北龍湖11號地、管南10號地即將土拍，會被“餓虎”撲食嗎？

8個月，僅賣出9塊住宅用地

沉寂已久的鄭州住宅用地土拍市場，又起波瀾。

根據官方信息：被房企垂涎已久的北龍湖11號地將于9月24日迎來土拍；管南南三環金岱路門戶地塊10號地將于8月27日迎來土拍。

今天，東哥再談鄭州土拍。

談談這兩塊地的拿地邏輯。

很多人說鄭州2025年新房市場很慘淡，其實，一級市場的土地市場更慘淡。

這兩天，我系統盤點了今年鄭州的土拍。不盤不知道，一盤嚇一跳：

2025年前8個月馬上過去，鄭州主城區才拍出了9塊住宅用地。

1、1月24日，鄭政出[2024]34號（網）地塊土拍成功，被河南通派房地產開發有限公司拿下。這塊地位于中原區中原中路南、文化宮路東，占地約28畝，容積率2.49。

這個地塊就是后來的通派龍湖中原頌二期。目前，項目已入市，未開盤。

2、2月8日，鄭政出〔2024〕36號（網）地塊土拍成功，被鄭州豫城文臻置業有限責任公司。這塊地位于中原區天山路東、熱電廠西路南，占地約54畝，容積率小于2.5。

豫城文臻公司原為中原區城投公司，屬于城投公司拿地。大概是在7月份，公司完成股權轉讓，地塊被通派地產持有。

是的，此通派就是成功開發了中原區第一熱盤通派龍湖中原頌的通派地產。

此項目為通派地產在中原區的第三子。目前，項目未入市。

3、2月8日，鄭政出〔2024〕35號（網）地塊土拍成功，被鄭州中海地產有限公司拿下。此地塊位于金水區文勞路北、信息學院路東，占地約48畝，容積率2.49。

此地塊就是當時火爆鄭州地產圈的金水地王。也就是后來赫赫有名的三環內豪宅中海峯境叁號院。已開盤。

4、2月27日，鄭政出〔2025〕1號（網）地塊土拍成功，被鄭州泰建房地產開發有限公司拿下。此地塊位于惠濟區宋寨南街南、南陽路東，占地約40畝，容積率小于3。

泰建公司原為惠濟城投公司。后股權轉讓，被招商蛇口100%控股。此項目就是后來大放異彩的招商嵩雲序。已開盤。

5、3月17日，鄭政出[2025]2號（網）地塊土拍成功，被河南云商置業有限公司拿下。此地塊位于二七區操場街南、太和路西，占地約25畝，容積率4.39。

云商置業是中鐵中產置業的子公司。此地塊是中鐵泰和府的后續建設用地。

6、4月7日，鄭政高出〔2025〕4號（網）地塊土拍成功，被河南泛悅置業有限公司、鄭州高屋置業有限公司拿下。此地塊位于高新區藥廠街北、銀屏路西，占地約115畝，容積率小于2.8。

這個地塊就是后來的以“牛逼大門、中原第一樹王和不可抗拒的誘惑價格”鼎力高新樓市、一戰成名的電建高新華曦府。已開盤。

7、4月22日，鄭政經開出〔2025〕1號（網）地塊土拍成功，被河南萬祥房地產有限公司拿下。此地塊位于經開區濱河國際新城經開第十二大街以東、經南十一路以北，占地約50畝，容積率2.49。

此萬祥就是成功開發了老經開萬祥紫廬的萬祥地產。萬祥紫廬的熱銷，成功地市開發商進軍省城鄭州的成功案例。在低調中，萬祥地產拿下第二塊地，讓很多地產公司側目。目前，此項目未入市。

8、5月28日，鄭政出〔2025〕5號（網）地塊土拍成功，被河南國信樂達房地產有限公司拿下。此地塊位于中原區潁河西路南、洛達路東，占地約40畝，容積率小于5.0。

此地塊為江湖名盤萬科山河道的三期。目前，項目沒有動態，還未入市。

9、8月20日，鄭政高出〔2025〕10號（網）地塊土拍成功，被鞏義市興瑞置業有限公司拿下。此地塊位于高新區五龍口片區東風路北、育林路西，占地約28.5畝，容積率小于2.5。

鞏義興瑞置業為鞏義房企，純民企，在鞏義開發過樓盤。此次拿地是首次進軍鄭州市區。目前項目規劃未知，未入市。

仔細看這9塊住宅用地的土拍，當時掀起市場狂熱的僅有中海峯境叁號院那塊地。當天，N家房企鏖戰近6個小時后，中海勝出。

這九塊土地中，無論當時拿地的開發商，還是接盤的開發商，地市民企開發商的表現非常亮眼。比如通派，比如萬祥，比如鞏義興瑞。

在土拍市場的表現，鄭州本土開發商集體趴窩；TOP級房企普遍也食欲不振。

北龍湖11號地，王者之地

先說北龍湖11號地。

因為這塊地太耀眼，其耀眼程度甚至超過2月份土拍的文勞路地王。

根據鄭州市公共資源交易中心土拍信息，鄭政東出〔2025〕11號（網）地塊位于鄭東新區龍湖區域龍潤西路南、龍源路西。土地使用權面積為54479.88平米（約82畝），容積率小于1.5，建筑限高26米。

