上海房價連漲兩個月，未來三年漲15%？

最近上海二手房單日網(wǎng)簽1632套這個數(shù)字刷屏了，創(chuàng)下近五年單日成交新高。

市場一下子好像又"熱"了起來。

但熱鬧背后可能是"以價換量"——克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上海二手住宅成交均價為34429元/㎡，環(huán)比下跌2.85%，市場"以價換量"特征明顯。

不過國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價格已連續(xù)兩個月環(huán)比上漲（2月漲0.2%，3月漲0.4%）。

市場到底是在筑底，還是曇花一現(xiàn)？

正好這個時刻，高盛發(fā)了一份報告，預(yù)言上海和深圳樓市，將在2026年年底左右觸底，并領(lǐng)先全國其他城市6到24個月開始復(fù)蘇，到2028年底房價有望累計上漲15%。

高盛憑啥這么說？

高盛為什么說上海樓市年底見底？

高盛的核心論點：香港已經(jīng)漲了，上海跟上只是時間問題。

上海和深圳的住宅市場，預(yù)計在2026年第四季度完成筑底。從2026年底算起，到2028年底，兩地房價預(yù)計累計上漲15%。

復(fù)蘇將比其他一二線城市快6到24個月，成為全國樓市的“領(lǐng)頭羊”。

高盛認為，樓市要復(fù)蘇，離不開人口、收入、購買力和供應(yīng)這四大支柱。

而上海的情況正在向已經(jīng)復(fù)蘇的香港靠攏。

1）人來了（人口）

上海、深圳和香港一樣，都在瘋狂“搶人”。

上海雖然以前戶口嚴(yán)，但近兩年也大幅放寬，2023-2024年給人才落戶的數(shù)量比前幾年暴增了四倍多。

人來了，落戶安家，就是最實在的買房需求。

2）收入在增

雖然整體工資增長慢，但上海的“賺錢發(fā)動機”——IT、芯片、人工智能、生物醫(yī)藥等高端產(chǎn)業(yè)——增長迅猛。

張江、漕河涇、徐匯濱江等產(chǎn)業(yè)園區(qū)生機勃勃。這些高收入行業(yè)創(chuàng)造了購買力，他們是未來中高端住房的“主力買家”。

3）價差縮（購買力）

房貸利率到了歷史低點（上海首套利率約3.05%），買房貸款的負擔(dān)在減輕。

但和香港比，上海的房價收入比還是高，而且租金收益率仍低于房貸利率，意味著持有房產(chǎn)在財務(wù)上仍是“虧本的”。

但上海房子的價值不只在于居住，還綁定了頂級的醫(yī)療、教育資源，這些“隱性福利”在市場回暖時會被重新看重。

4）供應(yīng)不多

大家感覺市面上的房子多，但在上海的核心區(qū)，情況沒那么糟。報告指出，核心區(qū)的好地塊越來越稀缺。

更關(guān)鍵的是，隨著租金回報率回升，不少房東選擇“由售轉(zhuǎn)租”，減少了二手市場的拋壓，有利于價格穩(wěn)定。

歷史上看，在2004-2007年和2009-2018年兩輪大牛市中，香港和上海的房價走勢高度同步。

在超過70%的情況下，香港房價漲，上海隨后四個季度內(nèi)也會漲。

香港房價在2025年3月觸底后，至今已反彈約8%。高盛認為，這明確預(yù)示了內(nèi)地一線城市，特別是上海、深圳的復(fù)蘇路徑。

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高盛“預(yù)測史”： 從樂觀到謹(jǐn)慎，再到結(jié)構(gòu)性看多 回看高盛過去幾年對中國樓市的預(yù)測，大方向基本正確，不過時間節(jié)點和調(diào)整幅度上也是多次改口。
1）2023年4月：首次明確看跌

