奧運冠軍賣光國內(nèi)外房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)？馮侖：今時今日，不同以往

封面圖 | 《激戰(zhàn)》劇照

01

問：在近期《中國企業(yè)家》雜志專訪中，拳擊奧運金牌得主鄒市明與妻子冉瑩穎分享了他們的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷。鄒市明坦言創(chuàng)業(yè)更具挑戰(zhàn)性，并強調(diào)了順勢而為的重要性。冉瑩穎透露，在創(chuàng)業(yè)的七年中，他們出售了位于北京、貴州、上海以及美國的所有房產(chǎn)。

您怎么看鄒市明夫婦因為創(chuàng)業(yè)而賣掉了全部房產(chǎn)這件事？在當(dāng)前的經(jīng)濟和社會環(huán)境下，選擇創(chuàng)業(yè)需要考慮哪些關(guān)鍵因素？

馮侖：我覺得打拳的規(guī)則很清楚，只要勤學(xué)苦練，每天都有一點進(jìn)步，相對來說，只要你練習(xí)找對方法，成績總會一點點提升。

這是在規(guī)則和確定性情況下的一種博弈，而創(chuàng)業(yè)完全不同。創(chuàng)業(yè)的規(guī)則取決于行業(yè)和市場環(huán)境，比如房地產(chǎn)行業(yè)，這幾年規(guī)則變化多端且不確定，贏的機會很少。所以，當(dāng)前創(chuàng)業(yè)是在一個高度不確定的環(huán)境下進(jìn)行博弈，成功率比較低，難度遠(yuǎn)高于體育運動。

我覺得現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)與以往相比，有四個更大的挑戰(zhàn)。

首先是市場的萎縮，我們叫做退潮。比如，房地產(chǎn)市場在2019年有近20萬億的新房和二手房交易量，而今年可能只有6萬億。市場縮水后，機會自然少了很多，這是一個現(xiàn)實的困難。

第二，技術(shù)發(fā)生了很大變化。技術(shù)進(jìn)步非常快，人工智能已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)和營銷領(lǐng)域。比如，現(xiàn)在買房，你以為自己在和經(jīng)紀(jì)人談，但實際上可能是人工智能機器人在跟你說。技術(shù)的快速發(fā)展已經(jīng)滲透到各個方面，改變了許多商業(yè)格局、消費習(xí)慣和場景。

第三，制度環(huán)境也發(fā)生了巨大變化。以房地產(chǎn)政策為例，2019年以前政策一直在收緊，而現(xiàn)在則逐漸放松。這種變化的不確定性帶來很大挑戰(zhàn)，企業(yè)需要不斷適應(yīng)市場，但這種調(diào)整有滯后性。此外，企業(yè)的認(rèn)知也需要及時更新。如果認(rèn)知還停留在十年前，而環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，企業(yè)就會陷入滯后和被動的境地。這種情況比以前復(fù)雜得多，難很多。

第四，大家的預(yù)期發(fā)生了改變。過去，創(chuàng)業(yè)容錯率比較高，失敗后可以重新再來，企業(yè)上市后，就可以變現(xiàn)，資金流動相對寬松。現(xiàn)在一旦企業(yè)破產(chǎn)，你不僅會被限制高消費，還可能陷入復(fù)雜的官司，再創(chuàng)業(yè)的難度非常高。因為現(xiàn)在企業(yè)破產(chǎn)后，沒有個人破產(chǎn)保護機制，很容易導(dǎo)致個人連帶家庭都難以翻身。

此外，現(xiàn)在企業(yè)上市機會減少，融資、并購、重組、變現(xiàn)的難度增加，監(jiān)管也更加嚴(yán)格，這使得外部風(fēng)險投資和PE資本減少。這樣的話，創(chuàng)業(yè)者想要獲得資本、解決資金困境的難度更大。資本的退潮也降低了創(chuàng)業(yè)的熱情。

總之，這些都是我們今天面臨的一個不同以往的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，所以這位拳擊冠軍的感受很真切。在如今的環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)確實比打拳更難。

02

問：這幾天，「房地產(chǎn)稅來了」呼聲再起。因為7月21日發(fā)布的大會文件《決定》中寫有：完善房地產(chǎn)稅收制度，并且明確：到2029年80周年時，要完成《決定》提出的改革任務(wù)。我們該如何理解《決定》中的「完善房地產(chǎn)稅收制度」？未來五年內(nèi)，您認(rèn)為房地產(chǎn)稅有可能全面實施嗎？

馮侖：關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，主要涉及兩個事情。

第一，中國的法律規(guī)定，土地歸國家所有，而房產(chǎn)是私有的。這導(dǎo)致一個財產(chǎn)權(quán)不完整的問題，因為房產(chǎn)是建立在國有土地上的私有財產(chǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，其法律依據(jù)似乎存在爭議。

如果一個人租用了土地70年，并在該土地上建造了房屋，盡管他支付了土地租金并擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，但土地本身并非他的財產(chǎn)。這引發(fā)了一個問題：在法律上，是否應(yīng)該對這種基于租賃關(guān)系建立財產(chǎn)征稅？我覺得這不合乎財產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)。

第二，房地產(chǎn)稅的征收還涉及技術(shù)層面的問題，比如說房產(chǎn)的估值。目前，相關(guān)部門正在研究如何準(zhǔn)確評估房產(chǎn)價值，以便合理征稅。房產(chǎn)稅的征收需要一個精確的估值體系，以確保稅收的公平性和合理性。

我覺得，征收房地產(chǎn)稅的前提是土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期99年，且不再收取費用。這樣就可以收了。新加坡就采用類似的方法，對99年的土地征稅，但稅額較低。征收房地產(chǎn)稅時，應(yīng)該依據(jù)房產(chǎn)的使用年限、土地剩余使用年限以及市場評估價格來制定精確的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化處理系統(tǒng)。

目前，我們技術(shù)方面已經(jīng)有了很大的進(jìn)展，但法律條件還未完全成熟。如果技術(shù)條件具備且法律成熟，那可以收；如果技術(shù)條件具備但法律尚未完善，地方政府由于財政困難，也可能會考慮通過征收房地產(chǎn)稅來增加收入，支持地方發(fā)展。