福州建發(fā)21.33億元私募債獲通過背后：凈利潤暴跌2059%

據(jù)上交所近期披露，福州市建設發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“福州建發(fā)”）2026年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行短期公司債券 項目狀態(tài)更新為通過。該項目擬發(fā)行金額為21.33億元，品種為私募。

福州建發(fā)成立于2003年9月，是福州市保障房建設重要的投建主體，經(jīng)營范圍包括城市基礎設施建設、土地一級開發(fā)和舊屋區(qū)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)及銷售等，其控股股東為福州城市建設投資集團有限公司（以下簡稱“福州城投”），實際控制人為福州市國資委。

截至目前，福州建發(fā)的債券存量規(guī)模為123.13億元，其中私募發(fā)行108.13億元，占比87.82%。

同比下降2058.82%

2025年前三季度凈虧8.16億元

2024年，福州建發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入為81.54億元，同比下降27.54%；利潤總額9343.58萬元，同比下降92.99%；凈利潤3130.98萬元，同比下降96.82%；經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-32.21億元。

2025年以來，福州建發(fā)營收及利潤均大幅下降。最新財報顯示，2025年前三季度公司營業(yè)收入為21.11億元，同比下降53.33%；利潤總額-8.14億元，同比下降872.71%；凈利潤-8.16億元，同比下降2058.82%；經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-2.50億元。

福州建發(fā)營收主要來源于房地產(chǎn)銷售業(yè)務，2024年該項收入為74.15億元；此外，該公司貿(mào)易收入為2.44億元，建筑工程收入為1.77億元，物業(yè)管理、住宿餐飲等業(yè)務收入規(guī)模較小，對營收貢獻有限。

據(jù)募集說明書披露，截至2025年3月末，福州建發(fā)已完工安置型商品房項目待回款金額為7.87億元（不受政府回款影響），已完工保障性安居房項目代回款金額為3.97億元（受政府回款影響），合計達11.84億元。表格顯示，公司2017年竣工的項目至今仍未收回全部款項。

作為保障房建設主體，福州建發(fā)面臨多重風險：業(yè)務本身具有建設周期長、成本回收慢的特點，如果政府回款不能按期支付、項目收益與融資成本無法平衡，將直接影響到公司盈利能力和償債能力。

存貨及應收合計約580億元

占公司總資產(chǎn)近六成

截至2024年末，福州建發(fā)總資產(chǎn)1027.52億元，其中流動資產(chǎn)為626.89億元，非流動資產(chǎn)為400.63億元。具體來看：

流動資產(chǎn)中，公司存貨為435.47億元（主要為開發(fā)成本），應收賬款為130.06億元（主要為應收福州市土地發(fā)展中心以及國有房產(chǎn)中心的款項），貨幣資金為37.35億元，其他應收款為14.32億元（債務人主要為福州市民用建筑統(tǒng)建辦公室、土地發(fā)展中心）。公司存貨、應收賬款、其他應收款合計約579.85億元，占總資產(chǎn)比重為56.43%，對公司資金形成較大的占用。

非流動資產(chǎn)中，其他非流動資產(chǎn)為314.36億元（由市政道路、劃撥投資等項目構成），長期應收款為33.61億元（主要為舊屋區(qū)、棚戶區(qū)改造項目應收款），投資性房地產(chǎn)為21.28億元，在建工程為13.63億元。

受限資產(chǎn)方面，2024年公司受限資產(chǎn)賬面價值為41.80億元，占凈資產(chǎn)的比重為11.51%，占總資產(chǎn)的比重為4.07%；受限原因包括保證金、借款質(zhì)押、抵押，司法凍結等。

應付關聯(lián)方往來款300億元

控股股東轉(zhuǎn)貸借款超200億元

截至2024年末，福州建發(fā)負債合計664.36億元，資產(chǎn)負債率為64.66%。具體來看：

流動負債合計為469.66億元，其中，其他應付款為316.10億元、合同負債為61.35億元、應付賬款48.82億元、一年內(nèi)到期非流動負債為18.05億元、其他流動負債為15.04億元。

非流動負債合計為194.70億元，其中，應付債券108.25億元、長期借款55.95億元、長期應付款27.12億元。

值得注意的是，福州建發(fā)向股東福州城投借入的轉(zhuǎn)貸資金計入其他應付款科目。截至2024年末，公司其他應付款中的應付關聯(lián)方往來款（并表）為300.02億元，其中賬齡超過1年的應付福州城投的款項金額達202.61億元。

福州建發(fā)主要以銀行借款、發(fā)行債券、股東轉(zhuǎn)貸等方式籌措資金，最后一種方式實質(zhì)是利用AAA評級福州建投的信用間接取得資金（2023年披露借款利率在2.00%-5.65%之間）。而控股股東福州城投近年債務高企，截至2025年3月末，福州建投全部債務達1201.43億元。若公司無法及時從股東處拆入資金，或?qū)⒂绊憙攤芰Α?/p>

現(xiàn)金流方面，2024年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-32.21億元，投資活動現(xiàn)金流量凈額為-5.61億元，籌資活動現(xiàn)金流量凈額為46.53億元。經(jīng)營性現(xiàn)金流反映保障房業(yè)務的現(xiàn)金收支情況，新增開發(fā)項目投入與回款較少致該項目持續(xù)凈流出；投資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出主要系公司持續(xù)購置資產(chǎn)；福州建發(fā)通過籌資現(xiàn)金流彌補經(jīng)營及投資產(chǎn)生的資金缺口。

授信方面，截至2025年9月末，福州建發(fā)獲得銀行授信額度合計262.99億元，未使用額度171.82億元，備用流動性較為充足。

（文中數(shù)據(jù)及圖片來源：上交所、福州建發(fā)財報、福州城投評級報告、債券募集說明書等公開資料）