東方市老舊小區(qū)“微更新”改造，被征收人補償標準如何適用？

導讀：在城市更新實踐中，老舊小區(qū)改造與傳統(tǒng)的土地房屋征收有著本質區(qū)別。與征收不同，“微更新”式改造不涉及整體拆遷，因此并不適用《國有土地上房屋征收與補償條例》所規(guī)定的征收補償標準。那么，對于這類不改變產(chǎn)權歸屬、僅進行設施改造的民生工程，被征收人（實際應為“小區(qū)居民”）的權益如何保障？其“補償”又體現(xiàn)為何種形式？

1、“微更新”改造與征收補償?shù)母緟^(qū)別

在法律關系上，老舊小區(qū)“微更新”改造與征收存在本質差異。征收是行政機關基于公共利益需要，依法對公民私有財產(chǎn)權進行強制剝奪的行為，必須遵循“公平補償”原則。而“微更新”改造是對既有建筑及其附屬設施的修繕、完善和提升，不改變房屋所有權歸屬，居民無需搬遷，因此不適用征收補償?shù)姆煽蚣堋?/p>

2、居民權益保障的替代性機制

既然“微更新”改造不適用征收補償標準，居民的權益保障體現(xiàn)在何處？從實踐看，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

居住品質的提升權。根據(jù)改造方案，2026年小區(qū)的改造內容涵蓋雨污水工程、停車棚升級、瀝青路面鋪設、防雷工程加裝等。這些改造直接回應了居民長期反映的“污水管網(wǎng)堵塞、停車難、綠化不足”等“急難愁盼”問題。

參與決策的權利。老舊小區(qū)改造涉及居民切身利益，應當保障居民的知情權和參與權。根據(jù)2025年改造實踐，改造內容在實施前經(jīng)過充分征求居民意見，改造方案與居民實際需求緊密結合。居民可通過社區(qū)議事、業(yè)主委員會等渠道參與改造方案的制定和調整。

施工期間的權益保障。改造施工期間，居民的正常生活可能受到一定影響。2025年改造項目中，施工方采取了“無法機械施工的部門進行人工開挖拆除，機械和人工同時進行”的方式保障項目正常進行，體現(xiàn)了對居民生活影響的最小化原則。

3、改造費用與補償標準的關系辨析

有居民可能關注：改造是否意味著對居民既有設施的“補償”？從法律性質看，老舊小區(qū)改造是政府投入的公共服務項目，并非對居民財產(chǎn)損失的彌補，因此不存在“補償標準”的問題。但這并不意味著居民權益不受保護。

4、居民權益保障的完善路徑

盡管“微更新”改造不適用征收補償標準，但居民的合法權益仍應得到充分保障。建議從以下方面完善：

強化改造方案公示。改造內容、施工周期、預計影響等信息應在開工前充分告知居民，保障知情權。

建立施工協(xié)調機制。設立居民聯(lián)絡員或投訴反饋渠道，及時處理施工過程中的噪音、出行受阻等問題。

注重改造質量監(jiān)督。居民可參與工程驗收，對改造質量提出意見。

結語：2026年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)“微更新”改造項目，屬于政府主導的民生改善工程，與土地房屋征收有本質區(qū)別。其核心價值不在于對居民的“補償”，而在于通過政府投入改善居民生活環(huán)境、提升居住品質。居民關注的焦點應從“補償標準”轉向“改造質量”和“參與權利”，通過積極參與改造方案的制定、監(jiān)督施工過程、反饋使用體驗，真正實現(xiàn)“人民城市人民建”的共建共享理念。