上海最保值的三種房子

　　經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的房?jī)r(jià)下跌，我們發(fā)現(xiàn)：

　　有這么幾類(lèi)區(qū)域，跌的幅度是最小的。

　　但是需要注意的是：

　　保值是相對(duì)的而非絕對(duì)的——

　　部分區(qū)域可能還會(huì)保值，但部分區(qū)域在后續(xù)遭遇補(bǔ)跌危險(xiǎn)。

　　浦東產(chǎn)業(yè)區(qū)里的學(xué)區(qū)次新房

　　最典型的就是張江和前灘的學(xué)區(qū)商品房，二者的跌幅都不大，算是非常保值的存在：

　　張江核心區(qū)張集的次新學(xué)區(qū)房，張江湯臣豪園三期、四期目前成交均價(jià)依然在11-12萬(wàn)（拋開(kāi)特殊樓層），相比于2022年最高點(diǎn)13-14.5w的成交水平跌幅僅約15%，且這個(gè)價(jià)格水平依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2019年的小區(qū)9w左右的成交價(jià)水準(zhǔn)。

　　相比于全市普遍從高位跌去25-30%的帶學(xué)區(qū)中產(chǎn)社區(qū)，這個(gè)表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)保值。

　　前灘的價(jià)格表現(xiàn)更加夸張，比張江還要保值。

　　相信大家也刷到過(guò)，前灘可能是2025年上海樓市唯一一個(gè)價(jià)格沒(méi)有補(bǔ)跌的區(qū)域。

　　比如前灘的次新標(biāo)桿中糧前灘海景壹號(hào)，成交價(jià)從前年929新政之后，一直維持在16w上下，即便到了最近年底也依然是這個(gè)單價(jià)水準(zhǔn)成交。

　　這個(gè)單價(jià)相比于當(dāng)年2022年巔峰的17.5-18萬(wàn)，跌幅也僅有10%左右。

　　晶耀名邸一期作為標(biāo)桿成交價(jià)水平也是如此，一直維持在16w左右。

　　晶耀名邸三期2025也有多套成交，雖然價(jià)格一直比不過(guò)一期，但是同樣的是成交價(jià)很穩(wěn)定，一直也維持在14w上下。

　　無(wú)論是一期還是三期，相比于之前高位的成交價(jià)水平，跌幅也就是1.5-2w左右，大約10-15%的下跌比例。

　　前灘成交是有非常明顯的學(xué)區(qū)導(dǎo)向的：

　　2025年全年成交的232套房子里，一房116套，兩房53套，基本都是學(xué)區(qū)需求買(mǎi)入，二者占比接近總量75%。

　　其實(shí)說(shuō)起來(lái)，浦東的這類(lèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)的核心區(qū)的次新學(xué)區(qū)房，價(jià)格能夠保值的原因很直觀：

　　浦東本身的樓市模型就是產(chǎn)業(yè)大于環(huán)線的邏輯，優(yōu)質(zhì)板塊都是好產(chǎn)業(yè)+好房子+好學(xué)校。

　　浦東形成這樣的選房邏輯，是因?yàn)槠謻|主力中產(chǎn)家庭購(gòu)房者，大部分都是來(lái)來(lái)自核心產(chǎn)業(yè)區(qū)的三高人群：

　　高收入+高學(xué)歷+高比例的新上海人。

　　他們沒(méi)有太強(qiáng)的地段崇拜，大部分都是以上班的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為核心地標(biāo)選房——有非常強(qiáng)的地域集中性。

　　而他們的購(gòu)房?jī)A向性也很明顯：

　　1、絕對(duì)喜歡新房，喜歡電梯房。

　　2、大部分都是教育紅利受益者，都十分重視教育。

　　因此，他們的買(mǎi)房目標(biāo)一直很清晰：

　　核心產(chǎn)業(yè)區(qū)附近（上班近、接孩子方便）+優(yōu)質(zhì)次新房+好學(xué)校。

　　而集合了以上幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)于一體的板塊其實(shí)并不多，其中的標(biāo)桿社區(qū)更是有限，因此一般帶著這種屬性的小區(qū)成交一般都挺“火熱”。

　　當(dāng)然，并不是說(shuō)只要有這三個(gè)要素房?jī)r(jià)就都能保值。

　　因?yàn)槿齻€(gè)維度都會(huì)出現(xiàn)變化：

　　1、產(chǎn)業(yè)區(qū)有興衰，增長(zhǎng)型的產(chǎn)業(yè)區(qū)才有增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，相對(duì)沒(méi)落的就會(huì)下行。