土拍起始價為15.235億元，土拍起始樓面價為18643元/平米

話說，這個地塊很好很強大。

放眼全市層面，也是帝王級地塊。在北龍湖，也是不可多得的好地。

他好在哪？

1、他位于北龍湖北岸首排，能看湖，能看到湖，能看到湖水。

下圖是實景圖。紅色地塊就是11號地。

本航拍圖拍攝于2023年8月。2年前。僅供示意。

目前片區形象及成熟度其實已經大變樣。

2、他與北龍湖金融島直線對視，城市景觀一流。

3、他容積率小于1.5，絕對的豪宅甚至頂豪坯子。

4、拿地后，肯定要做4代宅，北龍湖北岸首個。

5、他位于北龍湖組團南北中軸線龍源路西側，正本正源。

6、周圍城市資源占有牛逼。要高端產業有高端產業，比如四梁八柱，比如超聚變總部，比如鄭州期貨產業園；要商業配套有商業配套好睦鄰中環商業中心；要高端文化中心有鄭州國際文化交流中心；要學區有牛逼學校清華附中鄭州學校；要地鐵有地鐵4號線龍湖北站。

如何判斷這塊地的地價？什么價紅線內能拿？需要做歷史的參考。

很簡單，參考四個盤的地價邏輯：

萬科拾謐森語保利璞悅保利璞岸金茂璞逸云湖

根據歷史信息，萬科拾謐森語的樓面地價為24642元/㎡，保利璞悅的樓面地價為20663元/㎡，保利璞岸的樓面地價為23657元/㎡

這三個盤，都在北龍湖北岸，一線臨湖地塊。只是，他們的容積率都是1.7。

金茂璞逸云湖位于北龍湖南岸，其土地成交于2024年12月13日。

當天，經過２小時15分鐘的輪番出價，金茂地產以總價161600.0萬元摘得鄭政東出〔2024〕10號（網）地塊，折合畝單價2490萬元/畝，樓面地價21970元/㎡，溢價20.5%。

金茂璞逸云湖地塊的占地約64.9畝，容積率<1.7，建筑高度＜24米。

而待拍的11號地，容積率是小于1.5。這是最大的不同。

所參考的四個盤，無論是最低的保利璞悅20663元/㎡，還是其次低的金茂璞逸云湖21970元/㎡，對于11號地的起始價18643元/㎡都有比較大的空間。

這個空間，就是給競拍11號地的開發商預留的。

而今年金茂璞逸云湖的銷售成功，也給其他開發商更大的啟示：北龍湖四代宅，只要價格不太貴，產品再好一點，不愁賣！

有人說，這里是北岸，和南岸不能比。

我不贊同這個觀點。這塊地的位置，在北岸是最好的位置：王者之位！其景觀，其視野，其風水，甚至是南岸地塊所不能比的。

還有，他占地約82畝，很大。這也是優勢！

至于最終誰拍？誰能拿到？此時我們都不知。

最終看天意。99%的可能還是那幾個TOP級開發商：保利、華潤、金茂。他仨概率更高吧！

至于最終答案，讓我們9月24日拭目以待。

管南10號地，誰會拿下？

再說鄭政出【2025】10號（網）地

這塊地的土拍，已經進入倒計時。他將于8月27日土拍，也就是后天。

10號地位于管南片區市場南街北、金岱路西，占地面積為36353.23平米，約54.5畝。其容積率小于2.5，限高80米。

地塊起始價為36113萬元，合到樓面價約3974元/平米。

話說，這個地塊其實很好。

三環邊，金岱路+南三環的門戶。交通便利，4號線B出入站口就在家門口。

唯一的缺點就是周邊現在還有批發市場，金岱路對面還有姚莊村原址痕跡，且市場南街還沒完全修通貫通到金岱路。

但，耐不住土地價格便宜啊。3974元/平米的起始價還有溢價空間。

這兩年，管南樓市日漸萎靡，房價也是節節敗退。

但我們要看到節節敗退的原因，核心還是片區沒有更新的產品。無論是在售富田城九鼎公館還是商都阜園，都是過去時代的產品。管南片區暫時還沒入市的新四代宅。——片區的首個四代宅九樾云筑在南四環南，且還沒正式入市。

開發商拿下此地后，肯定是四代宅規劃——南三環邊的四代宅。有市場空間。

只是，建議開發商不要把戶型做的太大——這里還是剛需和剛改的市場天下。

其直接參考的樓盤對象就是和其一個地鐵站點距離的信達棠樾七里。

信達棠樾七里，賣得不錯。

目前價格是1.4—1.6W/平米。

如果這里做創新四代宅，能賣什么價且保證流速呢？

這是拋給拿地開發商的問題了。

結論：

1、地，可以拿。

2、可以溢價拿。

3、拿地后做四代宅。

4、做好產品。但不能做太大面積戶型。

好了，希望更多開發商去拿地。

誰最終拿下？答案后天揭曉。

這兩塊地后土拍完畢后，鄭州樓市將又增加兩個樓盤項目。

本文完。