“物業第一股”近3成股權要被拍賣！花樣年緊急反對！

2014年登陸港交所的彩生活，由于是內地第一家在港交所上市的物業企業，因此被被稱為“物業第一股”。

上市11年多時間，彩生活曾經迎來屬于自己的高光時刻，但如今受到母公司債權拖累，彩生活近三成股權面臨被拍賣的局面。

作為彩生活的實際控制人、大股東，花樣年則緊急反對！

彩生活控制權之爭已經打響，這一次花樣年能否守住自己最寶貴的資產彩生活？

01

彩生活股權要被拍賣，花樣年反對

2025年11月12日收盤后，花樣年控股、彩生活同時發布公告，公告內容核心是：花樣年控股所持有的彩生活僅三成股權要被拍賣，花樣年控股對此表示反對！

根據公告披露的信息，花樣年控股接獲奧澌資本亞洲有限公司作為與TFISF有關的一家實體財務顧問發出的通知，該通知內容，是關于TFISF擬通過由奧澌管理的拍賣程序行使權利，以出售花樣年家附屬公司彩生活服務已發行股份總數最多29.9%股份。

TFISF聲稱作為公司托管人持有彩生活合計780104676股股份（相當于彩生活于該公告日期之已發行股份總數約41.95%）將被押記，作為結欠TFISF所稱款項的擔保。

花樣年控股認為，結欠TFISF指稱的款項并未以彩生活股份作出擔保，并已正式以書面向TFISF及奧澌提出反對有關彩生活股份的任何拍賣程序。

彩生活2025年半年報顯示，截止2025年6月30日，花樣年持有彩生活41.95%股份。

這意味著，如果TFISF向法院申請強制執行對7.8億股股份抵押權利，占彩生活29.9%的股份被拍賣，花樣年將會失去對彩生活的控制權。

不過，從目前來看，花樣年控股與TFISF的債權糾紛，花樣年控股是否將其持有的彩生活股權質押給TFISF、股權質押是否完成登記，將成為核心。

根據法律規定，權利質押必須采用書面形式，并依法辦理質押權利登記方可生效。

同時，奧澌資本作為財務顧問而非擔保權人，是否取得主導股權拍賣的完整授權，也是需要打上一個大大的問號的。

關于英文簡稱“TFISF”的公司到底是哪家企業，花樣年控股、彩生活在公告中均未提及。

但根據花樣年控股此前2021年12月10日發布的公告可以發現，“TFISF”為天風國際證券與期貨有限公司。

花樣年控股與TFISF的糾紛，在于一筆9698萬美元的欠款，花樣年控股未能支付給TFISF。

截止2025年11月14日，彩生活收盤價為0.178港元/股，市值3.31億港元。

此次花樣年控股能否守最終阻止彩生活的股權拍賣，能否守住彩生活的控制權，后續還需要更多的信息，才能知曉事實。

02

“物業第一股”的墜落

花樣年是中國知名的地產企業，1998年起步于深圳。

在花樣年的發展過程中，采用的是“地產+社區”的雙輪驅動戰略。

其中，地產業務在2018年的時候銷售就超過了300億元，2020年的時候全口徑銷售額曾經接近500億元。2009年，花樣年控股在港交所上市。

社區業務，也就是我們所說的物業板塊，花樣年旗下的彩生活2002年成立，其進入了121座城市，在2020年末的時候在管面積一度超過5.5億平方米。

2014年6月30日，彩生活在港交所上市，成為中國內地第一家在港交所上市的物業企業，被稱為“物業第一股”！

正如大部分物業企業一樣，彩生活成也母公司，墜落也是因為母公司。

2021年，花樣年開始遇到困境，當年10月正式暴雷。處于困境中的花樣年，將彩生活旗下的鄰里樂控股集團有限公司100%股權，賣給了碧桂園服務。

作為彩生活的核心資產之一，鄰里樂控股集團手握超1億平米的在管面積，囊括了萬象美物業、開元國際等眾多優質資產。

因此，2021年下半年賣掉鄰里樂控股集團之后，彩生活的營收、凈利潤大幅下降，在管面積也大幅下降。

2018-2021年連續4年營收超過30億元的彩生活，2022年的營收下降至12.11億元；凈利潤從2018-2020年連續3年每年接近5億元，下降至兩三千萬元。

2020年年底的時候在管面積已經超過5.5億平方米的彩生活，2025年6月30日的時候在管面積只剩下2.81億平方米。

不過，對于目前處于困境中、正在債務重組的花樣年來講，彩生活依然是其手中最為優質的資產。

今年上半年，彩生活實現營收10.39億元、凈利潤2289萬元，同比分別增長6.67%、下降2%。

因此，花樣年勢必會盡最大的努力，保住彩生活的控制權。

03

母公司拖累，多家物管公司已易主

物管企業，基本都是主業為地產的企業設立的。

最早的時候，成立物管公司，主要是服務于地產公司自己開發的小區、在售項目的售樓部。

隨著地產交付規模的不斷擴大，物管公司管理的面積也就不斷增加，穩定的物業費收入貢獻著源源不斷的現金流。

在那個階段，同一公司控制下的地產平臺、物管平臺，可以說相互成就。

同時，在前幾年的時候曾經掀起過一股物管公司上市潮，紛紛選擇登錄資本市場，由于A股對與地產有關的公司上市限制，因此基本都是選擇的港股上市。

因此，當時很多龍頭地產企業，都是同時手握地產開發、物業管理雙上市平臺。

在這個過程中，物管行業掀起了在管面積爭奪戰，因此掀起了大魚吃小魚，收并購浪潮出現。

例如：碧桂園服務收購了藍光的嘉寶物業，萬物云通過換股收購了陽光城物業，彩生活收購了萬達物業……

這股并購浪潮，也涉及到了西安，彩生活就收購了西安多家物管公司。

而2021年之后，隨著房企暴雷開始扎堆出現，很多物管公司開始受到母公司債務的拖累。

這其中包括：母公司將物管公司的股權質押給了債權方、金融機構，地產公司在賣房的時候送物業費對物管公司的影響，母公司從物管公司的借款無法收回……

因此，物管公司將母公司、兄弟地產公司起訴，已經非常普遍。

在這個過程中，由于一些企業將物管公司股權質押后債務無法清償，導致其所持有的物管公司股權被司法拍賣，一些物管公司開始易主。

最典型的就是金科股份失去了金科服務，弘陽服務72.77%的股權也已經被債權方接管，恒大物業易主也已經進入倒計時

所以，接下來可能還會有更多的物管企業易主。

實際上，物管行業發展至今，規模爭奪時代已經過去。如今，真正進入到了盈利能力的比拼。

在這個過程中，不但需要利潤率較高的物業服務類型提高利潤率，還要通過增值服務等來確保利潤。

畢竟，傳統的住宅物業基本服務，利潤率已經越來越低。

物管行業的大洗牌，很明顯也已經開始。