　　陸家嘴周?chē)徒饦蛑車(chē)鍓K價(jià)格降得厲害，和其產(chǎn)業(yè)變遷有巨大關(guān)系。

　　2、好房子會(huì)變老，變舊，逐漸跟不上時(shí)代。

　　尤其是這幾年浦東新房大供應(yīng)，陸家嘴周邊的一圈商品房都被嚴(yán)重沖擊，甚至說(shuō)被拋棄。

　　3、學(xué)區(qū)也會(huì)輪替——這點(diǎn)其實(shí)和產(chǎn)業(yè)變遷也相關(guān)。

　　以前浦東最好的學(xué)校都在陸家嘴和金橋周邊，如今的浦東新三杰（張集、建平地杰、前灘華二）都在張江和前灘周邊——這也是主力中產(chǎn)群體變化帶來(lái)的“大勢(shì)所趨”。

　　綜上幾點(diǎn)，也就是為什么浦東很多曾經(jīng)領(lǐng)漲的中產(chǎn)板塊如今成為了破落戶的緣由。

　　而前灘、張江在相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間里，還會(huì)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心，很難沒(méi)落；

　　而學(xué)區(qū)需要用成績(jī)驗(yàn)證，一般來(lái)說(shuō)少說(shuō)三年，多說(shuō)9年，新板塊想要快速取代這些學(xué)校還有一段時(shí)間去驗(yàn)證。

　　因此，短期來(lái)看，這種板塊的保值性基礎(chǔ)不會(huì)出太大的問(wèn)題——

　　無(wú)非是因?yàn)樾路抗?yīng)、大盤(pán)走勢(shì)帶來(lái)的震蕩罷了。

　　西南片區(qū)中環(huán)內(nèi)次新房

　　很多朋友說(shuō)我們說(shuō)西南吹，徐匯吹。

　　但是從數(shù)據(jù)維度看，徐匯的次新房確實(shí)跌的少：

　　無(wú)論是中產(chǎn)社區(qū)，還是徐匯濱江的次新豪宅，都是同領(lǐng)域內(nèi)跌幅最小的存在。

　　徐匯的眾多次新中產(chǎn)小區(qū)（10年以內(nèi)房齡），之前高位普遍在15-16w的價(jià)格水平。

　　而隨著最近兩年的調(diào)整，其至少也能賣(mài)到13w+的水平，14-15w的成交也依然還有，整體跌幅基本在10-20%之間，可以說(shuō)是相當(dāng)?shù)谋Ｖ盗恕?/p>

　　而豪宅領(lǐng)域來(lái)看也是如此：

　　徐匯濱江的豪宅，成交單價(jià)普遍相比于最高點(diǎn)跌幅也不過(guò)20%，相比于今年年初成交價(jià)甚至基本持平。

　　當(dāng)然，徐匯中產(chǎn)社區(qū)和豪宅社區(qū)堅(jiān)挺的邏輯，有相通的原因，細(xì)看也有較大的區(qū)別。

　　徐匯次新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，底層原因還是兩點(diǎn)：

　　1、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)但是好房子少：

　　西南片區(qū)（包括長(zhǎng)寧、閔行、松江）的購(gòu)買(mǎi)力十分強(qiáng)，無(wú)論是本地改善購(gòu)買(mǎi)力還是新增的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力都很強(qiáng)；

　　但是由于整個(gè)大區(qū)域發(fā)展的很成熟，徐匯外環(huán)內(nèi)地區(qū)，長(zhǎng)寧全域、閔行的近市區(qū)地段能開(kāi)發(fā)的地塊有限——

　　近十年開(kāi)發(fā)的房齡比較新的次新房就非常少，因此就是形成了相對(duì)的稀缺。

　　像徐匯中環(huán)內(nèi)，除了徐匯濱江的豪宅，這些年二手市場(chǎng)可交易的二手房小區(qū)也依然就那幾個(gè)：

　　尚匯豪庭、公園道壹號(hào)、徐匯天悅、鑫耀中城。

　　整體數(shù)量太少，供小于求，因此價(jià)格才如此堅(jiān)挺。

　　實(shí)際上金虹橋、金匯幾個(gè)次新房也是如此，比如古北中央公園、古北悅公館價(jià)格也算是比較堅(jiān)挺的，最新成交價(jià)依然在11-2w左右。

