丁彥皓：投資上海“老破小”能夠賺錢，但收益有限，并非最佳選擇

投資上海“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對(duì)其他優(yōu)質(zhì)標(biāo)的并非最佳選擇

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、相對(duì)“老破小”，在城鄉(xiāng)結(jié)合部重建一座新城比內(nèi)環(huán)內(nèi)的城市更新基本面提升更快，幅度更大

我對(duì)上海的“老破小”太熟悉，這個(gè)話題至少琢磨了十幾年，2016年，我投了700萬買了一套上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的復(fù)式，126平米，這個(gè)房子不算老破小，但是周邊都是“老破小”

當(dāng)時(shí)做出這一投資決策主要是取決于兩點(diǎn)，即

1、 在距離外灘三公里的內(nèi)環(huán)內(nèi)弄套房子，也算是個(gè)人生交代，畢竟要住，人生就這么幾年，怎么舒服怎么來

2、 周邊都是“老破小”，鐵定要大幅拆遷，最終新建，一般新房子怎么都要到20萬每平米，拉高我投這套房產(chǎn)的基本面，推高房價(jià)

但是，很不幸，這十年趕上了房地產(chǎn)周期下行、房主不炒、疫情以及中美貿(mào)易戰(zhàn)，這套房子的基本面沒多大的提升，就這兩年國家又提出城市更新，政府又開建新的地鐵和南北通道，搞得熱火朝天

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價(jià)高了，國家又不鼓勵(lì)大拆大建，更多是城市更新，修修補(bǔ)補(bǔ)，尤其內(nèi)環(huán)內(nèi)的基建近乎飽和，基本面再大幅提升的空間極為有限

當(dāng)年投資這套房產(chǎn)時(shí)有情懷，更多是年輕的爭強(qiáng)好勝，看到好幾座大型CBD、兩條地鐵、兩家大學(xué)，上財(cái)與上外、魯迅公園，方圓10公里的三甲醫(yī)院幾十家，尤其又在內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離外灘3公里，絕對(duì)有面子

其實(shí)，現(xiàn)在再復(fù)盤，這項(xiàng)投資異常失敗，至少少賺2000萬，是當(dāng)年思考不成熟的表現(xiàn)

這套住房投資10年后收益有限主要取決于三點(diǎn)，即

1、 剛買入時(shí)正處于房地產(chǎn)的頂峰期，一買入就進(jìn)入下行期，且這一輪下行時(shí)間受市場、外界負(fù)面沖擊以及人為調(diào)控過度等因素決定時(shí)間最長

2、 當(dāng)時(shí)的基本面已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，再提升的空間極為有限，雖然最近又在新建19號(hào)線與南北地下通道，但是相對(duì)已經(jīng)完善的基建，這點(diǎn)增量不足掛齒

3、 國家政策與上海的高房價(jià)決定大拆大建的進(jìn)程放緩，更多是修修補(bǔ)補(bǔ)的城市更新

而同時(shí)我有個(gè)朋友在青浦區(qū)買了套獨(dú)棟別墅，也是700萬左右，但目前這套房產(chǎn)的市值應(yīng)該在3500，與諸多極其有名的電影明星是鄰居，當(dāng)時(shí)這套房子幾乎買在了荒山野林，就是個(gè)規(guī)劃與大工地，連條像樣的路都沒有

這件事清晰的告訴我兩點(diǎn)，即

1、 在城鄉(xiāng)結(jié)合部重建一座新城比內(nèi)環(huán)內(nèi)的城市更新基本面提升更快，幅度更大

2、 財(cái)富階層不一定要擠在內(nèi)環(huán)內(nèi)，更多是追求郊區(qū)新建，設(shè)計(jì)一流的新城

二、靠政府拆遷征收變現(xiàn)臨時(shí)以市場價(jià)買入的“老破小”收益并不高

其實(shí)，目前很多人投資上海“老破小”主要取決于三點(diǎn)，即

1、 房價(jià)已經(jīng)跌到位了，再下跌幾乎不可能

2、 房價(jià)下跌，但是租金上漲導(dǎo)致租售比遠(yuǎn)高于住房按揭貸款的利率，每個(gè)月的租金完全能夠覆蓋按揭貸款

3、 城市更新會(huì)提高市中心老破小的基本面，推高房價(jià)

但是，“老破小”的最終變現(xiàn)需要基于政府拆遷，基本面持續(xù)走衰導(dǎo)致僅靠市場交易的房價(jià)上漲幅度極為有限，但是在不主張大拆大建與房價(jià)過高的時(shí)代，政府拆遷“老破小”的進(jìn)程遠(yuǎn)不如以往，一晃就是十年沒聲音

理性的投資人在布局資產(chǎn)時(shí)必須基于兩點(diǎn)，即

1、 未來發(fā)展空間足夠大

2、 要立即持續(xù)大幅提升基本面

其實(shí)，拆遷能夠賺到錢的秘訣是這套房子在很多年前就屬于自己，并非是臨時(shí)以市場價(jià)買入的，在房地產(chǎn)進(jìn)入理性發(fā)展期，政府拆遷所支付的拆遷款也是基于市場價(jià)，高不了多少

