郭翔宇：大眾需要重新正視房產的保值屬性，中國房地產將全面進入全新發展模式丨對話五道口

紅星資本局5月19日消息，2026清華五道口全球金融論壇論壇于5月17日至20日在成都舉行。會議期間，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇接受紅星資本局的專訪時談論了未來樓市發展走勢等相關話題。

當前樓市正處于筑底企穩的關鍵時期

紅星資本局：多地放寬限購、限貸政策，房貸利率也持續下調，樓市利好政策不斷落地，但市場修復節奏被認為依舊偏慢。您認為問題的根源是什么？

郭翔宇：目前樓市已經顯現出一定復蘇跡象，以上海為代表的大城市表現尤為明顯，這也契合全球房地產市場的周期運行規律，市場整體復蘇仍需要一定時間，具體回暖節點暫無法精準判定，最終取決于多重核心因素。

首先是政策層面，此前出臺的大多為需求端調控政策，實際落地效果較為可觀。我們通過調研了解到，大眾普遍認可放開限購、下調房貸利率這類舉措，這類政策能夠快速釋放剛需與改善型住房購房需求。其次從市場供給來看，當下不少大城市住宅供地規模大幅縮減，如今商品房年供應量相較五年前已經明顯下滑。在市場供給持續減少、購房需求逐步回升的雙重作用下，樓市出現復蘇態勢是必然趨勢。

房地產行業本身存在完整的周期走勢，有下行周期就必然會迎來上行周期，此前經歷經濟與樓市下行屬于正常行業規律。不過市場回暖速度與復蘇力度，高度依賴相關調控政策，國內此前出臺的樓市相關政策方向合理，但政策推行力度與落地速度仍有提升空間。

當前樓市正處于筑底企穩的關鍵時期，我們呼吁繼續出臺利好需求端的配套政策，穩固現有的復蘇勢頭。與此同時，當下居民收入預期等整體偏弱，這也是直接影響大眾購房意愿的核心因素。海外國家普遍推行購房個稅減免政策，以此減輕購房者壓力、補貼居民購房成本，國內目前還有完善和推行空間。

紅星資本局：相關數據顯示，2026年初受訪機構對不動產業務的預期值，已從偏弱勢的43.1回升至偏向樂觀的50.4。機構投資心態逐步回暖，這份樂觀情緒多久才能轉化為普通民眾的購房信心與實際住房消費能力？

郭翔宇：這份預期數據變化，背后折射出房企、金融機構及各類投資機構的發展思路正在徹底轉型。以往行業發展以建房賣房為核心模式，如今行業發展重心早已發生轉變。以華潤為例，企業在開發住宅項目的同時，大力布局商業地產板塊，資產運營管理已然成為其核心發展重點。

未來樓市住宅供給不會再出現大幅增量，整個行業都在朝著資產運營方向轉型，行業發展更加依托項目長期運營收益與穩定現金流。

從全球樓市周期經驗來看，美國樓市下行周期約5年，日本樓市下行周期長達10年左右。對照各國歷史周期，國內樓市自2021年進入調整期至今，時長已達5年，基本處于全球樓市下行周期時長的中位區間。

過去五年樓市始終沒能迎來全面明顯回暖，而今年開春樓市小陽春行情持續時間久，并非短期季節性回暖，而是具備結構性回暖特征。在此節點順勢加碼利好政策，能夠最大化撬動市場活力。倘若后續樓市調控政策持續發力，居民收入等基本面穩步改善，大眾市場預期不斷修復，疊加當下已有的復蘇基礎，如今正是樓市企穩回升的絕佳時機。

大眾需要重新正視房產的保值屬性

紅星資本局：您建議普通民眾該如何調整購房心態與置業預期？

郭翔宇：大家不能忽視房產本身具備的保值屬性。根據央行調研數據，房產占據我國家庭資產配置的七成左右，是居民家庭資產布局里極為重要的組成部分。

樓市早已告別過去房價單邊持續上漲的時代，但長期來看，房產依舊能夠跑贏通貨膨脹，既是日常居住、對外出租的實用資產，也是適合長期持有保值的優質資產。即便當下房產單價較高，長期持有依舊具備價值。