預(yù)測：中國房價將在2027年見底，累計下跌40%

2）2024年5月：悲觀升級

預(yù)測：維持2027年三季度觸底判斷，強調(diào)調(diào)整周期需24個季度

3）2024年10月：重大轉(zhuǎn)向——"觸底在望"

預(yù)測：2025年底房價企穩(wěn)，2027年上漲2%

4）2025年4月：因關(guān)稅沖擊推遲

預(yù)測：將一二線城市房價企穩(wěn)時間從2025年末推遲6-12個月至2026年中后期

直到這次2026年4月（本次報告）：轉(zhuǎn)向?qū)σ痪€城市的明確樂觀

當(dāng)年著名的L型走勢也是高盛說的，高盛口風(fēng)的最大變化在于，不再籠統(tǒng)地談“中國樓市”，而是鮮明地指出“一線城市”（特指上海、深圳）將率先復(fù)蘇，并且給出了具體的時間表和幅度。

上海市場最新信號

當(dāng)下的上海樓市：

1）成交量暴增，但還沒有漲價；

2）政策“點火”，“滬七條”效果顯現(xiàn)；

今年2月底落地的“滬七條”新政，是本輪行情的直接催化劑。

政策精準(zhǔn)激活了被壓抑的剛需和置換需求，政策底已經(jīng)明確出現(xiàn)。

3）改善需求開始“動”了

市場回暖呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性，目前成交主力仍是總價300萬以下的剛需房源，占比70%。

但一個積極的信號是：近期總價900萬以上的高端房源成交占比在提升。

隨著剛需市場交易鏈路的打通，改善型需求正在被帶動，市場熱度有從底部向上傳導(dǎo)的趨勢。

4）掛牌量下降，供需關(guān)系微妙變化

另一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)是，上海二手房掛牌量已連續(xù)走低。

一方面，降價房源被快速消化；另一方面，市場回暖讓部分房東產(chǎn)生“惜售”心態(tài)。

供應(yīng)端收縮，需求端集中釋放，為價格企穩(wěn)創(chuàng)造了條件。

5）房東心態(tài)上看，3月份很多高性價比房源出清后，當(dāng)下很多在掛的房源價格都更高了。

不過，漲價的房東也沒幾個，上海房東現(xiàn)在是不漲價，也不輕易降價。

6）4月份以來，上海豪宅風(fēng)向標(biāo)，翠湖天地成交了17套房子。

這個城市最有錢的一批人，下場買房了。

綜合來看，上海樓市，在政策刺激下，價格深度調(diào)整后，需求開始釋放，市場活躍度提升。距離“價格觸底反彈”，可能還需要時間和更多基本面（如收入預(yù)期）的配合。

宏觀上看，最近的金融數(shù)據(jù)還不錯，2026年3月ppi實現(xiàn)首次轉(zhuǎn)正。

雖然受到中東戰(zhàn)事的影響，但股市今年的行情還可以，起起伏伏又回到4000點了。

資本市場走牛，首先利好一線城市核心資產(chǎn)。

上海樓市確實出現(xiàn)了止跌復(fù)蘇的信號，但我們還需要繼續(xù)觀察，這一波成交量能不能持續(xù)。

而自住買房的，真的可以看起來了。

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小結(jié)

未來的中國樓市，將是“K型分化”的天下。

只有極少數(shù)城市能率先走出來。

關(guān)注“結(jié)構(gòu)性機會”：未來的機會不在普漲。

即便是在上海，也只有少數(shù)房子能保值增值。

房子的地段和品質(zhì)，將比以往任何時候都更具決定性。

對于每一個關(guān)心上海樓市的人而言，需要更冷靜、更仔細地觀察：

那些決定城市命運的“人才”是否還在涌入？

這座城市的“財富創(chuàng)造機器”是否依然強勁？

以及，在最核心的地段，最好的房子，是否已經(jīng)開始悄然改變著它們的交易節(jié)奏。

巨輪的轉(zhuǎn)向，最初可能只是一道微小的漣漪。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。