2025年商品房待售面積又增長1.6%，新增人口卻不足800萬，以后誰來買新房？

1月19日，國家統計局發布了2025年全年的一系列數據，包括GDP情況，全國房地產市場基本情況，人口變化情況等。

其中較為引人關注的是商品房待售面積。2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，比上年末增長1.6%，比11月末回落1.0個百分點。其中，住宅待售面積增長2.8%，辦公樓待售面積增長0.3%。

按人均35平米計算，全國商品房待售面積76632萬平方米，其中待售住宅面積40236萬平方米，待售商品房可供1149萬人居住，但2025年全國總人口減少339萬。

和前8個月公布的數據對比，情況在年底有了趨勢上的變化。

9月15日，國家統計局發布數據顯示，今年1～8月份，全國新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；新建商品房銷售額55015億元，同比下降7.3%。

截至8月末，全國商品房待售面積76169萬平方米，比7月末減少317萬平方米。其中，住宅待售面積減少307萬平方米，商品房庫存已連續6個月減少。

公布1-8月數據時各方的一些觀點：

國家統計局新聞發言人付凌暉表示，從前八月情況看，受國內外形勢變化影響，我國房地產市場雖有波動，但商品房銷售和住宅價格同比降幅收窄，去庫存成效仍在顯現，房地產市場仍在朝著止跌回穩的方向邁進。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱，從全國商品房待售面積看，該指標總體上處于改善的階段。一是庫存沒有過快增長，有助于供求關系平衡；二是一些項目逐漸進入現房階段，去化優勢增加；三是很多項目屬于新規產品、賣點較好。

中指研究院認為，當前市場已進入“金九”傳統營銷旺季，房企在核心城市有望加快推盤節奏，尤其是新規項目入市，將有效帶動部分改善需求釋放，市場活躍度或將迎來階段性回升，樓市情緒有望好轉。

至于最新解讀，由于數據剛剛出來，還要等各方進行進一步的詳細解析。

此外，公布的2025年全國人口數據如下：2025年末全國人口140489萬人，比上年末減少339萬人。全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長率為-2.41‰。

在待售面積（現房庫存）依然高達7.66億平米，且仍在小幅增長（1.6%）的情況下，總人口減少了339萬，且出生人口跌破800萬大關，20年前（2005年）這個數字約1600萬，這意味著未來的購房適齡人口直接“腰斬”。

現在的7.66億平米待售面積中，大部分是住宅（增長2.8%）。這說明開發商手里積壓的是最難賣的“新房”。如果現在的剛需主力（90后、00后）因為人口基數萎縮和觀念改變不再買房，而10后、20后（僅800萬量級）更無法支撐起如此龐大的庫存。

按人均35平米計算，全國商品房待售住宅面積40236萬平方米，待售商品房住宅可供1149萬人居住，但2025年出生人口僅792萬，2025年全國總人口減少339萬。不算目前在建住房面積，如果靠新生人口來消化待售的40236萬平方米商品房，每人購買35平米，按2025年出生的792萬人口，都需要“生兩年”才能消化完。更不要說，一年去世1000多萬人口，又能空出多少套房產？200萬套？300萬套？更何況，2025年出生的792萬新生兒，在30年后的2056年，能生300萬新生兒么？

如此看來，去庫存仍然是一個長期且艱難的課題。

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