上海樓市驚現六年新高！五一看房量暴漲，但價格卻橫盤不動？

上海429新政之后，五一看房量和簽約量創了六年新高。很多人又開始問：樓市是不是要漲了？

先別急著下結論，這種場景在另一個市場里出現過。2015年6月，A股從5178點開始崩盤，接下來發生的事情大家都知道，先是暴跌，千股跌停，杠桿爆倉，恐慌蔓延。然后是漫長的磨底，在3000點附近反復橫盤了好幾年。不是V型反彈，是L型，跌下來之后橫著走，一走就是幾年。

2023年開始，上海樓市走了一條幾乎一模一樣的路。先是普跌，內環到外環一起跌，不分好壞。然后是分化，核心地段的房子開始企穩，遠郊和老破小還在繼續跌。現在進入了第三個階段，橫盤。成交量起來了，但價格沒怎么動。跟A股3000點附近那幾年的狀態非常像。

樓市和股市的底層邏輯不一樣，但市場情緒的運行軌跡是相通的。理解了這一點，你對自己手里的房子該怎么看，就會清楚很多。

先看最新的市場狀態。上海二手房今年3月成交31215套，是近五年最高的月度成交。4月11日單日成交1632套，創下近五年單日新高。滬七條新政2月底出來之后，市場用了不到兩周就進入了放量狀態，比去年924新政的響應速度快了一倍。

掛牌量在持續下降。鏈家數據顯示，上海二手房掛牌量從2025年5月最高的11.3萬套降到了現在的8.1萬套左右，降幅28.3%。庫存從17萬套降到了13萬套。超低價房源同比減少了35.7%。房東不那么慌了，過去那種“掛牌就砍價、三天降一次”的狀態明顯減少了。

內環核心板塊的議價空間已經收窄到4%以內，南京東路、外灘、徐家匯這些地段甚至不足1%。部分房東開始反價，有經紀人說1000多萬的房子房東臨時要漲50萬。雖然只是少數，但這種心態的變化本身就是一個信號。

用資本市場的話來說，恐慌性拋售階段結束了。賣盤在減少，買盤在增加，成交量上來了。但這不意味著要大漲、就像A股在3000點附近成交量也放大過很多次，但指數并沒有因此就回到5000點。量的恢復是價格企穩的前提，不是價格大漲的信號。

樓市和股市有一個共同的規律，普跌之后一定是分化。2015年A股崩盤之后，茅臺、海天味業、恒瑞醫藥這些核心資產用了兩三年就漲回來了，而且后來創了新高。但大量的小票、概念股、垃圾股到今天也沒有回到2015年的高點，很多甚至退市了。

上海樓市正在走同一條路。過去三年，內環內平均跌幅大約23.8%，外郊環和郊環外跌了33.7%-37.8%。看起來都在跌，但幅度差了將近一倍。更關鍵的區別不在跌幅，在流動性。

內環內的房子跌了之后還賣得掉。議價空間收窄到4%以內說明買家在搶，你降一點就有人接。掛牌量在減少不是因為房東賣不掉放棄了，是因為他們覺得“現在不是最好的賣點，再等等”。這叫惜售，惜售說明賣方還有選擇權，他可以選擇不賣。

外環外就不一樣了。200萬以下的房源是目前唯一還在增長的掛牌類別。很多房東不是不想賣，是降了又降還是賣不動。有些人試了半年一年之后放棄了，把房子從市場上撤下來，這不是惜售，是無奈退出。掛牌量下降不是因為他們看好后市，是因為繼續降價也換不來成交。內環內的問題是價格，外環外的問題是流動性。價格的問題時間能解決，流動性的問題不一定。

從成交結構看就更清楚了。300萬以下房源的成交占比已經從2025年初的59%上升到了73%。這意味著市場上成交最活躍的是低總價的剛需盤。改善型的900萬到1500萬區間反而掛牌銳減，這個價格段是置換鏈條的關鍵節點，買家嫌貴不接、賣家不愿再降，形成了僵持。

上海樓市接下來會怎么走？東京三十年前走過的路是一面很好的鏡子。

1991年日本房地產泡沫破裂之后，東京經歷了三個階段。前五年普跌，平均跌幅40%，不分地段。然后從90年代中后期開始分化，東京核心23區的二手住宅價格開始橫盤企穩，而郊區和老舊住宅繼續跌，而且進入了一種降了也沒人買的半停滯狀態。

后來的故事大家都知道了。東京核心，千代田、港區、中央區的優質次新住宅，價格在橫盤多年之后慢慢修復，到2020年代不少已經超過了泡沫時期的高點。但大量外圍區域和老舊住宅到今天仍然沒有回來，30年了。

跟A股的邏輯是一樣的，核心資產會修復，非核心資產可能永遠不會。茅臺從2015年的低點漲了十倍，但當年跟茅臺同時被套的大量小票，很多已經退市了。東京核心區的房子漲回來了，但郊區的老舊住宅30年沒人管。上海的內環內大概率會走東京核心區的路，但外環外的老破小會走哪條路？

如果把房子當成一只股票來看，你手里持有的是什么類型的資產？

核心地段、次新房齡、稀缺學區、優質物業，這些是房子里的“茅臺”。它們在下跌中跌得少，在橫盤中最先企穩，在修復中最先漲回來。因為它們有真實的、不可替代的使用價值，地鐵口、好學校、商業配套這些東西不會因為市場不好就消失。就像茅臺不管股價怎么波動，它的酒還是能賣掉。

遠郊、老舊、無地鐵、無學區，這些是房子里的“退市風險股”。它們在普跌階段跌得最多，在橫盤階段賣不掉，在修復階段可能被市場遺忘。因為它們的使用價值在下降，年輕人不愿意住、配套在老化、物業在退化。當一個資產的使用價值在持續下降的時候，不管你怎么定價，它的流動性都會越來越差。

中間地帶中環到外環之間、次新但非核心地段、有地鐵但無學區的房子，這些是“中等市值公司”。它們的命運取決于未來幾年的城市發展方向，如果有新的產業導入、新的交通規劃、新的商業配套，它們可能會被重新定價。如果什么都沒有，它們就會在橫盤中慢慢被遺忘。

拿得住就能漲回來，這句話對核心資產可能還成立，對非核心資產大概率不成立了。就像A股里“長期持有一定賺”這句話對茅臺是對的，對大部分小票是錯的。樓市的邏輯也在發生同樣的轉變，從“普漲”到“分化”，從“全部能漲回來”到“只有一部分能漲回來”。

上海樓市過去二十年的共識是，只要拿得住，房價總會漲回來。這個共識建立在一個前提上：中國的城鎮化還在推進、人口還在流入、經濟還在高速增長、貨幣還在持續寬松。當這些條件同時成立的時候，幾乎所有的房子都會漲，區別只是漲多漲少。

現在這些條件正在一個一個地變化。城鎮化率已經超過66%，增量空間在收窄。上海常住人口連續幾年微降。經濟增速從兩位數降到了5%左右。利率確實在降但降的目的不是推高房價，是救實體經濟。

在條件變化的環境里，過去的共識不會自動延續。上海樓市的恐慌性拋售階段確實過去了，成交量在恢復，部分地段價格在企穩。但企穩不等于漲回來，更不等于“所有房子都漲回來”。分化已經開始了，而且會越來越深。你手里的房子最終會走茅臺的路還是退市股，取決于它有沒有真實的、不可替代的使用價值。有，就能穿越周期。沒有，時間可能不是你的朋友。