廣州明牌！舊房收購定價機制出爐，住房以舊換新升溫，上海已收523套

本報記者 李貝貝 上海報道

全國多地二手房住房“以舊換新”工作持續升溫。5月26日，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，廣州安居集團正式啟動居民“賣舊買新”專項試點。在此之前，據上海市房屋管理局披露，截至5月20日，本市二手房收購并轉化為保障性租賃住房的試點項目已累計完成房源收購523套。

58安居客研究院院長張波向《華夏時報》記者分析稱，從實際效果來看，收購本身對于盤活積壓存量房源，疏通二手房流通堵點，提升成交效率起到積極作用。同時，住房“以舊換新”模式兼顧民生保障與市場平穩運行，有利于補齊城市住房保障缺口，通過優化樓市供需結構，推動市場朝著更健康平穩的方向發展。

上海楊浦區保利譽濱江項目負責人姚弋丁也向記者表示，“以舊換新”模式有效激活了市場置換需求：“以往自己（置業者）賣房置換周期比較久，而且房齡老的房子市場接受度不一定高。通過該模式可以提高置換周期，也能早點上車買到心儀的新房?！?/p>

廣東試點落地，區域先行疊加專項補貼

5月26日，在廣州市人民政府新聞辦公室2026年第19場發布會上，廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆表示，集團將立即啟動支持居民“賣舊買新”專項試點工作，試行期至2026年12月31日。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，廣州中心四區存量住宅老齡化問題突出，超六成房源樓齡超30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導致賣舊買新的愿望實現不了，也導致整個市場置換流通受阻，“這種情況需要政府積極介入”。

具體而言，本次試點收購對象為總價在300萬元以內，建筑面積在70平米以下，位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。房產權屬要清晰、無抵押查封、無安全隱患。收購價格則以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協商確認”機制，通過企業初次詢價評估、第三方專業機構復核評估，與居民協商確定最終成交價格。

可以看到，該“賣舊買新”專項試點工作旨在打通住房置換堵點，盤活存量房源、暢通樓市流通循環，業主須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅。而舊房收購后，將優先用于保障性住房、人才公寓等，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。

值得一提的是，為進一步打通置換鏈條，此前出臺的“穗八條”還提出發放總金額2億元的“賣舊買新”專項補貼。在滿足特定前置條件后，居民購買新建商品住宅的貸款總額不超過300萬元按發放貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補貼等。

另據公開信息，這一政策正式全市鋪開前，廣州已有區域率先行動。例如，5月13日，廣州南沙開發建設集團有限公司（下稱“南沙開建集團”）發布了住房“以舊換新”實施方案，首批試點面向廣州全市符合條件的存量住宅；南沙開建集團下屬收舊主體通過購買舊房產權人舊房，支持舊房產權人購買開建集團提供的房源方式，實現以舊換新。

上海試點擴圍成效顯現

在廣州之前，上海作為首個落地二手房收儲、以舊換新政策的一線城市，相關試點已取得階段性成果。

5月20日，據上海市住房保障和房屋管理局公號“房可圓”，今年2月2日，上海正式啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點工作，浦東、徐匯、靜安三區先行先試。截至目前，三區已累計完成房源收購523套，優先收購產業園區、軌道交通沿線等租賃需求旺盛區域的房源，戶型以70平米以下小戶型為主，房源總價控制在400萬元以內。

分區域來看，徐匯區聚焦城市更新，解決核心板塊保租房供需緊張情況，完成收購458套；浦東新區結合軌交周邊保租房需求，完成收購64套，其中使用房票完成置換2套；靜安區完成1套收購和置換簽約，首例房源位于寶山路街道，建筑面積41.59平米、總價220萬元，改造后定向服務新市民、青年人。

以徐匯區試點為例，該區的二手房收購重點聚焦轄區內租售比高、租賃需求旺盛、交通便捷的小區以及房源，面積以35-45平米的一室戶和45-60平米的兩室戶為主，總價不超過400萬元，并且產權人有意置換本市一、二手房源（不局限于徐匯區）。

