180億 vs 499億：京滬不動產大宗十年宿命論

作者 | 孟憲煒 責編 | 韓瑋燁

摘要：自2020年經濟承壓下行之后，京滬不動產大宗市場呈現分化趨勢，北京催生自用型需求，投資性資金受限于估值分歧；上海產業集群豐富，滋養投資型循環，本文從城市基因、存量結構與估值周期三個維度，剖析京滬大宗市場韌性差異的根本動因。

2025年北京大宗交易額跌至十年最低的180億元，與上海的499億元差拉大至2.8倍，兩城分化達到近年峰值。然而2026年一季度，北京零售物業交易量異軍突起。兩大城市大宗的變化，這是市場觸底的信號，還是政策催化的曇花一現？

一，京滬房產大宗市場分化趨勢愈發顯著

來自世邦魏理仕的數據顯示，2026年第一季度，北京大宗物業市場共有10筆交易，成交總額約110.8億元，環比和同比均實現增長，分別取得135%與19%的增幅。受REITs政策催化和租金承壓，零售業態從2025全年占比6%飆升至目前71%；辦公交易占比約20%，4宗交易，以中小體量為主，自用型占比超90%；酒店及長租公寓交易額約為12億元，占比約10%；而工業及商務園區相關交易在一季度為零。

另一方面來自上海的大宗交易增速要更迅猛一點，來自仲量聯行的數據顯示，2026年第一季度，上海房產大宗交易總額為146億元，同比增加27%，核心區域辦公物業仍為買家投資首選，在24宗交易中，15宗為內環內資產，成交總額達103億元，占本季度總成交額的70%，辦公物業交易額達97億元，占成交金額的66%，其余類別資產的交易金額中，零售商業占19%，酒店占9%，長租公寓和工業地產分別占5%和1%。

零售不動產的爆發究竟是結構性的拐點，還是周期性的補位？要回答這個問題，需要先回到更長的時間軸上，看清兩座城市在過去十年里在區域定位、產業分野等方面的差異。

2026年1季度

成交總額

110.8億元（同比增加19%）

146億元（同比增加27%）

辦公占比

約20%

約66%

零售占比

71%（核心商圈大型購物中心）

約19%

二，2016-2025京滬大宗交易趨勢對比

在2016年至2019年期間，京滬兩城均處于大宗交易的上升通道。

2016年中國內地大宗物業投資交易額達1800億元，京滬兩地交易規模已接近甚至趕超香港、新加坡等亞太區主要市場。其中，北京市場在2016年呈"井噴式發展"，全年23宗交易、披露金額超300億元，此后2017-2019年均維持在20宗以上、200億+的體量。

而從2020年開始，受口罩的原因經濟步入下行周期，北京寫字樓的地位經歷了劇烈下滑，兩城差距逐漸拉大。

2020-2023年，北京大宗交易維持在每年200-400億元區間，與上海的差距約1.5-2倍，2024年北京成交超400億元，居全國第三。但2025年急轉直下——全年僅成交180億元，同比下滑58%，降至十年最低。與上海499億元的規模相比，差距拉大至2.8倍，兩城的分化在2025年達到近年峰值。

2020-2025年

總量趨勢

從相對穩定（200-400億元）到劇烈收縮（2025年180億，十年最低）

從高位回落但仍領跑全國（2024年700億元到2025年499億元）

核心驅動資產

辦公從70%降至20%，零售從6%到71%（政策驅動）

辦公始終占據50-70%，其余多品類均衡發展

驅動邏輯

自用型驅動

投資型主導

公寓/酒店

待政策驅動爆發

賽道日趨成熟、獨立

產業園

持續缺位

穩定組成部分

市場階段

等待投資性資金回歸

周期筑底

差異如此明顯，究其原因，睿和智庫認為首先應從城市基因來入手分析。

1.城市基因

北京作為首都，央企總部和監管機構聚集，易催生自用型需求。

北京地區A股上市公司總市值達32.88萬億元，斷層式領先全國，核心支撐是"中農工建"四大行、中國石油等萬億級央企巨頭，雖市值統計包含集團整體，但決策中樞與總部辦公需求的集中釋放效應不容忽視。這些監管機構和央企總部，天然產生大量自用型辦公需求，機構購置樓宇用于自身辦公，而非對外出租獲利的投資型需求。

