第一個(gè)被房?jī)r(jià)拖累的大城市，出現(xiàn)了！

今天，聊一聊廈門。

1

我對(duì)廈門的評(píng)價(jià)非常簡(jiǎn)單：

美女，但普通人不能擁有。

道理每個(gè)人都懂。就好比一件精美的藝術(shù)品，欣賞它不需要成本，多看幾眼也沒(méi)問(wèn)題。但如果你想把它買回家，那代價(jià)就非常高了——保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、存放空間，樣樣不便宜。

理解了這個(gè)道理，你就看懂了廈門。

生活在廈門的朋友，你不可能天天端著紅酒杯，日常馬提尼，吹著海風(fēng)春暖花開(kāi)，游走鼓浪嶼，浪漫在廈大。如果普通人這么干了，別人只會(huì)這么評(píng)價(jià)：

純粹是浪得沒(méi)邊了。

生活在廈門，或者說(shuō)任何一個(gè)城市，考慮維度就2條：

1、我掙錢多不多。

包含了能不能快速找到合適的工作，工資能拿到多少，同樣崗位比北上廣深如何，通勤距離多遠(yuǎn)，堵不堵車……

2、我花錢多不多。

包含了買房成本有多少，月供需要多少，房租多少，樓下的幼兒園多少錢，吃一碗面多少錢，日常花銷需要多少……

為什么好多人回小縣城，他們算明白這筆賬了。

2

廈門，就像過(guò)了35歲的男人。

一方面，廈門的硬實(shí)力太好了。

你可以簡(jiǎn)單理解為廈門=彭于晏。典型的旅游城市，城市環(huán)境真不錯(cuò)，氣候好空氣優(yōu)，有山有海， 環(huán)島路鼓浪嶼筼筜湖，還有文藝氣質(zhì)，干凈有序，市民溫和，可以說(shuō) 非常 宜居。

但是另一方面，軟實(shí)力差點(diǎn)意思。

房?jī)r(jià)太高吞噬了太多年輕人的夢(mèng)想。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡，三產(chǎn)太高，二產(chǎn)太低，這就導(dǎo)致了腰部行業(yè)和腰部收入不高，跟其他城市比明顯沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，省內(nèi)干不過(guò)福州，5大計(jì)劃單列市也僅僅比大連強(qiáng)點(diǎn)。

廈門是 風(fēng)景的天堂，打工的地獄 。

這里 卷得溫和但窮得清醒 ，美景是富人的濾鏡，普通人只剩海風(fēng)吹。

當(dāng)我看到這句話的時(shí)候，既笑死又哭死。

有人說(shuō)，深圳杭州成都蘇州房?jī)r(jià)也高啊，憑什么只說(shuō)廈門呢？

1、深圳杭州成都蘇州也有問(wèn)題，不避諱。

2、但是廈門更嚴(yán)重。為什么？

一是最近幾年廈門人才吸引力太差了，其他城市動(dòng)輒幾百萬(wàn)，廈門只有幾十萬(wàn)，太少了。

二是很多人以為深圳杭州成都蘇州只有三產(chǎn)，除了互聯(lián)網(wǎng)+高科技沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)，大錯(cuò)特錯(cuò)，除了大家知道的三產(chǎn)很牛逼之外，其實(shí)真正支撐頭部城市的是二產(chǎn)，杭州蕭山到處都是先進(jìn)制造業(yè)，蘇州寧波本質(zhì)上就是依靠制造業(yè)崛起的，蘇州的工業(yè)產(chǎn)值高達(dá)5萬(wàn)億，僅次于深圳，成都的富士康，重慶的筆電汽車摩托實(shí)力非常強(qiáng)。

很多外地朋友不知道，廈門的國(guó)央企/事業(yè)單位實(shí)力很強(qiáng)，氛圍也很濃厚，很多人愿意去這些企業(yè)，這一點(diǎn)跟南京很像。

比如 廈門國(guó)企三巨頭 ， 建發(fā)，國(guó)貿(mào)，象嶼。尤其是建發(fā)，之前在全國(guó)調(diào)研，經(jīng)常調(diào)研建發(fā)的樓盤，巨大的售樓部，新中式風(fēng)格，綠化水系很不錯(cuò)，大多是改善或者豪宅，價(jià)格都賊貴，不過(guò)有一點(diǎn)，去化都比較一般，哈哈哈。

逆水行舟不進(jìn)則退。

如果所有城市都增長(zhǎng)了，增長(zhǎng)的少你就落后。

如果所有城市都減少了，減少的少你就領(lǐng)先。

3

廈門呢？

我分幾個(gè)方面也講。

1、GDP、工業(yè)產(chǎn)值、人口。

總結(jié)下來(lái)就是：GDP被福州超越，工業(yè)產(chǎn)值不大，人口凈流入太少。

GDP權(quán)重在下降，但依然非常重要。2025年， 福州 1.5萬(wàn)億， 廈門9000 億 ，差了6000億，差距蠻大的。

人口凈流入上 ，廣州深圳合肥杭州這些動(dòng)輒增量3、500萬(wàn)，廈門，10-20年增163.3萬(wàn)，20-25年增20.1萬(wàn)，每年新增12萬(wàn)，看著不少，最近5年每年新增4萬(wàn)，太少了。

在工業(yè)產(chǎn)值上，深圳5萬(wàn)多，蘇州將近5萬(wàn)，頭部城市2-4萬(wàn)，廈門多少？8000多，最近5年增幅非常慢，原地踏步。

2、產(chǎn)業(yè)空心化，三產(chǎn)占比太高。

三產(chǎn)占比高達(dá)63%，主力是 電子、外貿(mào)、旅游， 抗波動(dòng)弱 。

三產(chǎn)占比從10年前的57.5%提高打了超過(guò)63%，但二產(chǎn)占比快速下降，從41.9%一路下滑到36.4%。這也是為什么我在上面說(shuō)，最近幾年廈門的工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)基本停滯。

