收入下跌，租金上漲！新世界穩(wěn)了嗎？

商業(yè)觀察

觀察企業(yè) | 新世界發(fā)展財(cái)報(bào)

作者 | 大江

元旦檔：元旦三天假期香港K11 MUSEA整體人流按年升近50%，零售及餐飲租戶銷售均錄得雙位數(shù)增長。

春節(jié)檔：2月16日至2月22日期間，K11 MUSEA客流比去年同期上升10%，創(chuàng)開業(yè)以來農(nóng)歷新年假期的新高，旅客消費(fèi)亦同比增加60%，其中最大單筆消費(fèi)超過200萬港元。

同時(shí)，K11 MUSEA會(huì)員消費(fèi)金額同比增加54%，其中珠寶鐘表、國際奢侈品牌表現(xiàn)最為亮眼，銷售金額分別同比增長140%及40%。

從2026財(cái)年上半年的整體表現(xiàn)來看，以香港K11 MUSEA為代表的新世界發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，表現(xiàn)突出。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

香港K11 MUSEA期末出租率從96%上升至98%；

香港K11 Art Mall期末出租率維持著100%的高位不變；

深圳K11ECOAST開業(yè)半年多總客流超1300萬人次，僅國慶黃金周的客流就達(dá)到了80萬+。

近期，新世界發(fā)展發(fā)布了2026財(cái)年中期業(yè)績報(bào)告。除了商業(yè)表現(xiàn)突出之外，“減負(fù)”依然是重中之重。

從財(cái)報(bào)來看，盡管新世界發(fā)展依然虧損，但好消息是業(yè)績好轉(zhuǎn)，虧損幅度也在收窄。

新世界發(fā)展，終于要緩過來了？

01

收入大跌50%

投資物業(yè)相對亮眼

在大環(huán)境的承壓下，2026財(cái)年上半年，新世界發(fā)展交出了一份并不太好看的“成績”。

• 收入大跌50%，虧損收窄減少超四成。

財(cái)報(bào)顯示，新世界發(fā)展收入按年下降約50%至83.91億港元；撇除投資物業(yè)公平值變動(dòng)及減值虧損的分部業(yè)績同比下滑24%，錄得32.1億港元；核心經(jīng)營溢利36.36億港元，同比下降18%。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

不過盡管虧損，但虧損幅度也在收窄。2026財(cái)年上半年的虧損，由去年同期的66億港元下降到37億港元，減少了超過四成。

顯然新世界的出售發(fā)展項(xiàng)目、出售非核心資產(chǎn)、精簡成本、暫停派息等“開源節(jié)流”的“減負(fù)”舉措已見成效。

• 投資物業(yè)同比增長5%，香港商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。

難得的是，投資物業(yè)板塊錄得了5%的同比增長，也成為2026財(cái)年中期業(yè)績報(bào)告里的一抹亮色。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

·香港K11 MUSEA

上半財(cái)年，香港K11 MUSEA的期末出租率從96%上升至98%，客流量按年上升了2%。

由于奢侈品表現(xiàn)回暖，受奢侈品、珠寶及鐘表銷售類別表現(xiàn)改善并按年增長約21%所帶動(dòng)，期內(nèi)商場銷售額按年增加約7%。

期內(nèi)項(xiàng)目還引入了Rolex概念店香港首店、Van Cleef & Arpels的復(fù)式店擴(kuò)容、Audemars Piguet (AP)擴(kuò)建的AP HOUSE新翼以及On全港最大專門店等品牌；

共計(jì)四層約3700平的LV亞洲全新旗艦店也于去年7月圍擋，預(yù)計(jì)2026年開業(yè)。

下半年財(cái)年里，Dior限時(shí)店、Delvaux的新旗艦店已經(jīng)開業(yè)，Balenciaga的復(fù)式店擴(kuò)容、Prada新雙層店以及Miu Miu新店也將開業(yè)。

Alo Yoga中國首店也在香港K11 MUSEA上起了雙層圍擋，預(yù)計(jì)也將在今年開業(yè)。

·香港K11 Art Mall

香港K11 Art Mall的期末出租率維持著100%的高位不變。

上半財(cái)年，項(xiàng)目引入了空降香港首店、Wilson香港首店、敘·小面 姑蘇臻味、SLU Beauty·Spa、PRESS BUTTER SAND、炊舍等品牌。