而反觀上海，科創產業集群龐大，易催生投資型需求。

上海地區科創板上市公司達95家，陸家嘴、南京西路聚集的外資金融機構、跨國公司、專業服務等公司，愿意為稀缺地段的品牌形象和穩定現金流支付溢價，甚至容忍樓齡瑕疵，構成了投資型需求的底座，機構購置資產是為了獲取租金收益和資產增值，催生了投資型需求。

2.存量結構

北京較早地進行了供給端調控，但投資性需求仍不強烈。今年一季度北京甲級寫字樓空置率已回落至18.5%，且是在零新增供應下實現的"被動去化"，但問題在于北京的"低空置率"更多是供應收縮的結果，而非需求強勁的證明，一季度凈吸納量僅約5.7萬㎡，CBD甚至出現負吸納，核心區企業仍在向麗澤等性價比區域外溢，庫存去化尚未完成，投資型買家仍在觀望。

而上海的供應政策與北京大不相同，未來兩年將迎來徐匯濱江、浦東花木和北濱江等新興區域的集中交付，2028年后供應水平才會大幅回落，這意味著上海短期內仍面臨較大的新增供應壓力。但值得注意的是，上海的需求端表現遠強于北京，一季度凈吸納量約17-20萬㎡，是北京的約3倍，金融、專業服務、科技互聯網的升級需求較為活躍。在強勁需求支撐下，空置率環比已下降0.4個百分點至23.8%，核心區降幅更大。

綜上分析，在供給收縮政策執行很早的北京，在需求端卻沒有得到預想中那么好的效果，而供給壓力相對較大的上海卻需求活躍，歸根結底還是兩座城市的功能定位不同。

北京作為國家政治和文化中心，央企及監管機構是最多的，政策的制定和執行效率也是最高的，從另一個角度來看，央企及其他政府監管機構的自用需求給辦公物業提供了“壓倉石”，提供了穩定性，但高穩定性和強監管的同時也抑制了投資性。而作為國家經濟中心定位的上海，各類產業集群豐富，在多元產業競爭的市場環境下天然刺激多種需求，為企業和個人提供強投機性和投資性，形成市場的正向循環，所以上海得以在高供給壓力下，需求依然可以跟得上。

由于城市功能定位差異帶來供需結構分化，繼而影響各自的庫存去化節奏，所以理所當然對房產的估值也產生了影響，投資者們更傾向于待價而沽，進而抑制了投資性需求。

3.估值周期

由于北京的庫存去化尚未完成，所以租金仍在下行通道。北京二手房掛牌量雖也從2025年10月開始下行（累計降幅約14%），但寫字樓市場CBD凈吸納量仍為負值，業主仍在通過加大降價力度爭奪有限客戶。一季度北京寫字樓租金環比跌4.2%、同比跌12.4%，跌幅顯著大于上海。投資型買家因此高度謹慎，僅青睞長租公寓等防御性資產，辦公交易中超90%為自用型購置。

2025年9月以來，上海二手房掛牌量已累計下降約24%，且下降原因并非"成交加速消化"，而是新增掛牌減少+業主主動撤牌，標志著社會庫存的自然觸底。當房東從"恐慌拋售"轉向"惜售觀望"，資產價格就找到了支撐位。大宗市場的反應驗證了這一判斷：一季度上海租金環比跌幅已收窄至1.2-1.5%，業主雖仍在以價換量，但議價空間正在縮小。核心地標寫字樓經過一年的價格博弈后集中成交，買家入場意愿明確，市場接近價格底部。

三，總結

回到文章開頭的問題：北京2025年跌至冰點后，2026年一季度的零售爆發究竟是觸底反彈還是曇花一現？

整體梳理下來不難發現，在各類產業集群更加豐富的上海，在面對階段性危機和壓力，整體大宗市場的反應是更加穩定和迅速的，這得益于在良好的市場環境下，不斷滋生出投資性需求，使得市場更具韌性。而在北京的城市功能定位下，自用需求較高，產業集群活力相對較差，但在高度政策執行效率下，個別政策刺激資產可以得到快速發展，而市場整體投資性需求，有待投資者信心恢復后方能改善。拉長時間來看，不外乎“先邁哪條腿”的問題，上海市場的投資性需求回暖，也將正向傳導至北京，帶動投資者信心修復，市場終將回歸到應有的平衡位置。