北京凱諾律師事務(wù)所：征地拆遷中被征收人需要知道這三個(gè)補(bǔ)償問題

　　眾所周知，征地拆遷不僅涉及社會(huì)公共利益，還涉及眾多老百姓的切身利益。因此對(duì)于征收拆遷怎么推進(jìn)，需要遵循哪些征收原則，在國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，土地管理法等法律法規(guī)中都有明確的規(guī)定。所以，當(dāng)房屋或土地被征收后，被征收人一定要注意征收方的征收行為是否符合法律法規(guī)，征收細(xì)節(jié)有沒有按照法律規(guī)定的落實(shí)到位，比如說有沒有對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，有沒有進(jìn)行房屋或土地的現(xiàn)狀調(diào)查，或者說是補(bǔ)償方式是否有提供產(chǎn)權(quán)置換或者是貨幣補(bǔ)償?shù)鹊取?/p>

　　不過，除了要注意這些征收程序上的細(xì)節(jié)之外，被征收人在補(bǔ)償安置階段，還需要知道以下三個(gè)補(bǔ)償問題。

　　一、補(bǔ)償方式的選擇

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《土地管理法》中的規(guī)定，征收方需要提供貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換，集體土地征收中應(yīng)當(dāng)提供宅基地建房這三種補(bǔ)償方式，對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置。就這幾種補(bǔ)償方式而言，許多被征收人可能會(huì)更青睞于選擇產(chǎn)權(quán)置換這一種方式，但從實(shí)踐過程中來看，選擇產(chǎn)權(quán)置換一般會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)，由于安置房通常都不是現(xiàn)房而是期限，因此，被征收人最后能不能拿到安置房，或是能不能在約定的期限內(nèi)拿到安置房都是一個(gè)未知數(shù)。

　　相對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)脑挘秃?jiǎn)單了很多，只要補(bǔ)償?shù)轿唬夜健⒑侠恚徽魇杖藙t可以直接購(gòu)買自己喜歡的房屋。而且最主要的是，選擇貨幣補(bǔ)償時(shí)，個(gè)別地方還會(huì)有額外的補(bǔ)貼。比如在《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十七條規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模幢徽魇辗课菰u(píng)估價(jià)值的20%給予補(bǔ)貼。第四十條規(guī)定，被征收人或公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案確定的獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并交付房屋的，按每戶不超過被征收房屋評(píng)估價(jià)值的2%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　不過，究竟是選擇產(chǎn)權(quán)置換，還是選擇貨幣補(bǔ)償，被征收人則需要結(jié)合自己的實(shí)際情況來確定，不可盲目的選定，避免出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況。

　　二、安置房中產(chǎn)生的公攤面積

　　房屋被拆遷后，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，往往都會(huì)非常苦惱公攤面積的存在，一旦有公攤面積，那么很多時(shí)候，房屋實(shí)際使用的面積必然就會(huì)大大地縮水。不過，面對(duì)這種情況，有的被征收人也是無奈接受。但其實(shí)，原則上來說，房屋被征收以后，給予被征收人安置房的面積應(yīng)當(dāng)不于被征收房屋的面積，這其中不包括公攤面積。

　　根據(jù)《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第三十一條規(guī)定，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。公攤面積部分均不結(jié)算房?jī)r(jià)款。

　　雖然說，存在公攤面積并不一定就是一件壞事，但是在征地拆遷中，用于產(chǎn)權(quán)置換的安置房的面積也不應(yīng)當(dāng)要小于被征收房屋的面積。因此，實(shí)踐中，如果安置房面積小于被征收房屋的面積，那么原則上來說就是不合理的，被征收人一定要注意。

　　三、選擇在征收范圍外安置的，有面積獎(jiǎng)勵(lì)

　　根據(jù)《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》中的規(guī)定，在征收范圍外進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋區(qū)位，每戶獎(jiǎng)勵(lì)被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至20%的套內(nèi)建筑面積，具體獎(jiǎng)勵(lì)面積在征收補(bǔ)償方案中予以明確。

　　征收非住宅房屋的，因城市規(guī)劃等原因，在征收范圍外進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋區(qū)位每戶獎(jiǎng)勵(lì)被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至30%的套內(nèi)建筑面積，獎(jiǎng)勵(lì)的套內(nèi)建筑面積部分不結(jié)算房?jī)r(jià)款，具體獎(jiǎng)勵(lì)面積在征收補(bǔ)償方案中予以明確。

　　也就是說，如果房屋被征收后，被征收人要是選擇征收范圍外的安置房，那么被征收人在拆一還一的基礎(chǔ)上，還可以多拿到一些房屋面積，這對(duì)被征收人來說又何嘗不是一件好事呢？不過，還是那句話，在選定安置房時(shí)，一定要結(jié)合自己的實(shí)際情況，一定要審查征收方提供的安置房是否合理，獎(jiǎng)勵(lì)是否符合法律法規(guī)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否公平等，避免撿了芝麻丟了西瓜。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷與被征收人的利益息息相關(guān)，因此，對(duì)被征收人來說，要及時(shí)了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門發(fā)布的法律法規(guī)，盡量避免自己在征地拆遷中吃虧。對(duì)于遇到征收方侵害自己合法權(quán)益的，建議被征收人要盡快在專業(yè)律師的指導(dǎo)下，通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。