上海最讓人失望的副中心，上限在哪里？

前幾天發(fā)文章說(shuō)真如可能補(bǔ)跌（《上海這幾個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)即將補(bǔ)跌》），本以為大家會(huì)熱烈討論。

沒想到很和諧，一致同意補(bǔ)跌。

大家反而盯緊了一個(gè)外圍問(wèn)題：憑什么真如對(duì)比大寧，真如比大寧好多了。

真如確實(shí)又出了新規(guī)劃，又有新樓盤，全部建成后真如到底怎么樣？處于什么梯隊(duì)？上限多高？比大寧高多少？

想知道真如未來(lái)會(huì)不會(huì)崛起，得知道過(guò)去為什么不行。

導(dǎo)致它不行的因素如果還在，那會(huì)一直不行。

跟孩子成績(jī)不好一樣，你得先知道為什么。

是早戀了、逃課打游戲、不喜歡班主任還是單純的笨。

找不到癥結(jié)，只知道考零分打屁股，作用不大。

民間一慣的把鍋甩給李嘉誠(chéng)，這老狐貍拿地不開發(fā)，耽誤了真如10年。

港資確實(shí)有捂地的傳統(tǒng)，傳說(shuō)新鴻基拿了濱江凱旋門也在捂。

捂地一般是住宅項(xiàng)目，大幅漲價(jià)再出售。

李嘉誠(chéng)拿的真如地塊，商辦都是自持，靠租金賺錢，捂?zhèn)€什么勁？

早點(diǎn)建好早點(diǎn)收租不香嗎？

商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)才40年，你捂?zhèn)€10年？

商業(yè)、辦公都建成了，地段升值，住宅賣的也更貴啊。

所以商辦肯定不是故意捂著。

商辦囤地也有，大多數(shù)是開發(fā)商資金鏈斷裂、開發(fā)商要求變更規(guī)劃、有關(guān)部門變更規(guī)劃等。

這些李嘉誠(chéng)都沒遇到。

結(jié)合江湖中的傳言，環(huán)二猜測(cè)大概率是條件不達(dá)標(biāo)，不敢建成。

建成了也運(yùn)營(yíng)不起來(lái)，反而影響整體操盤。

一方面是拆遷工作推進(jìn)慢。李嘉誠(chéng)2006年拿地，紅旗村2016年才拆完，水產(chǎn)市場(chǎng)2019年才拆完。

一方面是高壓線問(wèn)題遲遲沒解決。

10月20日真如公布了第N版規(guī)劃（草案），真如之心。

這次還保留了真如綠廊，綠廊上面就是高壓線。

高壓線的問(wèn)題不是不美觀，而是下方不能建房子，直接割裂了區(qū)域。

因?yàn)楦邏壕€，中海辦公樓前面只能做綠地。

真如的中心是銅川路、曹楊路路口，可怕的是高壓線剛好在這穿過(guò)。

不然誰(shuí)沒事兒搞那么長(zhǎng)個(gè)公園割裂城市。

這導(dǎo)致只有高尚領(lǐng)域不受影響，其他三個(gè)角都不好開發(fā)。

因?yàn)楦邏壕€，中海的商場(chǎng)只能朝向東北，跟高尚領(lǐng)域商業(yè)互動(dòng)性差了一些。

因?yàn)楦邏壕€，光明地塊一直拖著，影響實(shí)在太大，直接割裂了三分之一。

最近光明地塊命名真如中心，新規(guī)劃出爐。

原本很方正的地塊，左下角部分（B05-01）只能建成綠地。

因?yàn)楦邏壕€，銅川路、曹楊路路口西南角完全不開發(fā)。

可以這么說(shuō)，真如綠廊東北才屬于真如，西南完全是另外一個(gè)片區(qū)。

四個(gè)角，只有三個(gè)能建成，早期更是只有一個(gè)角。

直接拉低了區(qū)域能級(jí)。

面對(duì)這么多困難，一直沒辦法解決，李嘉誠(chéng)不敢動(dòng)就有些理解了。

他當(dāng)時(shí)實(shí)在沒能力把真如搞成副中心，因?yàn)楦敝行谋恢猩焦珗@搶走了。

中山公園2005年建成龍之夢(mèng)，奠定了西北大哥地位。

坐擁地鐵2、3、4號(hào)線，天天爆滿。

李嘉誠(chéng)2006年拿地，11號(hào)線還沒建成，大量不利因素不解決，怎么跟中山公園PK？

中山公園一直承擔(dān)著西北副中心的角色，直到2018年。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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現(xiàn)在該拆的拆完了，該建的建好了，高壓線也說(shuō)入地。