據徐匯區房管局副局長劉海燕介紹，該區統籌財政專項資金，為房源收購工作提供足額資金保障。交易全程采用“房票”模式，收購房款納入資金監管賬戶，資金使用安全可控。該區域房票實行全市通用、一二手房通用規則，有效期長達一年，使用靈活性較高。

自收購試點工作啟動以來，徐匯區通過保障房公司窗口咨詢收集到的房源近300戶。結合收購存量房源的幾個原則對收集到的所有房源信息，與產權人做全面的對接排摸，完成意向協議簽訂72戶，另有45戶有初步意向，區保障房公司正在做進一步洽談。

進入二季度，黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五大中心城區相繼加入試點行列。5月27日，上海楊浦區保利譽濱江項目負責人姚弋丁向記者介紹，目前項目已有7—8組客戶參與二手房“以舊換新”活動，參與者多為楊浦本地有置換需求的居民。

據其介紹，項目為參與活動的客戶設置約4個月付款周期，整體置換流程耗時2至3個月。房源需完成兩輪價格評估，隨后相關保障機構與業主簽訂房源收購協議并發放“房票”。客戶將“房票”交由項目方后，即可啟動房款支取相關手續。

多地模式迭代升級，政策組合拳筑牢市場信心

除上述2個一線城市外，從全國范圍來看，多地也結合本地情況迭代優化“以舊換新”模式，配套政策持續加碼。

其中，在收購房源的后續利用上，各地優先轉為保障性租賃住房、人才公寓、公租房等政策性住房，同時也衍生出多元化房源處置方式。例如，廣東省佛山市“收購盤活”模式明確可通過裝修改造用作“市場化租賃住房、旅居房、機關單位租賃房等”。

同時，為激活置換需求，各地同步推出購房補貼、金融貼息、消費券等配套支持，持續放寬收購限制。如南京對于2026年內完成“賣舊買新”的居民給予貸款總額1%的財政貼息，全市貼息總額1億元；濟南對符合條件的換房家庭給予最高10萬元的購房補貼，深圳南山區按新房面積發放2萬—5萬元的消費券，疊加新房最低85折的專屬優惠等。

針對購房者普遍關心的交易風險，各地也出臺了針對性保障條款。例如，貴陽在以舊換新方案中明確，參與項目的房企需為意向新房設置不少于60天的“解約保護期”，保護期內房源不得另行對外銷售，切實維護購房者權益。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，住房“以舊換新”既能優化城市住房供給結構，也能打通新房、二手房交易鏈路，盤活市場流動性。其判斷，2026年這項政策仍將是各地消化存量房源、釋放購房需求的核心手段。

在張波看來，本輪二手房收儲契合國家盤活存量、發展保障性租賃住房的導向，有效疏通二手房流通卡點，兼顧民生保障與樓市平穩運行。

“目前不少地方采取試點先行，通過試點明確二手房收購的要點，并為后續更大范圍內政策落地提供了可行性?！睆埐ńㄗh，各地要重視收購二手房和城市更新的結合，收購并同步提升片區居住環境。統一規范房源評估定價機制，進一步放寬房票使用限制，打通行政區的限制，并加快辦理節奏，讓存量盤活政策更好地服務民生。

除市場運營層面建議外，李宇嘉針對定價機制提出補充意見。在其看來，“以舊換新”關鍵是價格達成一致。以此次廣州試點收購二手住宅為例，李宇嘉建議按季度科學制定并公開發布各個片區二手住房成交評估價，并根據樓齡、配套、朝向、裝修程度等，給出擬收購各房源的收購價格。同時，每個季度調整一次評估價格，并按照實時更新的價格進行收購洽談。這樣可以給市場明確和公允的預期，為居民議價和企業收儲提供公允的價值標準，減少因盲目報價導致的交易阻滯。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