“負翁”綠地的自救之路

頭部房企中，有位最頑強的“負翁”，綠地。

雖然一直被資金鏈斷裂、項目停工等負面新聞纏繞，甚至被氣急敗壞的乙方們在媒體上公然喊話，但綠地并沒有率先成為暴雷房企。

5月27日，綠地控股發布公告稱，擬對GRNLGR6.7506/25/22進行若干修訂以及豁免發起同意征集，內容包括延長到期日、加入發行人在到期前贖回全部或部分票據的贖回權、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據上市狀態的契約。

這意味著即便頭頂國企的光環，綠地終究還是撐不住了。

同日，綠地召開固收投資人電話會議，公司董事兼執行總裁張蘊出席。據了解，綠地將安排優質資產出售來償債，包括計劃3年售出2000億資產，每年500億-700億，含有自持商業、辦公樓和酒店等。

其中一季度已經推出55個大宗項目，合計132億元，但受疫情因素影響交割時間無法確定。

大股東質押融資化解債務壓力

6月20日，綠地控股集團有限公司發布公告，在舉行的GRNLGR 6.75 06/25/22票據持有人會議上，相關特別決議案獲得合格票據持有人總投票數96.76%多數通過。綠地美元債成功通過展期。

但擺在綠地面前的償債壓力仍然不容小覷。6月22日，標普將綠地控股評級下調至“選擇性”違約，標普在一份聲明中表示：“我們認為這筆交易是一次不良債務重組，相當于違約。”該機構補充稱，如果這些債券沒有延期，綠地可能缺乏足夠的資源和融資選擇，無法在到期時全額償還。

該機構還表示，綠地在未來12個月仍面臨大量離岸債務到期，規模合計約為24億美元。

綠地控股2022年第一季度報告數據顯示，截至2021年3月末，公司擁有貨幣資金約656.85億元，短期借款約229.18億元，應付票據有302.99億元，一年內到期非流動負債約701.01億元，手頭資金根本無法覆蓋債務。

在出售資產的同時，大股東格林蘭不得不再次下場。在5月質押了1,600,000,000股后，6月23日，綠地控股再度發布公告稱，公司第一大股東格林蘭持有本公司股份數量為3,471,657,534股，占本公司總股本的比例為27.17%。在本次質押了45,000,000股后，格林蘭持有的本公司股份累計質押數量為2,453,687,500股，占其持股數量的比例為70.68%。

公告還顯示，格林蘭未來半年內到期的質押股份累計數量為25,000萬股，占其所持股份比例為7.20%，占公司總股本比例為1.96%，對應的融資余額為7.79億元;未來一年內到期(不含半年內到期，含本次質押)的質押股份累計數量為173,000萬股，占其所持股份比例為49.83%，占公司總股本比例為13.54%，對應的融資余額為32.50億元。

綠地控股在公告中稱，上述股權質押均是格林蘭為本公司向銀行融資提供的質押擔保，不涉及其自身融資安排，公司將通過自有或自籌資金償還到期銀行借款。

值得注意的是，綠地控股公告顯示，格林蘭還在2022年4月21日至2022年5月18日期間通過上海證券交易所大宗交易系統累計減持綠地控股233,108,000股股份，占公司總股本的1.82%。減持后，格林蘭持有該公司3,488,657,534股股份，占總股本的27.31%，仍為綠地控股第一大股東。

股價低位徘徊仍然減持，有投資者向綠地控股董秘提問，管理層格林蘭提前大宗減持股權與綠地控股債務展期，經營惡化，有沒有關系？

面對市場猜測減持是否因為沒錢還債，綠地控股董秘稱公司將密切關注股東權益變動事項，并按照相關法律法規的規定，及時履行信息披露義務。

6月銷售恢復？

除了出售資產、大股東質押融資外，“銷售回血”無疑是綠地“求生”重要渠道。

但綠地年報顯示，2019-2021年期間，公司全年完成合同銷售額分別為3880億元、3584億元、2902億元，增速分別為-7.63%、-19.03%，在克而瑞銷售排行榜上的排名甚至掉出了前10。

疫情無疑讓綠地的銷售狀況雪上加霜。綠地董事兼執行總裁張蘊在投資者會議上表示，3月中下旬上海暴發疫情，全國50%售樓處關閉；4月合同銷售額同比跌幅57%，5月也很高。

對此，管理層表示，將通過抓回款率來降有息負債、降杠桿，去年回款率96%，今年降達到130%；境外項目回款50億元，預計全年到手26億。但內地銷售回款主要取決于疫情和銷售情況，公司預計6月份能恢復到之前水平。

來自克而瑞統計的數據，80個重點城市6月前20日累計成交量達1416萬平方米，環比增長18%，較2022年6月同期回落41%，降幅呈收窄態勢。

分能級來看，一線因上海、北京疫情得以階段性控制，環比增長48%，市場顯著回暖。二線輪動復蘇，環比增26%，青島、長春、濟南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量，環比漲幅超4成。三四線整體持穩，環比微增8%%，同比回落41%，長珠三角核心城市率先回暖，中山、湖州、徐州、珠海、佛山環比持增，同比降幅也有收窄趨勢。

克而瑞因此預計，6月市場環比顯著回升是大概率事件，整月增幅保守估計也將維持在2成左右，而同比降幅預期也將已由上月的“腰斬”收窄至四成。不知綠地能否恢復至預期水平？

不過，受制于資金情況，綠地投資力度已明顯下降，2021年全年新增項目45個，權益土地面積320萬平方米，權益計容建筑面積703萬平方米，權益土地款322億元，表現不及去年同期，無疑對未來有所影響。

此外，綠地還值得詬病的是在基建領域的投入。綠地2021年年報顯示，房地產及相關行業營收約為2049.54億元，占總收入比重約為37.92%；建筑及相關產業營收約為3114.24億元，占總收入比重約為57.62%。

總收入比重雖然超過房地產，但綠地在建筑及相關產業的毛利率僅有4.87%，遠不及房地產及相關產業的20.87%。不僅盈利能力堪憂，建筑的營業成本還較去年同期增長32.97%，超過房地產。

雖然借由基建，綠地已從“房地產業”變更行業類別為“土木工程建筑業”，但在基建業務尚未完全發展的同時，又遭遇地產“寒冬”，綠地顯然已經自顧不暇了。