不到1萬/㎡！珠江新城馬場旁，驚現(xiàn)“地板價(jià)”三房！

離大譜！

最近，樂居在法拍市場發(fā)現(xiàn)一套特別的房源。珠江新城東的駿逸苑，92.59㎡三房兩廳，起拍價(jià)88.88萬。

來源：阿里法拍

評(píng)估價(jià)591萬的房子，直接腳踝斬開局，折合單價(jià)只要9590元/㎡。

要知道，該小區(qū)緊挨著馬場，僅一路之隔。在這個(gè)單價(jià)動(dòng)輒10萬+的宇宙中心，不到1萬的起拍單價(jià)，沖擊力拉滿。

截至今天下午16:00開拍前，這套房已吸引超1.2萬人次圍觀，12個(gè)人交保證金報(bào)名。

這到底是天上掉餡餅，還是有什么隱藏套路？

先來看看這套房子的基本面。

房源位于天河區(qū)跑馬場東平江路的駿逸苑，4樓（總高10層帶電梯），建面92.59㎡的東向三房。

地段沒得挑，小區(qū)對面就是近期已經(jīng)動(dòng)工的馬場，未來這里將崛起SKP超級(jí)商業(yè)體，以后業(yè)主下樓溜達(dá)著就能去逛頂奢。

另外，作為2000年左右的“珠城老土著”，在如今高樓密集、寸土寸金的珠江新城，它的居住體驗(yàn)非常具有稀缺性。

整個(gè)小區(qū)只有9棟9-10層的電梯小高層，容積率居然不到2。

小區(qū)內(nèi)是法歐式園林，樓間距寬敞，還自帶了泳池和網(wǎng)球場。

但別急，仔細(xì)看這套房的《標(biāo)的物調(diào)查情況表》，里面信息量非常大。

首先，這套房根本不是常規(guī)的“法院強(qiáng)制拍賣”。

公告底部用紅字明確標(biāo)注了：“權(quán)利人自主委托，不屬于司法拍賣”。

說白了，這是原業(yè)主自己找第三方資產(chǎn)處置平臺(tái)（逸貸拍賣），搞的一出“個(gè)人急售”。

其次，購房成本和交易鏈條比想象中復(fù)雜。

房屋有抵押，雖然寫著“業(yè)主自籌資金，自行解決”，但這意味著交易周期和資金安全性需要買家格外留心。

此外，買家承擔(dān)全部稅費(fèi)。按規(guī)定，這類委托拍賣的稅費(fèi)往往是一筆不小的數(shù)目。

很明顯，這88.88萬本質(zhì)上是第三方機(jī)構(gòu)為博眼球、快速蓄客拿出的“極限鉤子價(jià)”。

既然88萬只是個(gè)噱頭，那駿逸苑的真實(shí)底價(jià)究竟在哪？

據(jù)貝殼顯示，目前小區(qū)掛牌價(jià)處于一種極度撕裂的狀態(tài)。

同樣是92㎡左右的三房，有業(yè)主心態(tài)極高，一套高層南向的掛到818萬，單價(jià)逼近8.8萬/㎡。

但另一邊，真正誠心賣的業(yè)主，一套92.59㎡的南北通透小高層，掛牌底價(jià)已經(jīng)降到460萬，折合單價(jià)49682元/㎡。

再看實(shí)際成交，系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月（26年3月），該小區(qū)成交均價(jià)為5.5萬/㎡左右。

所以，這套拿出來“自主拍賣”的房子，目前的市場公允真實(shí)底價(jià)，大約就在460萬-500萬這個(gè)區(qū)間。

如果真到競拍環(huán)節(jié)，價(jià)格大概率會(huì)被一路舉牌，慢慢向二手市場真實(shí)底線靠攏。

問題來了，業(yè)主為什么放著中介門店不掛，非要走這種“非標(biāo)”的處置渠道？

看看珠江新城東區(qū)最新的區(qū)域行情，一切就都解釋得通了。

整個(gè)3月份，珠城東區(qū)只成交6套二手房，跟上個(gè)月持平。

但同一時(shí)間，新增掛牌量達(dá)到了91套，環(huán)比暴漲152.8%！

近1年，區(qū)域成交均價(jià)從最高峰的11.86萬/㎡一路震蕩，到今年3月，成交均價(jià)已回落到7.26萬/㎡（環(huán)比又降了4.8%）。

在這片區(qū)域，買賣雙方的博弈已經(jīng)到了白熱化階段。傳統(tǒng)的掛牌降價(jià)，已經(jīng)很難在海量房源中砸出水花。

所以，部分資金承壓、急需套現(xiàn)的業(yè)主，只能另辟蹊徑。

通過這種“極限低價(jià)起拍”的方式制造流量，把潛在的買家全部炸出來，以此換取資產(chǎn)的快速變現(xiàn)。

對于買房人來說，數(shù)字確實(shí)誘人。

但這背后需要你墊付的時(shí)間成本、稅費(fèi)成本以及解押過程中的不確定性，都需要提前算一筆精細(xì)的賬。

在現(xiàn)階段的市場里，沒有無緣無故的低價(jià)。

面對這種“另類法拍”，保持冷靜，摸清底牌再下場，才是最穩(wěn)妥的選擇。

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比如，在克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)上，可以看到駿逸苑綜合得分7.9分，在廣州天河區(qū)6-8萬銷售面積榜上位列第19名。