滯銷虧損與交付暴雷，榮安滑坡背后王久芳家族“大轉折”

來源 |鳳凰網風財訊

最近一張“寧波人民心中的開發商地位”梗圖引起熱議，圖中江山萬里穩居首位，旁邊是綠城和濱江，作為本土品牌雅戈爾的豪宅在當地人心中還有地位，榮安則已經排到最角落。

“榮安是寧波本土第一家上市房企，以前很好，近年就像和稀泥一樣，產品和服務都不行，只會畫餅。”本地人士直言。

這和部分購房者的評價相似。“買房時說得好，一到交付就問題不斷。”今年3月1日，杭州春熙上和灣業委會要求“榮安地產切實履行房屋工程質量問題保修責任”對27項質量問題進行排查維修。

而據小區業主反映，2021年搖中這個“網紅盤”還覺得好運，結果2022年還沒交付外立面就已經出現脫落，專業工程施工鑒定出是因為施工質量問題。2023年交付半年多小區始終出行不方便，而且存在消防安全隱患。直到2026年小區還存在很多問題，27項都只是部分。

據公開報道顯示，2024-2025年一度是榮安地產交付維權的高峰期。例如，榮安地產大本營寧波的觀棠晴雨府小區，業主因系列質量問題未解決，在收房時憤怒維權；溫州的匯學府因質量硬傷和虛假宣傳引發業主上樓頂抗議；寧波勸學里出現施工低級失誤、桃李郡和大成東境府均出現房屋嚴重漏水；溫州萬松榮安府架空層和地下室反復滲漏……

除已交付項目，榮安地產的在售項目則面臨“滯銷”的拷問。

榮安地產官網顯示，目前公司在售項目約22個，售罄項目約18個。其中，在售項目均是2020年-2022年開發的項目。官網項目動態停留在2024年底。

交付結轉率低、結轉項目的毛利率低，加之“囤積”多年項目被迫計提資產減值，都會直接削弱公司的盈利能力、壓縮凈利潤。

榮安地產業績預警公告就指出，預計2025年度公司歸母凈利潤虧損6.5億元-13億元。

實際上，自2024年榮安地產出現上市后首次虧損(歸母凈利潤虧損17.31億元，同比下降584.19%，扣非歸母凈利潤虧損17.61億元，同比下降721.39%)，公司的業績和盈利狀況持續消極。

市場不禁發出疑問，這家老牌上市房企，到底怎么了？

親友內斗、醉心投資

王久芳家族的“大轉折”

榮安地產的前身是成立于1995年的寧波人民房地產，創始人王久芳1963年生于寧波，1982年起在鄉鎮學校任教，在父親建議下才轉學了土木工程，后成立公司開發“歡樂家園”一炮而紅。

2005年榮安地產首進蘇州，之后還布局到杭州、溫州、重慶等核心城市，一路高歌猛進。2009年榮安地產借殼登陸A股，成為寧波首家地產上市公司。順勢房地產風口發展十年，王久芳身家已升至120億元，登上胡潤百富榜，榮安地產也首入全國百強。

2021年榮安地產銷售額繼續沖到380億元，但隨后就開始連續五年的下滑，榮安地產的市場份額也迅速縮水。有趣的是，榮安地產官網上撰寫的公司發展歷程也恰好“止于”2021年。

實際上，這一點并非轉折的開始，因為銷售業績“大跳水”一定程度上是結果，而榮安地產經營管理的“轉折”在2014-2016年左右已經顯現。

這三年被榮安地產在官網的發展歷程中“隱去”，期間這個典型的家族企業出現了“權力斗爭”，王久芳也似乎“醉心投資”，開始將更多注意力轉向浙商圈里的“抱團”。

公開資料顯示，2017年榮安地產元老之一的胡約翰，曾力挺王久芳次子王怡心、竭力反對長子王叢瑋由公司總經理兼任財務總監。但隨著胡約翰被取消董秘一職，2019年王怡心將所持23.56%公司股份悉數轉回父親名下，這場權力博弈以王從瑋“實權在握”告終。