阻礙真如發(fā)展的硬傷沒了，真如全面提速。

但是也有兩個(gè)困難。

第一個(gè)是真如的地理?xiàng)l件還是不好，成不了下一個(gè)徐家匯、五角場(chǎng)。

徐家匯五個(gè)角，一個(gè)角一個(gè)商業(yè)才成為西南一霸。

五角場(chǎng)一個(gè)角一個(gè)商業(yè)，拿下了楊浦一半的大體量商場(chǎng)，才取代四川北路成為滬北中心。

真如這里只有三個(gè)角（西南角無(wú)法開發(fā)），還因?yàn)楦邏壕€問(wèn)題不好協(xié)同，能級(jí)就差了一些。

三角跟五角比，差點(diǎn)意思。

更重要的是，真如路網(wǎng)不行。

要輻射范圍遠(yuǎn)，需要把握住主干線。

徐家匯向南是漕溪北路-滬閔高架，是西南部的主干線，直插閔行。

向東是肇嘉浜路，雙向八車道，市區(qū)最寬的干線之一，直取黃浦腹地。

向北衡山路、華山路，風(fēng)貌區(qū)主要道路。

向西的虹橋路原來(lái)是國(guó)賓路，長(zhǎng)寧最重要的道路之一。

徐家匯能不熱鬧嗎。

五角場(chǎng)更是民國(guó)時(shí)期打下的路網(wǎng)。

真如就不太好，曹楊路向北是斷頭路，輻射不了桃浦、南翔一帶。

銅川路向東接嵐皋路，能級(jí)也非常一般，人口集中的甘泉宜川光新都過(guò)不來(lái)。

東西南北的客流，不會(huì)把真如當(dāng)成樞紐。

這樣的輻射半徑，只能視為區(qū)域商圈。

所以真如不可能達(dá)到當(dāng)年徐家匯的高度。

連徐家匯也達(dá)不到自己曾經(jīng)的高度。

徐家匯都要淪為區(qū)域商圈了。

徐家匯原來(lái)通過(guò)路網(wǎng)、商業(yè)，匯集了天平路權(quán)貴、斜土路工人、田林康健高收入群體、閔行松江居民。

真是萬(wàn)國(guó)來(lái)朝。

后來(lái)七寶、莘莊、蓮花路、萬(wàn)象城商圈崛起，閔行、松江客流沒了。

漕河涇開發(fā)，徐匯濱江開發(fā)，徐匯客流分散。

徐家匯能輻射的就本地居民，可不是區(qū)域商圈嗎。

這不是一個(gè)區(qū)域的問(wèn)題，而是城市發(fā)展趨勢(shì)變了。

原來(lái)商業(yè)匱乏，要集中在樞紐上，輻射服務(wù)更多居民。

辦公需要出行方便，也集中在樞紐上，商辦一體化就成了大勢(shì)。

2015年后商場(chǎng)大爆發(fā)，為了搶奪客流，商場(chǎng)不能在樞紐上等客戶來(lái)，而是要去客戶家。

七寶萬(wàn)科的火爆，說(shuō)明這個(gè)模式完全可行。

七寶萬(wàn)科不是商務(wù)區(qū)，就孤零零一個(gè)大商場(chǎng)，但是深入居民區(qū)，生意火爆。

后來(lái)的商場(chǎng)紛紛走進(jìn)社區(qū)，比如南翔印象城。

上海10萬(wàn)方以上的商場(chǎng)超過(guò)110個(gè)，嚴(yán)重過(guò)剩，你想做生意只能跪舔用戶，離用戶越近越好。

市區(qū)開個(gè)商場(chǎng)大家就來(lái)，別做夢(mèng)了。

這個(gè)背景下，真如想成為副中心、成為市級(jí)商圈，非常難。

