北京
前不久位于亦莊瀛海的地塊在看上去很激烈的大幾十手競拍后，以樓面價約2.55萬元/平米成交。
一位老炮兒給我講，把拿地條件中要做的西側綠化園林都算上，估么著樓面價2.6萬元/平米出頭，如果做剛需上車盤不是不能賣4.5萬元/平米的價格。
然而幾天之后，瀛海地塊在相關網站報了一版招標計劃。
這個招標計劃的發布時間是4月23日，而瀛海地塊的拿地時間是4月21日。
也就是說這個招標計劃是在拿地企業成功競得該宗商品住宅地塊之后才發布的。
而這里的兩個數據：
196960萬元指的是含拿地成本的，該地塊的拿地成本為132400萬元，做減法之后的純施工預算為64560萬元。
76251.35平米指的是包含地上與地下的總建面。
用純施工預算除以總建面，大致數據為8500元/平米。
8500元/平米的施工預算是什么概念？比不了一線大豪宅10000+，有比6、7000元的剛需上車盤的費用高不少。
8500的費用算是中等偏上不老少。
所以問題來了，做中等偏上不老少的施工預算，這是要做剛需上車盤么？
剛需上車盤在此前的普遍邏輯是7000元/平米上下的標準，別太挑品質但是能保證大部分都有。
8500呢？我覺得外立面都能干石材或者純鋁板了、室內精裝也能上國際一線品牌了、背景墻必須是奢石了…
所以問題來了，剛需盤大家更看重的是價格，只要價格便宜點其他方面都可忍。
說白了，剛需盤沒有通過拉升投入預算提高品質做高價格的。至少今年初的幾個新盤，沒有這么弄的。
所以問題來了，施工預算報了辣么高的瀛海地塊到底要出啥…
我現在開始覺得可能人家要做套均120平米起步的產品了…
不因為別的，就因為我看到的施工預算。如果做小戶型，這邏輯有點說不明白。
但問題又來了，假如我們認為亦莊是個整體。
1 招商序主力戶型110平米以上；
2 招商璽主力戶型140平米以上；
3 北京潤膚在售主力戶型120平米以上…
所以，我印象里上一次有朋友問我瀛海地塊會出什么產品的時候，我說的是我也含糊…
當然，咱也要說清楚。報預算是可以調整的。比如年初就有一個項目從將近9000一平米的預算最終調整到了7000出頭，主力戶型也是99與109平米的上車戶型。
雖然咱不知道瀛海地塊后續的費用會不會做調整，但瀛海地塊已經開始有所動作是真的，持續關注吧~感興趣的朋友歡迎添加小秘書vx：jiayefangtan29一對一咨詢，備注所在大區進我們的區域群互通有無~
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