福田中心區(qū)地板價？住宅單價3字頭，比5年前跌了近50%

這恐怕是福田中心區(qū)住宅的地板價了吧：

總價300多萬能買到一套三房，成交單價3字頭——你沒有看錯，我也沒有說錯，而這個小區(qū)周邊的二手房 成交價約8-11萬/㎡ 。

福田中心區(qū)、單價3字頭，這些關(guān)鍵詞組合在一起，你是不是也很好奇，這是哪個小區(qū)？

答 案揭曉：中銀花園。

被都市傳說鬧成了“價格洼地”？

小區(qū)單價3字頭，旁邊賣近9萬/㎡

經(jīng)過中銀花園/中銀大廈的人，很難不對這里印象深刻： 暗紅色外墻與尖塔造型的幾棟建筑，靜靜佇立在彩田路和福中一路交匯處。

如果再八卦一下，在網(wǎng)上搜索一下為什么這個項目會是如此獨特的造型，得到的答案大概率是一些較為瘆人的都市傳說，例如靶場、例如中銀大廈的電梯等。

從地段來看，中銀花園區(qū)位優(yōu)越， 距離地鐵3號線和10號線蓮花村站約200米，步行可達華潤萬家，臨近蓮花山公園、深圳書城、市民中心、深圳博物館等，從配套便利性來看，它幾乎是滿分選手——學(xué)校、醫(yī)院、商超、公園，全都在散步圈里。

但市場卻給了它一個跟地段和配套不那么匹配的價格。

據(jù)第三方小程序@行舟深房 統(tǒng)計，今年以來小區(qū)成交4套房源，成交價最低3.78萬/㎡，98㎡三房總價370萬；最高4.23萬/㎡。小區(qū)的價格巔峰在2021年，當(dāng)年最高價約7.4萬/㎡，如今便宜近一半。

一路之隔的深業(yè)花園，今年成交價在8.13-8.72萬/㎡，最高峰時12.44萬/㎡；再稍遠一點，直線距離約300米的雅頌居，10.56-11.28萬/㎡，最高峰在2022年16.26萬/㎡。

即使是看掛牌價，樂有家APP顯示，中銀花園掛牌均價約4.9萬/㎡，旁邊樓齡比它更老的集福居、福蓮花園掛牌均價約8.3-8.4萬/㎡。

▲ 圖源：樂有家APP

對比之下，中銀花園妥妥成福田中心區(qū)的價格洼地。難道真的只因為都市傳說嗎？

“有傳言的原因，也有樓盤自身的影響，港式格局，戶型不方正，再加上是1997年的房子，小區(qū)配套設(shè)施、車位比、物管等也有影響。”深耕福田中心區(qū)、對中銀花園較 熟悉的中介孫帆說。

▲ 建面約84㎡戶型| 圖源貝殼找房APP

▲ 建面約99㎡戶型| 圖源貝殼找房APP

據(jù)其介紹， 小區(qū)成交量一直不差，包括市場二手成交+法拍+業(yè)主自己過戶，去年一共34套。

小區(qū)熱點成交主要是兩個戶型，建面約84㎡2房、約99㎡3房2衛(wèi)，總價350-450萬之間。目前單價在4-4.5萬/㎡，具體價格根據(jù)樓層高低和朝向分三檔：“ 一種是10樓以下北向的，終年不見陽光；一種是15樓以上，北向看蓮花山景觀，還有一種是南向，采光好的。 ”

買房人，會出于什么原因買在中銀花園呢？

孫帆總結(jié)，價格只是其中一個因素。

“2類客戶居多，一種是年輕人剛需上車，深圳首套房總價不高， 首付五六十萬就可以上車，兼顧學(xué)校、書城、圖書館等配套。另一種是養(yǎng)老，下樓就是蓮花山，平時去散步很方便；近地鐵、3公里范圍內(nèi)有兩所醫(yī)院，老人就醫(yī)也方便。”

300多萬“撿漏”福田三房

還有哪些小區(qū)可以選？

簡單總結(jié)一下：如果預(yù)算在400萬內(nèi)，想住在福田核心區(qū)享受成熟配套和變理交通，而且愿意接受不夠方正的戶型，并對都市傳說“免疫”的，中銀花園應(yīng)該是一個不錯的選擇。

但如果對這個小區(qū)的相關(guān)傳聞非常在意，對居住空間有更高要求，且希望未來幾年房產(chǎn)有較大增值空間的，中銀花園應(yīng)該不適合你，撇開前兩者不說，即便是在樓市高漲的那兩年，中銀花園的漲幅也沒有跑贏周邊二手房。

而除了這個小區(qū)外，福田還有哪些小區(qū)，能滿足400萬內(nèi)買到三房的？通過在貝 殼找房APP上進行篩選，發(fā)現(xiàn)大部分符合條件的二手房源集中在皇崗、新洲、梅林和華強南板塊，我整理了一份表格，供買房人參考。