雖然榮安地產董事局中，王久芳依然擔任公司董事長，但1987年出生的王從瑋在30歲左右便拿到了榮安地產總經理的位置，次子低調隱身，女婿則負責公司的營銷業務。

而王久芳逐漸開始轉身投資。例如，他和24個合伙人在2015年成立了上海夢幻投資合伙企業（有限合伙）。作為正心谷投資的重要資方，涉足醫療主投了華夏英泰、微滔生物、邁微醫療等公司；也投資星海圖、術銳機器人、強一半導體等科技公司，以及古茗、毛戈平、茶百道等網紅消費品牌。

通過此類私募或管理公司，王久芳的投資版圖蔓延到了更多領域。不過作為發家的房地產，王久芳也不會錯過好資源。例如，其曾在2014年接棒楊煥江，入股寧波錢湖四季苑度假別墅有限公司，持股至今。

這是一個由25位浙商共同投資成立的公司，瞄準有寧波“富人俱樂部”之稱的東錢湖別墅區，在這里拿下了臨湖地塊建造四季苑。整個四季苑只有26套房，雖然是40年產權，但依然吸引了大量買家，儼然形成了一個“甬商富豪大本營”。

王從瑋也跟著父親，在投資上積極布局。例如2021年榮安集團拿下“和訊資本投資管理(橫琴)有限公司”19%股權，王從瑋也取代吳小平進入管理層。和訊資本自2021年投資了致尚信息、麓邦等技術公司。

維權爆發、發展滯緩

榮安地產業績“大滑坡”背后

“醉心”非地產領域投資的同時，榮安地產正試圖打造第二增長曲線。近年王叢瑋就曾多次帶隊調研農旅、康養等產業項目。然而對于真正的主業——房地產，王久芳和王從瑋父子則似乎是“心力不足”。

2025年榮安地產經營管理會議上，總裁王從瑋曾明確要求“下半年公司必須加強土地儲備，力爭獲得2-3宗杭州、寧波市中心黃金地段的土地”；“實現所有在建項目圓滿交付，兌現了對每一位業主的莊嚴承諾”。

然而現實是，榮安地產2025年在土地市場0收獲，其項目發展也非常乏力。

榮安地產的自主在售項目均是2020-2022年開發的老項目；通過合作方式拓展的項目，如參股的東潮府、祥宸府，與方遠房產合作的臺州方遠榮安·玖樾府、方遠·裕景壹號公館等也都是存量項目。在售新項目如潮語江瀾府，榮安地產僅僅是作為財務投資者，從濱江越秀建杭手中“分一杯羹”。

交付方面更是問題連連。

其中有的是質量問題。例如寧波姜山林語芳庭小區業主反映，房間2025年初(交付4年)就出現大面積瓷磚脫落、櫥柜門鉸鏈斷裂掉落、衛生間墻面滲水起皮掉漆等問題，開發商施工方與裝修公司互相推諉。

有的是虛假宣傳問題。2024年溫州榮安匯學府的業主向甌海區委書記留言舉報，稱項目銷售時宣稱得房率超過90%實測僅為80%，兩個平臺只剩一個，學區房化為泡影等問題。當地市場監管部門介入調查后確認開發商存在虛假宣傳行為并立案處理。

有的則是交付后的物業服務問題。例如重慶柳岸潮鳴小區的業主2025年集體投訴榮安物業，收取高額物業費提供“三流”服務，小區一次水管爆管事件導致多戶業主房屋被淹，物業卻拒絕賠償。

維權風波不斷累積的口碑影響，最終會體現到銷售和業績上。

財報顯示，榮安地產毛利率從2020年的25.68%一路下滑至2024年的3.91%。公司凈利潤到2024年已經虧損17.31億元，同比降幅高達584.19%。當年榮安地產被迫計提了大額的存貨跌價準備和應收賬款壞賬準備，合計超過15億元。

業績的持續下滑，給榮安地產的資金鏈帶來了巨大壓力。截至2024年末，公司的貨幣資金為45.62億元，而短期借款和一年內到期的非流動負債合計為68.37億元，資金缺口超過20億元。據悉，為了緩解資金壓力，榮安地產一度尋求出售資產、股權融資等方式籌集資金。

但靠出售項目回籠資金只是“飲鴆止渴”，榮安地產作為曾創造過輝煌歷史的老牌房企，在房地產行業的下半場，只有重視自己的主業，真正尊重客戶、敬畏市場的企業，才能在激烈的競爭中生存下來。

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