天津
現在的天津樓市，當真卷瘋了。為了搶份額各顯神通。
紅橋“抱”西站，河西“賣”教育……
就連一向“高冷”的南開，也出現兩大新變化：
?供應大增。
新盤一個接一個，跟“下餃子”似的。
待售的加上在售的，南開今年的樓盤數量有望突破20個。
?卷小戶型。
原來的南開市場，什么樣？地王窩、豪宅化。
且高單價對應大面積。比如綠城鳳起悅鳴，最小戶型面積都在150平米；金地閱千峯160-180平米……
反觀如今，集體“做小”。
甚至出現了70多平米的小戶型。
總價更是顛覆認知。
格調隱翠軒二期已亮相，預計五一啟動認籌。
與一期不同，該項目主打小戶型學區房。
產品為高層、小高、洋房，最小戶型做到了75平米，最大戶型113平米。
并且還規劃了一棟小洋房。
中戶80平米、邊戶85平米，10層到頂，僅60套。
這一點放眼市區，都極具稀缺性。
綠城天拖ABC項目，已經啟動排卡。
小戶型+低總價+“五馬路小學&南開中學”九年一貫制學校，產品很有競爭力。
項目先開C地塊，容積率3.1，高層26層到頂，面積73、89、100、106、110平米；洋房8-11層到頂，面積115、125、127平米。
預計首開洋房1、6、7號樓和高層5號樓，總價250萬起。
妥妥刷新板塊乃至南開的新門檻。
據說，啟動排卡首日就已經排了60多組。
林業工具廠地塊（郁美凈地塊）也要動了。
就在長虹公園對面，緊鄰南開翔宇學校，體量還不小，占地5.4萬平米，總建面12.4萬平米，容積率2.3。
已確定將由綠城代建，目前已有挖掘機進場。
將建設小高+洋房。
金融街融府“壓箱底”的最后72套高層，又要開始賣了。
現房，銷許下來隨時開盤。
89平米，報價341-367萬；115平米，報價410-456萬。
崇德園四期也要動了，已經在做方案。
這也是水上板塊的難得新供應。容積率2.22，總建面9.4萬方。
另外，天拖二冷地塊也在“候場”。
地塊已于2025年12月出讓，總建面約9.9萬平米，容積率2.1，將由格調代建，估計會做高層小高和洋房。
也就是說，今年格調在南開至少會有5個盤。
除此，南開今年還計劃要賣5宗地，全都在紅旗路以外。
長江道92號地塊（永濠4S地塊）已經掛牌。
位于平利路與長江道交口，距離隱翠軒以及林業工具廠地塊不遠，容積率1.6，體量約1.92萬平米。
華苑也要出新盤，雅士道地塊擬調整為住宅，容積率1.34。
規劃總建面約2萬方。
紅旗南路（原建材學校）地塊更迷你，占地僅0.44萬平米，容積率1.6。
總建面7000多平米。
是個“迷你盤”，估計也就兩排樓、幾十套房。
包括渭水道南側（二十四塑）地塊、國企產業園城市更新項目地塊，也計劃今年出讓。
渭水道南側（二十四塑）地塊容積率2.7，預計會是高層+小高的配置。
國企產業園城更地塊位于南開與西青交界處，是正在謀劃的國企產業園城市更新中的新建住宅地塊，容積1.6。
還會新建幼兒園。
此外，光電子園B地塊、南開水廠南側（管道集團）地塊等也在勾地。
可以看出，南開未來的“儲備糧”很多。
且基本都集中在紅旗路以外。
畢竟紅旗路以內的核心區已經填滿，很難再扒拉出新地了。最有希望的就是崇德園四期。
這也意味，紅旗路以外會是未來南開新房市場的主戰場。
但跟紅旗路以內的豪宅市場不同 ，紅旗路以外走的是流量化路線。
而要搶流量，賣學區是最直接有效的。
河西就是靠此，穩坐市區第一。
現在南開也拿到新劇本，開始往“河西化”靠攏了。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積。
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