要知道，早在 2011年，廈門二產(chǎn)占比 高達(dá) 50.6%， 一度貢獻(xiàn)了 一半以上的GDP。 很可惜，后來(lái) 二產(chǎn)占比 不斷下跌， 工業(yè)支撐明顯不足。

3、房?jī)r(jià)太高了！

其他也存在這個(gè)問(wèn)題，但是廈門相當(dāng)嚴(yán)重。

有幾個(gè)數(shù)據(jù)可以跟大家分享一下：

廈門房?jī)r(jià)在前幾年是全國(guó)第四，僅次于北上深，比杭州廣州都高；

我記得有一年的房?jī)r(jià)收入比是40，40年才能買得起一套房；

島外便宜點(diǎn)2-4萬(wàn)，島內(nèi)5萬(wàn)起步，次新7萬(wàn)起步，新房限價(jià)7萬(wàn)，改善10萬(wàn)不算貴，頂級(jí)學(xué)區(qū)15萬(wàn)以上，比如廈實(shí)附近一二十萬(wàn)的學(xué)區(qū)房很正常。

這你讓年輕人怎么活？

即使6個(gè)錢包買得起，基本上都在島外，但是好公司很大一部分在島內(nèi)，不止是通勤時(shí)間，太堵車了，往返一兩個(gè)小時(shí)都非常正常，很容易崩潰的。

4

有關(guān)房?jī)r(jià)，再多說(shuō)幾句。

有些朋友可能以為只有房?jī)r(jià)高，其實(shí)不止。

這幾年房?jī)r(jià)下跌，坑的最多就是島外的剛需朋友。

一是房?jī)r(jià)高。

這很容易理解。 剛需置業(yè)，要么島內(nèi)老破小，要么島外新房，但是島內(nèi)很多房子沒(méi)法貸款，或者貸款比例很低，因此大部分剛需還是優(yōu)選島外，島外其實(shí)也不便宜，也有2萬(wàn)的房子，但當(dāng)時(shí)比較偏，主力3-4萬(wàn)，買一套100平的房子，總價(jià)3、400萬(wàn)，要知道，北上廣深的成交大頭也就這個(gè)區(qū)間。

二是剛需吃不到限價(jià)紅利。

廈門新房也限價(jià)。16-20年廈門房?jī)r(jià)3連跳，島外從2萬(wàn)到4萬(wàn)，島內(nèi)從4萬(wàn)到9萬(wàn)，幾乎翻了一倍。但是中間存在一個(gè)問(wèn)題，島內(nèi)土地稀缺，島外土地不值錢，于是島內(nèi)是貨真價(jià)實(shí)的限價(jià)，島外其實(shí)就是市場(chǎng)價(jià)，根本不存在套利空間。

問(wèn)題是，島內(nèi)限價(jià)動(dòng)輒6-7萬(wàn)，加上捆綁，一般還都是改善甚至豪宅，動(dòng)輒1000-5000萬(wàn)，普通人都搶不起，于是市場(chǎng)紅利全給有錢人了。

當(dāng)時(shí)經(jīng)常發(fā)生這樣有趣的一幕：身價(jià)上億的有錢人，為了買上千萬(wàn)的豪宅，經(jīng)常在烈日下排隊(duì)搶房，要么自住撿漏，要么直接套現(xiàn)。

三是房?jī)r(jià)下跌造成的虧損。

這一點(diǎn)跟第二點(diǎn)其實(shí)是綁定的。看似全城都在限價(jià)，但島外其實(shí)是市場(chǎng)價(jià)，從4萬(wàn)虧到2萬(wàn)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的虧，虧百十萬(wàn)非常正常。島內(nèi)則不同，新房賺了一波，二手房看似跌了，但買入價(jià)很低，持平或者微跌。

這就是我為什么說(shuō)這一波漲價(jià)波動(dòng)，被坑的最慘的就是剛需朋友，先是掏空了錢包，然后沒(méi)有拿到市場(chǎng)紅利，最后房?jī)r(jià)下跌再次虧損。

5

廈門其實(shí)是一個(gè)非常好的城市。

雖然面臨著福州強(qiáng)省會(huì)的壓力，這幾年沖擊萬(wàn)億GDP也尚未成功，但是廈門實(shí)力還是非常強(qiáng)的。

比如人均GDP、財(cái)政收入、外貿(mào)、高新產(chǎn)業(yè)依舊很強(qiáng)，依舊有經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自貿(mào)區(qū)、海上絲綢之路核心區(qū)的國(guó)家戰(zhàn)略。

再比如廈門在電子信息制造、機(jī)械制造（金龍、廈船）、金融（觀音山、兩岸金融中心）、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（美圖）還是有一定優(yōu)勢(shì)的，還有戴爾、瑞幸、神州、安踏總部等比較有實(shí)力的實(shí)業(yè)。

再加上這幾年廈門一直在努力。

一是房?jī)r(jià)下跌了4成，水分少了，對(duì)剛需朋友很友好，生活成本也低了，能吸引到足夠的人才。

二是產(chǎn)業(yè)在不斷轉(zhuǎn)型，比如新材料等先進(jìn)制造業(yè)慢慢發(fā)展，好像海滄引進(jìn)了很多企業(yè)。再加上廈門本身的城市形象和硬件底子，能吸引到很多年輕人的。

尤其是，這幾年廈門要趁機(jī)低調(diào)發(fā)育，為海對(duì)岸做好榜樣。