　　徐匯濱江的豪宅也是取代了長(zhǎng)寧古北、徐家匯成為了冠絕西南的第一豪宅區(qū)，也是具備相對(duì)的稀缺性的。

　　2、徐匯價(jià)格體系在被主動(dòng)抬高：

　　這點(diǎn)大家都知道，2025年上海新房?jī)r(jià)格跳漲，徐匯濱江地價(jià)到了13萬(wàn)，新房?jī)r(jià)格直接抬到了18-19萬(wàn)的層次，相當(dāng)于給整個(gè)西南區(qū)域的市場(chǎng)抬了個(gè)轎子。

　　當(dāng)然，徐匯濱江作為豪宅區(qū)，還是要靠全市的富豪接盤(pán)，這就是我說(shuō)的差異所在：

　　實(shí)際上，今年徐匯濱江豪宅成交，很多都是來(lái)自于外區(qū)帶看，而非本區(qū)域的本地中介。

　　原因就在于全市2500-4000這個(gè)段位中，如果在新天地大部分買(mǎi)到的房子面積都很小，且部分房子房齡還特別老、或者品質(zhì)不夠豪。

　　陸家嘴之前價(jià)格沒(méi)降的時(shí)候根本買(mǎi)不到九廬和凱旋門(mén)，這個(gè)預(yù)算選到的大部分都是“老破大”社區(qū)。

　　如果想要一個(gè)既有豪宅區(qū)地段、有資源的稀缺性，又有豪宅的面積和尺度，且品質(zhì)還過(guò)的去的區(qū)域，那基本就只有徐匯濱江一個(gè)選項(xiàng)：

　　本質(zhì)上是搶占了豪宅市場(chǎng)中的總價(jià)段生態(tài)位。

　　但是好都是過(guò)去的。

　　到了2026年，我認(rèn)為徐匯無(wú)論是中產(chǎn)社區(qū)，還是豪宅社區(qū)，其價(jià)格可能都面臨補(bǔ)跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　中產(chǎn)社區(qū)層面，一方面徐匯的次新房未來(lái)也會(huì)解禁，帶來(lái)一批新房源：

　　這對(duì)于徐匯的中產(chǎn)次新房?jī)r(jià)格必然有沖擊，尤其是是其中的100平小三房，將會(huì)受到正面沖擊——大戶型可能還好。

　　另一方面，徐匯的中產(chǎn)新房供應(yīng)還在變多，植物園南側(cè)預(yù)計(jì)上市1000+套新房，南站南側(cè)、植物園北側(cè)地區(qū)，預(yù)計(jì)也有多塊住宅用地會(huì)入市。

　　這種情況下，徐匯的中產(chǎn)次新房估計(jì)也會(huì)補(bǔ)跌。

　　豪宅領(lǐng)域，一方面徐匯濱江今年是豪宅供應(yīng)大年，嘉佰道上海、嘉佰道徐匯、中海云錦路項(xiàng)目都要上市，安瀾上海還有大量的待售房源，整體供應(yīng)4000w以上的豪宅有1500套以上。

　　而另一方面，豪宅新房現(xiàn)在確實(shí)越來(lái)越難賣(mài)了，對(duì)二手房的擠壓也會(huì)更嚴(yán)重。

　　綜合倆看，徐匯這種情況下，短期內(nèi)徐匯買(mǎi)房，無(wú)論是豪宅還是中產(chǎn)房，都得等待觀望一下。

　　偽豪宅

　　偽豪宅主要是指那些達(dá)不到豪宅品質(zhì)，卻賣(mài)到了豪宅價(jià)格的產(chǎn)品。

　　他們雖然偽，但是的確成交價(jià)格在目前這個(gè)階段還是非常保值的。

　　比如典型的偽豪宅瑞虹新城七八九這三期，2025年成交價(jià)依然在13-14w上下（非觀景戶型），相比于之前最高位15-16.5w去看，實(shí)際的跌幅也就是15%。

　　像馬當(dāng)路的永業(yè)公寓，一期成交價(jià)依然13w+，二期成交價(jià)依然15-16w，相比于最高峰一期15w，二期17-18w的水平去看，其實(shí)跌幅也只有15%左右。