房產擁有穩固價值底線，核心支撐就是穩定租金收益。即便樓市行情低迷、房價出現回落，只要房產租金回報率利差可觀，就算長期持有不出售，依舊是優質穩健資產。

大眾需要重新正視房產的保值屬性，以往買房盈利主要依靠房價漲跌賺取差價，未來房產收益將兼顧房價增值與長期租金收益。很多自住購房者沒有直觀拿到租金收益，實則節省的租房開支就是隱形租金收入，等同于每月收獲穩定收益。

國內居民也是首次親身經歷樓市從高位回落的完整調整周期，出現觀望、恐慌情緒實屬正常，而歐美、日本等地區民眾早已歷經多輪樓市漲跌周期，心態更為平和。房地產行業漲跌交替是常態，有下行就必有上行，只是周期時長與漲跌幅度各不相同。

如今國內樓市堅持租購并舉、多主體供給、多渠道保障的發展方向，市場上保障性租賃住房、政策性補貼租賃住房持續增多，主要面向應屆畢業生、新市民等年輕群體。

歷經上一輪行業周期后，中國房地產正式邁入城鎮化發展新階段，全面進入全新發展模式，這套新模式也將重塑整個樓市格局。居民住房剛需客觀存在，且會長期保持穩定，只是過往家庭將70%-90%資產全部投入住宅購房的資產配置模式，未來將會逐步調整。

往后家庭資產配置會更加多元化，除購置房產之外，還可以布局各類金融資產。想要參與不動產相關投資，普通民眾也可以選擇配置不動產REITs產品。未來大眾居住方式更加靈活，既可以買房自住，也可以選擇租房生活，同時在金融市場布局不動產類資產抵御通脹，整體居住模式與家庭資產配置格局，都會迎來全新改變。

城鎮化步入下半場，未來十年樓市區域分化趨勢

紅星資本局：伴隨人口結構改變、城鎮化進程進入下半場，未來十年國內樓市會呈現出怎樣的區域分化格局？哪些城市具備長期不動產投資價值？

郭翔宇：區域深度分化，是未來樓市發展最核心的趨勢。參考海外樓市發展經驗，以日本為例，即便全國人口總量持續下滑，但東京、大阪等核心大都市依舊聚集大量人口，城市發展、樓市行情遙遙領先，城市之間發展差距愈發明顯。

放到國內樓市來看，本輪樓市復蘇過程中，北京、上海等一線大城市持續保持人口凈流入態勢，成都等強二線核心城市人口吸引力與城市發展活力也十分突出，這類城市長期發展潛力與樓市活力穩居前列。

反觀人口持續外流、傳統產業衰敗且未能完成產業升級轉型的城市，不宜再盲目增加住宅土地與新房供應。未來樓市購房需求會呈現明顯分層分化，住宅市場供給結構也必須順勢調整，貼合市場需求實現供需平衡。

判斷一座城市樓市長期發展潛力，主要依托兩大核心維度：第一是人口基本面，包含人口增減流動趨勢、城市人口結構，高學歷、高收入人群占比越高，越能穩固本地購房需求；第二是城市產業實力，布局新能源、智能汽車、人工智能等新興優質產業的城市，能夠吸納大量就業人群，催生海量居住與消費需求，直接帶動樓市穩步發展。

產業布局不僅決定整座城市的樓市走向，也能用來判斷城市內部不同片區的房產價值。人口流向、產業聚集程度，都是樓市發展最直觀的風向標。整體而言，未來樓市區域分化格局會持續加劇，而分化的輕重程度，也和各地住宅供給調控力度緊密相關。

紅星新聞記者 王田

編輯 肖子琦 審核 任志江