真如中海環(huán)宇城開業(yè)后很火爆，主要是當(dāng)?shù)乜土鳌?/p>

真如別的沒有，周邊小區(qū)很多。

其實(shí)奉賢龍湖天街也很火爆，大家都在家門口消費(fèi)。

徐家匯為了保持市級(jí)商圈地位，也在努力轉(zhuǎn)型。

目前恒隆廣場(chǎng)定位輕奢，美羅城是二次元文化地標(biāo)，在西南部還有一些影響力。

ITC定位重奢，建成后有望提高徐家匯地位。

閔行商業(yè)再?gòu)?qiáng)，這些功能還是沒有。

真如目前環(huán)宇城是大眾商場(chǎng)，高尚領(lǐng)域冷冷清清。

如果真如之心再來(lái)一個(gè)大眾商場(chǎng)，其實(shí)沒太大意義，無(wú)非是分散中海客流。

真如只能是區(qū)域商業(yè)，文化、教育、生態(tài)、行政方面又沒優(yōu)勢(shì)，很難再說(shuō)是副中心。

商業(yè)影響力，真如也達(dá)不到現(xiàn)在五角場(chǎng)的高度。

五角場(chǎng)依舊輻射整個(gè)楊浦，部分寶山。

真如輻射不了整個(gè)普陀，內(nèi)環(huán)有環(huán)球港，長(zhǎng)風(fēng)跟長(zhǎng)寧混。

周邊的嘉定、寶山，真如更夠不到。

真如的真正定位是，產(chǎn)業(yè)中心。

商業(yè)可以走進(jìn)社區(qū)，走向分散，產(chǎn)業(yè)不行。

產(chǎn)業(yè)在走向集群化。

真如產(chǎn)業(yè)中心的地位，尤其是第三產(chǎn)業(yè)，西北無(wú)人能敵。

中海中心30萬(wàn)方，高尚領(lǐng)域26萬(wàn)方，這兩年剛交付，助推真如超過(guò)徐家匯。

上海甲級(jí)辦公樓存量情況

真如增量只有光明地塊的7萬(wàn)方，共計(jì)68萬(wàn)方左右。

徐家匯中心全部建成，幾個(gè)舊改項(xiàng)目建成，差不多也70萬(wàn)方左右，打平。

排在前面的還有南京西路、陸家嘴、新天地、虹橋開發(fā)區(qū)、花木、前灘、北外灘、徐匯濱江（計(jì)入西岸金融城等）、五角場(chǎng)等等。

按體量，真如會(huì)是一個(gè)二三線商務(wù)區(qū)。

但是看租金，真如只能是三四線，甚至不如莘莊。

租金反映一個(gè)區(qū)域在招商眼中的定位、吸收的產(chǎn)業(yè)能級(jí)。

在這個(gè)維度講，真如距離徐家匯、五角場(chǎng)還有距離。

徐家匯被低估了，徐家匯開發(fā)太早，很多辦公樓沒被機(jī)構(gòu)評(píng)為甲級(jí)。

比如百勝中國(guó)總部，估計(jì)就沒計(jì)入。

這兩年真如辦公樓集中交付，通過(guò)降低租金，虹吸周邊企業(yè)（長(zhǎng)風(fēng)等），虹吸下游嘉定企業(yè)。

與隔壁大寧比，目前還談不上勝負(fù)。

大寧甲級(jí)辦公樓不多，但是有市北高新，匯集了靜安一半的科創(chuàng)企業(yè)，有14棟納稅億元樓，也不差。

真如是輻射西北部的商務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)中心，不是輻射西北部的商業(yè)中心。

