shí)高度依賴地鐵線路，在就業(yè)機(jī)會(huì)、通勤成本和生活品質(zhì)間尋找最優(yōu)解，催生了如莘莊、共富新村、泗涇等通勤便利的租賃熱點(diǎn)區(qū)域。

另一方面，家庭型整租需求正在崛起。越來(lái)越多的家庭選擇“以租代購(gòu)”，推動(dòng)兩居室、三居室產(chǎn)品的市場(chǎng)占比提升，租客的居住理念從“經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“舒適性優(yōu)先”。

高回報(bào)率板塊的崛起，本質(zhì)上印證了“低總價(jià)、穩(wěn)租金”模式的價(jià)值。位于中外環(huán)間的老工房社區(qū)，憑借成熟的軌交網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)配套，能夠持續(xù)吸引龐大的通勤剛需租客。

相比之下，市中心豪宅或新興板塊的次新房，雖然資產(chǎn)價(jià)值更高，但高昂的房?jī)r(jià)基數(shù)嚴(yán)重稀釋了租金回報(bào)。

展望未來(lái)，上海租賃市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)以結(jié)構(gòu)性調(diào)整的新周期。

對(duì)于租客而言，這無(wú)疑是一個(gè)利好時(shí)代。充足的房源供應(yīng)和多元化的產(chǎn)品選擇，意味著能以更合理的成本實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)。無(wú)論是選擇性價(jià)高的老公房，還是申請(qǐng)租金優(yōu)惠的保租房，選擇都會(huì)更多樣。