華發(fā)高管大換血：一場“刮骨療毒”后的生死局，真的結束了？

2025年最后一天，華發(fā)股份的高管“大換血”終于畫上句號。

這場從年初獨董辭職拉開序幕的“刮骨療毒”，歷時一整年，連董事會主席、總裁、財務總監(jiān)等核心崗位都換了遍，代價是：投資縮水、現金流告急、區(qū)域業(yè)績“塌方”。

如今，新團隊上任，華發(fā)的“生死局”，真的結束了嗎？

華發(fā)股份是珠海最大國資房企，這場變革，幾乎貫穿了整個2025年。

在最后一天的跨年夜，華發(fā)股份公告了公司董事長、副董事長、總裁等核心高管的選舉及聘任結果：

• 董事會主席郭凌勇毫無懸念，當選董事長；
• 執(zhí)行副總裁、華東大區(qū)董事長、總經理劉穎喆當選副董事長；
• 執(zhí)行副總裁、華南大區(qū)董事長、總經理向宇被聘任為公司總裁。

這場以高管的密集更迭為主，組織架構調整為輔的華發(fā)股份大變革，至此也將告一段落。

代價是慘重的。

2025年全年，華發(fā)股份在全國范圍內的權益拿地金額只有69億元，對應的權益貨值只有150億元左右。

這就是代價：對比800億的年銷售額，這樣的投資力度堪稱“躺平”，未來2-3年，華發(fā)可能連“彈藥”都沒了。

其實子彈也沒了，截至2024年底，華發(fā)股份的凈現金流是-129.04億元！

高管的大換血，背后其實是華發(fā)股份以犧牲利潤為代價的規(guī)模擴張，導致公司現金流幾近枯竭。

我們仔細盤一下2025年，就是過去一年華發(fā)的這場變動。

2025年1月，張學兵、謝剛兩位獨董、戰(zhàn)略委員會委員就因個人原因辭任，就此拉開了華發(fā)股份這場近乎刮骨療傷式的高管更迭的序幕。

當時，市場并沒有料到，這次華發(fā)股份的高管大換血會這么徹底，從董事會主席李光寧，到總裁陳茵、財務總監(jiān)羅彬，甚至董事局秘書侯貴明，全都換了！

這次當選華發(fā)股份董事長的郭凌勇，2025年5月30日剛剛被任命為華發(fā)股份董事局主席，算是華發(fā)體系里成長起來的“老人”，在如今這個幾乎全新的管理團隊中，是“定海神針”般的存在。

這份12人的核心高管名單中，有兩個重復的名字：劉穎喆、向宇。在董事會，劉穎喆是副董事長，根據公司架構，董事會屬于公司決策層，副董事長算是決策層的核心，向宇只是董事。

在管理層，向宇是總裁，是執(zhí)行層的負責人，管理公司的日常運營和具體業(yè)務，而劉穎喆是執(zhí)行副總裁。

兩個人之間的關系，是平衡，也許還有某種制衡。

畢竟，華發(fā)股份的地產開發(fā)業(yè)務，大都維系在這兩個人身上。在新的管理團隊中，劉穎喆和向宇是少有的、不是華發(fā)體系內成長起來的高管。

向宇，1971年出生，土家族。2014年加入華發(fā)之前，曾任武漢中央商務區(qū)城建開發(fā)有限公司董事長，公司副總裁、華東區(qū)域董事長兼華中區(qū)域董事長。

2019年離開華發(fā)，轉戰(zhàn)華夏幸福，任公司高級副總裁兼南方總部江南區(qū)域總經理等職務。

2022年，華夏幸福暴雷后，向宇又回歸華發(fā)，直接從執(zhí)行副總裁起步，先后接任珠海大區(qū)、華南大區(qū)董事長等職務，直到這次升任華發(fā)股份總裁。

劉穎喆加入華發(fā)，正好是向宇中途離開華發(fā)轉戰(zhàn)華夏幸福的時候，順勢接任了向宇的工作。

2025年7月，兩人相繼被聘任為華發(fā)股份的非獨立董事，已經為這次新的任命埋下伏筆。

2025年11月，與高管更迭同時進行的，是華發(fā)股份的組織架構調整。原來的珠海大區(qū)、華南大區(qū)、華東大區(qū)及北方區(qū)域，被整合為華東大區(qū)和華南大區(qū)兩大區(qū)域。