而項(xiàng)目也通過動(dòng)漫及潮玩等聚焦Z世代的品牌以及跨界聯(lián)名、獨(dú)家快閃等活動(dòng)，在去年8月創(chuàng)下了項(xiàng)目自2009年開業(yè)以來的最高每月客流量紀(jì)錄。

·內(nèi)地K11

去年國慶期間，內(nèi)地K11實(shí)現(xiàn)整體銷售同比增長23%；在年底的雙誕期間，整體銷售同比增長近20%，表現(xiàn)也比較不錯(cuò)。

上海K11 Art Mall、武漢光谷K11、廣州云門NEW PARK、廣州廣粵天地等商業(yè)項(xiàng)目的出租率均超過了90%。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

去年開業(yè)的廣州漢溪K11和深圳K11 ECOAST也有突出的表現(xiàn)。

引入50家區(qū)域首店/全國首店的廣州漢溪K11，在國慶檔收獲了70萬+客流量，深圳K11ECOAST在國慶檔吸引了超80萬人次的客流量。

• 依然面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

去年6月30日，新世界發(fā)展與銀團(tuán)達(dá)成協(xié)議，拿下了一筆約882億港元的融資；

同年9月，通過抵押維港文化匯等相關(guān)資產(chǎn)，新世界發(fā)展又獲得了59億港元的融資。

這些融資在一定程度上緩解了新世界發(fā)展的債務(wù)壓力，也讓新世界發(fā)展在去年年底完成了約200億港元的債券置換。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

不過新世界發(fā)展依然面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

截至2025年12月31日，新世界發(fā)展的總債務(wù)約1443億港元，較截至2025年6月30日減少了約17億港元。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

目前凈債務(wù)約1227億港元，較截至2025年6月30日增加約26億港元，凈負(fù)債比率為59.7%，依然處于令人擔(dān)憂的高位。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

甚至市場上還一度傳出黑石集團(tuán)將收購新世界發(fā)展的傳聞。

傳聞是不是真的暫且還不確定，但未來新世界發(fā)展的壓力可想而知。

02

香港11 SKIES大概率年中亮相

杭州K11商業(yè)將于明年開業(yè)

不過，新世界發(fā)展還有不少值得關(guān)注的新項(xiàng)目。

·香港 K11 SKIES

本來預(yù)計(jì)將于去年開業(yè)的香港11 SKIES，據(jù)悉由于機(jī)場二號客運(yùn)大樓建設(shè)的延誤，未能如期開業(yè)。

后續(xù)項(xiàng)目將配合新二號客運(yùn)大樓與航天城總體項(xiàng)目的發(fā)展時(shí)間陸續(xù)開放。

目前，新二號客運(yùn)大樓已自2025年底起分階段啟用，二號客運(yùn)大樓的離境大堂及相關(guān)設(shè)施預(yù)計(jì)于2026年5月啟用。

香港11 SKIES大概率也將在今年年中開幕。

·杭州 K11 Art Mall

杭州新世界·城市藝術(shù)中心總建筑面積約74萬平方米，總投資高達(dá)230億，涵蓋K11購物藝術(shù)中心、K11 ATELIER辦公樓、高端酒店、服務(wù)式公寓及住宅等多元功能。

其中作為商業(yè)部分的杭州K11 Art Mall，建筑面積約8.5萬平方米，分為地上九層與地下兩層。

目前，新世界·城市藝術(shù)中心進(jìn)入最后階段，作為商業(yè)板塊的杭州K11 Art Mall與K11 Atelier計(jì)劃將于2027年第四季度逐步開業(yè)。

·上海 K11 ELYSEA

上海K11 ELYSEA是新世界在上海打造的第二座K11商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目效果圖 來源：Lead8

在某種程度上對標(biāo)K11 MUSEA的上海K11 ELYSEA，同樣瞄準(zhǔn)了上海的高端市場。

項(xiàng)目總建筑面積約13萬㎡，其中商業(yè)面積約5.2萬㎡（包含地下），將與毗鄰的上海K11形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

項(xiàng)目效果圖 來源：Lead8

K11 ELYSEA的寫字樓部分K11 Atelier將于2026年下半年開業(yè)；據(jù)悉，愛馬仕已確定入駐項(xiàng)目寫字樓頂層；

此外項(xiàng)目也在與多個(gè)頂級品牌洽談中，未來將引入服飾箱包、珠寶、博物館、餐飲等多元業(yè)態(tài)。

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