　　這類(lèi)房子的價(jià)格堅(jiān)挺，主要有兩點(diǎn)原因：

　　1、階段性的供應(yīng)稀缺：

　　近些年市中心新房全面豪宅化，核心地段買(mǎi)中產(chǎn)住宅新房幾乎沒(méi)有。

　　考慮所謂的次新房的話，其實(shí)大部分都是2005年之前的房齡，產(chǎn)品和今天新房的差距很大。

　　因此，房齡相對(duì)較新、地段相對(duì)不錯(cuò)的市區(qū)板塊、中產(chǎn)定位次新房，價(jià)格依然處于一個(gè)較高的位置上，甚至和部分豪宅單價(jià)比肩。

　　類(lèi)似的情況其實(shí)也可以帶入一些中環(huán)上的板塊最標(biāo)桿社區(qū)中，比如大寧金茂府之前賣(mài)16w基本也是這個(gè)原因。

　　2、補(bǔ)跌的進(jìn)度還沒(méi)有輪到這類(lèi)房子。

　　2025以來(lái)，上海樓市整體的市場(chǎng)補(bǔ)跌趨勢(shì)是自下而上的，剛需最先補(bǔ)跌，然后輪到初級(jí)中產(chǎn)社區(qū)（800-1200w），1500w以上的很多區(qū)域價(jià)格依然扛著還沒(méi)降下來(lái)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是時(shí)機(jī)未到。

　　因此，這類(lèi)房子目前看起來(lái)也很保值——但是我認(rèn)為這個(gè)保值可能并不長(zhǎng)久。

　　一方面，市區(qū)新房現(xiàn)在正在大量供應(yīng)，市區(qū)的中產(chǎn)定位但是品質(zhì)極佳的好房子真的越來(lái)越多了。

　　尤其是北上海，大量的12-16w單價(jià)改善定位新房供應(yīng)，直接沖擊像瑞虹新城、大寧金茂府這種上一個(gè)時(shí)代的中產(chǎn)標(biāo)桿。

　　因此我們可以明顯看到，到了2025年年底，瑞虹新城的價(jià)格就有些扛不住了，7期、8期成交價(jià)都掉到了12w附近。

　　大寧金茂府近期成交了一套6樓的153平大三房，總價(jià)僅1520w，相比于最高點(diǎn)15w的成交價(jià)直接跌去三分之一。

　　當(dāng)然，這種沖擊可能對(duì)于永業(yè)公寓這種好地段的房子沖擊還沒(méi)有那么大——

　　但是就要提到另一方面，豪宅價(jià)格也開(kāi)始補(bǔ)跌了，而且大趨勢(shì)上今年會(huì)全面補(bǔ)跌，這就對(duì)核心區(qū)次新房有正面沖擊了。

　　2026年開(kāi)年以來(lái)，二手豪宅雖然成交回暖了，但是大部分都是以價(jià)換量：

　　復(fù)興瓏御成交價(jià)僅16w+，濱江凱旋門(mén)一期成交多套都低于14w單價(jià)，翠湖一二三期也有多套16w+成交。

　　大趨勢(shì)上，今年豪宅肯定是要補(bǔ)跌的——因?yàn)槎謷炫坡侍吡?，而新房豪宅也進(jìn)入分銷(xiāo)市場(chǎng)不好賣(mài)了，上海的豪宅神話已經(jīng)破了。

　　這種情況下，豪宅降價(jià)必然擠壓市區(qū)中產(chǎn)定位的高單價(jià)偽豪宅補(bǔ)跌：

　　之前2000多萬(wàn)買(mǎi)中產(chǎn)偽豪宅，現(xiàn)在加兩百萬(wàn)預(yù)算買(mǎi)真豪宅，大家自然會(huì)用腳投票。

　　因此，其實(shí)永業(yè)公寓（近期一期低區(qū)11w+成交）也好、包括老靜安的豪景苑（中樓層11w+，高區(qū)12w+），最近的成交價(jià)格有了明顯的補(bǔ)跌。

　　這種情況下，如果預(yù)算到位我們也更加建議大家關(guān)注豪宅的撿漏機(jī)會(huì)。

　　畢竟偽豪宅的問(wèn)題就在于不入富豪眼，爆發(fā)力不及真豪宅。

　　同預(yù)算，為何不選一個(gè)爆發(fā)力更強(qiáng)的標(biāo)的？

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