整合之后的華南大區(qū)下轄廣深、西南、華中、珠海四個片區(qū)，由向宇親自坐鎮(zhèn)。根據2024年的數據，珠海大區(qū)和華南大區(qū)的銷售額合計占華發(fā)總營收的54.11%，妥妥的半壁江山。

而北方區(qū)域歸入華東大區(qū)，劉穎喆任華東大區(qū)董事長、總經理。

這次組織架構調整的目的是為了聚焦核心區(qū)域。

華南本來就是華發(fā)大本營珠海的所在地；華東是華發(fā)全國化擴張的第一站，也是助力華發(fā)在2024年成功沖千億的業(yè)績重鎮(zhèn)。最輝煌時，僅上海一城，就給華發(fā)貢獻了超三成的銷售業(yè)績。

但是，這些成績都如曇花一現般成了過眼云煙。

在大本營珠海，華發(fā)雖然保持了市場第一的地位，但2025年的銷售額只有179.2億元。2024年華發(fā)在珠海一共賣了198億元，2023年這個數字是227億。

向宇要面對的，不只是珠海大本營持續(xù)下滑的銷售業(yè)績，更嚴峻的是，珠海全年的房地產銷售總額不過200億元左右，華發(fā)在珠海市場增長空間已經見頂。

如何突破市場的天花板，保持公司在珠海市場的持續(xù)增長，是向宇必須面對也亟待解決的問題。

劉穎喆在華東大區(qū)遭遇的問題，比向宇可能還要更復雜。

2018年，向宇在華發(fā)股份任職華東區(qū)域董事長兼華中區(qū)域董事長時，就把華東區(qū)域做到華發(fā)股份內部的第一大區(qū)，一年為華發(fā)貢獻了近四成的銷售額。

2019年劉穎喆加入華發(fā)并接任華東區(qū)域、華中區(qū)域常務副董事長后，華東區(qū)域每年給華發(fā)的業(yè)績貢獻就沒有跌落過四成，甚至經常能達到一半以上。

但是，這兩年，華發(fā)在華東區(qū)域的核心城市上海，不僅遭遇了銷售的滑鐵盧，還因為項目交付品質問題市場口碑近乎崩塌。

2025年，華發(fā)在上海賣了130.1億，比2024年有不到10%的增長，但是和2023年的301億元相比，就差不多是腰斬了。

而且，至少到2026年，華發(fā)在上海的銷售也很難有明顯的起色，因為華發(fā)在上海已經兩年沒怎么拿地了。

如果說珠海大本營面臨的是可持續(xù)增長的問題，那么，華東大區(qū)最重要的城市上海，面臨的就是可持續(xù)發(fā)展的問題。

如果華發(fā)未來還會重倉上海，劉穎喆必須正視并解決的另一個麻煩是，如何挽回上海市場已經崩壞的產品口碑？

不只是各大區(qū)域。經過連續(xù)多年的高強度投資和快速的規(guī)模擴張后，華發(fā)在發(fā)展上的問題也逐漸暴露：

01短期的現金流安全和長期可持續(xù)發(fā)展的矛盾。

這兩年近乎停滯的投資，看似是在解決問題，實則是走向了另一個極端。停止拿地確實能快速改善現金流，但公司將面臨兩三年后可售貨值銳減的現實，這是公司可持續(xù)發(fā)展的大問題。

02如何平衡規(guī)模擴張與利潤增長的關系？

前幾年規(guī)模沖動下的擴張，顯得有些不計后果。現實是，就連行業(yè)銷售第一的保利發(fā)展，2025年的銷售額也下降了21.7%；曾經的“利潤王”中海地產，利潤也在持續(xù)下降。

在行業(yè)縮表時代，銷售排名的躍升，可能靠的是同行襯托，規(guī)模擴張，代價可能是利潤下跌。保住利潤，現金為王，才能更好、更長久的活下去。

調整架構能省成本，但救不了業(yè)績。華發(fā)現在的問題是：珠海市場見頂，上海市場崩盤，新團隊上任后，是繼續(xù)“躺平”還是“絕地反擊”？

新的一年來了，新的管理團隊帶領華發(fā)股份站在一個新的起點。那么，華發(fā)，你準備好了嗎？