副中心的功能被解構(gòu)了。

純粹的產(chǎn)業(yè)中心，邏輯就跟張江、漕河涇類似，對(duì)居住功能的提升有限。

大寧很貴，在全市都有影響力，其實(shí)更多的是居住層面。

2020年不少楊浦居民置換到大寧，看中的是這里的教育、居住結(jié)合，而不是市北高新。

新江灣、古美、長(zhǎng)風(fēng)都一樣，賣的貴很產(chǎn)業(yè)有關(guān)，提供了購(gòu)買力。

但更重要的是自己居住水平。

康橋離張江很近，但居住上卻是洼地。

真如已經(jīng)成不了真正的副中心，跟市區(qū)普通地段可以直接對(duì)比，尤其是居住層面。

居住層面真如影響力不會(huì)太大，很難成為有全市影響力的社區(qū)，比如聯(lián)洋、大寧、新江灣等。

這些優(yōu)秀社區(qū)，都有獨(dú)特稟賦。

聯(lián)洋是學(xué)區(qū)、世紀(jì)公園，新江灣是低密度生態(tài)社區(qū)、學(xué)區(qū)。

真如找不出來(lái)優(yōu)勢(shì)。

學(xué)區(qū)一般，商業(yè)目前還是大眾水平，公園是高壓走廊，整個(gè)普陀都缺醫(yī)療資源。

社區(qū)環(huán)境很一般，尤其是曹楊路。稍微往外走走，真的不能看。

大寧是學(xué)區(qū)重鎮(zhèn)，久光勝過(guò)中海環(huán)宇城，大寧公園浦西最大，第十人民醫(yī)院也夠用，社區(qū)環(huán)境還可以。

即使西藏北路開發(fā)完了，也難說(shuō)比大寧更宜居。

真如的優(yōu)勢(shì)只有房齡新，品尊國(guó)際、中海臻如府、中駿天悅都還行，后面還有四個(gè)新樓盤。

現(xiàn)在土拍重回市區(qū)，中環(huán)內(nèi)不缺好房子。楊浦待售、在售樓盤26個(gè)。

幾個(gè)新樓盤算得了什么。

所以真如注定是一個(gè)區(qū)域中心，商業(yè)上是，居住上也是。

普陀人會(huì)買這里，或者少量的寶山、嘉定人。

像傳統(tǒng)的幾個(gè)中產(chǎn)區(qū)域一樣全市收割，真如未來(lái)也做不到。

居住層面真如另一個(gè)問(wèn)題是太小了，容納的購(gòu)買力一般，置換生態(tài)鏈一般。

看這個(gè)圖也能看出來(lái)，真如遠(yuǎn)比徐家匯小。

真如鎮(zhèn)不小，把真北新村、真光新村、清澗新村都算進(jìn)去了。

核心功能區(qū)很小，大概就一平方公里見方。

到品尊國(guó)際那里，功能上沒有融為一體，行政上已經(jīng)屬于石泉路街道。

往西南過(guò)了高壓線就是曹楊八村了，完全是兩個(gè)城市。

大寧、徐家匯這些中產(chǎn)社區(qū)，都有兩公里見方，能量大的多。

直徑1公里和2公里，差的不是兩倍。

大寧能容納這么多優(yōu)質(zhì)資源，也是因?yàn)槊娣e拓展的大。

現(xiàn)在尚匯豪庭業(yè)主也說(shuō)自己是徐家匯了，這里匯集了匯師小學(xué)、交大附小等教育資源，國(guó)婦嬰甚至中山醫(yī)院等醫(yī)療資源，圖書館、萬(wàn)體館之類的公共設(shè)施，各種大小商業(yè)，形成了一個(gè)超大的中產(chǎn)居住社區(qū)。

唯一的問(wèn)題是，徐家匯的房子有些老了。

目前的居住能級(jí)還在，居住圈層還在。

真如就幾個(gè)次新小區(qū)，全市范圍很難掀起風(fēng)浪。

跟大寧比，真如也有一些優(yōu)勢(shì)，比如地鐵發(fā)達(dá)、離市區(qū)更近。

地鐵看大家需要那條，自駕上因?yàn)闆]有高駕，真如的優(yōu)勢(shì)被稀釋了。

晚上七點(diǎn)半，真如到靜安寺距離近、時(shí)間遠(yuǎn)，走地面紅綠燈太多。

如果反向行駛，真如就快一些了。大寧雖然走高架，千軍萬(wàn)馬一條道，堵車。

實(shí)際的出行體驗(yàn)，兩個(gè)地方居民可以留言討論。

當(dāng)然寫這篇稿子不是為了抹黑真如，真如跟我也沒仇。

只是城市發(fā)展邏輯變了、真如規(guī)劃又變了，跟大家一起探討一下真如的上限。

總體而言，真如路上的絆腳石沒有了，正在快速發(fā)展。

商業(yè)變好，產(chǎn)業(yè)變好，環(huán)境變好，只要不瞎都看得到。

但是外部環(huán)境變了，真如也有一些自身問(wèn)題，上限很難說(shuō)有多高。

或許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，與一個(gè)普通市區(qū)居住區(qū)的結(jié)合。