廣東
+湯姆本人微信：Tomgangfang1
關注香港房產的朋友們注意了，湯姆今天帶來一個讓準備入場的包租公、包租婆們揪心的消息。
最新公布的3月份中原城市租金回報率跌至3.29%，創(chuàng)下21個月以來的新低。單月下滑0.03個百分點，且已連續(xù)7個月走低，累計跌幅達0.31個百分點。
來源：AASTOCKS新聞
直白點說，租金回報率就是買房收租一年能賺的（粗）收益率。假設你花1000萬買一套房，一年收租33萬，那大概回報率就是3.3%。這個數字越高，理論上當然越吃香。而現在的情況是——你買一套房收租，賺回來的租金占房價的比例，越來越低了，為什么呢？
一方面當下香港租金指數其實還在穩(wěn)步上漲，甚至屢創(chuàng)新高。租房市場，尤其是高校附近的小戶型，依然一房難求。
奈何總體樓價漲得更猛、速度更快，硬生生把租金回報率拉低了。按照當前走勢，樓價強勢依舊，租金漲幅跟不上，后續(xù)回報率大概率還會繼續(xù)下行。
湯姆小課堂開課，現在給大家算一筆很簡單的帳：
注：此處為了計算方便，計算結果均為粗租金回報率，意思是未扣除管理費、物業(yè)稅、差餉地租等持有成本，但此處列舉的租金也是取上個月實際成交最低的標準作為參考
1??假設去年一套香港九龍市區(qū)的一房，房價 500 萬港幣，租金回報率 3.5%，即年租金是 17.5 萬。今年房價上升 15%，新房價是 575 萬。假設在租金不變的情況下，新租金回報率為：
17.5 萬 ÷ 575 萬 = 3.043%
換句話說，房價升了但如果租金不變，租金回報率會由 3.5% 被攤薄至約 3.04%。
2??那么湯姆再給大家算一筆賬，假設房價上漲15%，租金只上漲10%：
今年年租金是：17.5 萬 × 1.10 = 19.25 萬。
今年房價是：500 萬 × 1.15 = 575 萬。
所以新的租金回報率是：
19.25 萬 ÷ 575 萬 = 3.3478%
也就是說，雖然租金也漲了，但因為租金漲幅 10% 低于房價漲幅 15%，所以租金回報率仍然會由 3.5% 輕微下降到約 3.35%。
3??好的，燒腦不要停，繼續(xù)再算一筆賬，假設去年買入房子的朋友們，恭喜你們，按照今年租金上漲10%的回報率來計算：
500 萬 × 3.5% = 17.5 萬
租金上升 10% 后：
17.5 萬 × 1.10 = 19.25 萬
新的租金回報率就是：
19.25 萬 ÷ 500 萬 = 3.85%
最后留一個作業(yè)給大家：
如果去年買入一套500房子的朋友，如果租金上漲10%，房價同時上漲15%，按照30%首付計算，那么內部回報率是多少？歡迎大家把答案打在留言區(qū)。
供平過租或將反轉，買房月供要趕超租金
過去11個月，香港一直處于“供平過租”的局面。3月份租金回報率3.29%，比H按息3.25%高了0.04個百分點。但注意，兩者的差距已經小到幾乎看不見了。
來源：網絡
暑期旺季未至，當下正是樓市“關鍵期”
每年7-9月是香港傳統(tǒng)租房旺季，按常理旺季來臨租金會走高，有望托舉回報率企穩(wěn)。但現在最大的問題是樓價的漲勢比租金猛得多。
來源：香港01
而且當前樓市成交活躍、買家入市情緒高漲，房價一浪接一浪往上推；租金雖有小幅創(chuàng)新高，但漲幅十分溫和。一快一慢，回報率自然被壓著打。
湯姆覺得，接下來兩個月走勢非常關鍵。如果暑期旺季租金能大幅跳漲，那回報率還有機會反彈；若樓價繼續(xù)強勢上漲，就算進入租房旺季，也很難挽回回報率下跌的趨勢。
樓市邏輯生變，買房換新思路要分清了
過去幾年，很多人買房的心態(tài)是反正能收租，租出去就不虧。但今天的數據告訴我們，租金回報率正在逼近按揭利息，靠收租賺錢的空間越來越窄。
如果你買房是為了自住，那影響不大，反正不用算回報率。但如果你是投資客、想靠租金養(yǎng)樓，那就要重新算一筆賬了。如果你是看好房價的上漲，又是另外一筆需要仔細計算的收益。
一句話總結：樓市的游戲規(guī)則正在變，別再用過去的思維做今天的決定。
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