這就意味著，靠政府拆遷征收變現(xiàn)臨時(shí)以市場價(jià)買入的“老破小”收益并不高

其實(shí)，目前投地產(chǎn)投資的秘訣有三，即

1、 受人口、資本與產(chǎn)業(yè)持續(xù)大幅凈流入推動(dòng)的基本面穩(wěn)步大幅提升

2、 買入的價(jià)格要足夠低，遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)平均可支配收入承受的范疇

3、 投資房產(chǎn)所在地區(qū)的發(fā)展要有明確的政策支持

城市的發(fā)展與人口、資本與產(chǎn)業(yè)的流向受單位面積所承載的財(cái)富與相對(duì)應(yīng)的成本決定的，一旦成本過高，產(chǎn)業(yè)、資本與人才會(huì)逐步向緊鄰的周邊地區(qū)流動(dòng)，對(duì)市中心形成進(jìn)出穩(wěn)態(tài)，甚至凈流出，沖擊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面

另外，市中心會(huì)發(fā)展飽和，一旦飽和就意味著進(jìn)入下行期，前期的積淀已經(jīng)形成既定利益格局，很難重新洗牌，嚴(yán)重的拖累了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展

我現(xiàn)在住的虹口就處于這一悖論中，白崇禧、孔祥熙以及湯恩伯的故居就在我家旁邊，這就意味著當(dāng)年這里就屬于上海的政治與經(jīng)濟(jì)中心，但是歷史包袱太重，發(fā)展積淀導(dǎo)致無法培育新的發(fā)展

而浦東是新區(qū)，沒有歷史包袱，發(fā)展初期全是稻田，成本極低，自然承接了全上海的產(chǎn)業(yè)、人才與資本的大幅凈流入

三、長三角的經(jīng)濟(jì)協(xié)同性以及足夠的土地儲(chǔ)備足夠多的現(xiàn)實(shí)決定，在發(fā)展飽和地區(qū)已形成穩(wěn)態(tài)的背景下，人才、產(chǎn)業(yè)與資本必然由高房價(jià)地區(qū)逐級(jí)向低房價(jià)地區(qū)流動(dòng)，提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面與推高房價(jià)

目前中國房地產(chǎn)的基本面還在穩(wěn)步提升，只是呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，主要取決于三點(diǎn)，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值持續(xù)大幅提升

2、 人口與資本的大幅凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日益完善

理論上，全國都在發(fā)展，但是上海因成本與進(jìn)入門檻過高，這幾年一直呈現(xiàn)人口凈流入，而廣東與浙江成了當(dāng)前最靚的仔，廣東人主要是能生，而真正最吸引年輕人的地區(qū)是浙江

之所以產(chǎn)生這一現(xiàn)象的關(guān)鍵是浙江的營商環(huán)境一流、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)以及社會(huì)財(cái)富分配整體均勻，老百姓從發(fā)展中所獲得紅利頗多，這也是浙江成為首個(gè)共同富裕示范區(qū)的關(guān)鍵

目前上海的發(fā)展面臨最大的尷尬有三，即

1、 成本實(shí)在是太高，已經(jīng)超出了太多企業(yè)與個(gè)體可承受的范疇，最終迫使其不得不外遷

2、 土地儲(chǔ)備有限，無法大規(guī)模的供給，還要為未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展做儲(chǔ)備，最終再次推高了房價(jià)

3、 進(jìn)入門檻高，戶籍受限，對(duì)普通人的限制過多

目前上海的優(yōu)勢是財(cái)富與人口密集度高，能夠形成馬太效應(yīng)，但正在與高成本形成一個(gè)穩(wěn)態(tài)平衡，最終會(huì)形成人口、資本與產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入極其有限，甚至凈流出

但是長三角的經(jīng)濟(jì)協(xié)同性以及足夠的土地儲(chǔ)備足夠多的現(xiàn)實(shí)決定，在發(fā)展飽和地區(qū)已形成穩(wěn)態(tài)的背景下，人才、產(chǎn)業(yè)與資本必然由高房價(jià)地區(qū)逐級(jí)向低房價(jià)地區(qū)流動(dòng)，提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面與推高房價(jià)

2016年，上海虹口與青浦就處于這一態(tài)勢，虹口發(fā)展飽和，房地產(chǎn)基本面提升的空間極其有限，但是青浦就是個(gè)大農(nóng)田，根據(jù)規(guī)劃急速發(fā)展，基本面持續(xù)穩(wěn)步提升，房價(jià)也順勢上漲，經(jīng)過疫情的沖擊，獨(dú)棟別墅的價(jià)值凸顯，漲幅更大

四、投資上海的“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對(duì)其他優(yōu)質(zhì)標(biāo)的并非最佳選擇

回歸“老破小”的話題，“老破小”拆遷獲利主要取決于三點(diǎn)，即

1、 買入要早，甚至是數(shù)十年前的福利分房，而非當(dāng)下以市場價(jià)買入

2、 政府拆遷極不具確定性，一晃就是十年，影響投資收益

3、 目前的拆遷異常規(guī)范，更多是基于市價(jià)，很難獲取暴利

雖有城市更新托底，但是總體而言老破小的房子居住體驗(yàn)越來越差，基本面急速下滑，經(jīng)不起時(shí)間的沉淀

經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)深度調(diào)整，太多房子的租售比較高，租金能夠覆蓋按揭貸款，這不是投資老破小獨(dú)有的優(yōu)勢，更多要關(guān)注未來的增值空間

由此得知，投資上海的“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對(duì)其他優(yōu)質(zhì)標(biāo)的并非最佳選擇

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教