好房子6要素，二看產(chǎn)品代際，三看容積率

到底什么才叫好房子，什么才叫做好品質(zhì)？

我總結(jié)了六個(gè)要素。昨天講了第一個(gè)，今天我們講第二個(gè)和第三個(gè)，叫做產(chǎn)品代際、容積率。

第二要素，看產(chǎn)品代際。

那什么叫產(chǎn)品代際？

目前重慶市場(chǎng)熱度高、銷量較好的新房，大多是四代住宅，或者新規(guī)住宅。

有四代住宅，就會(huì)有三代住宅、一代住宅、二代住宅。

一代住宅、二代住宅、三代住宅、四代住宅之間有什么區(qū)別？這類房子應(yīng)該怎么選購(gòu)，怎么辨別產(chǎn)品代際？

我們以重慶為例，梳理房地產(chǎn)產(chǎn)品代際的發(fā)展規(guī)律。

產(chǎn)品代際如果發(fā)展迭代太快，其實(shí)并不合理。建筑工藝更新迭代過(guò)快，就像手機(jī)一年更新一代，不利于房產(chǎn)的保值增值。

所以房產(chǎn)產(chǎn)品的更新迭代，一般以5至10年為一個(gè)周期。

我們?cè)偈崂磉^(guò)往產(chǎn)品代際的更新迭代歷史。

2000年以前，重慶很多房子屬于一代住宅。一代住宅以樓梯房為主，沒(méi)有配備電梯，這類房源現(xiàn)在不建議購(gòu)買。

二代住宅，外立面采用涂料或叫外墻漆，開始配備電梯。

2000年到2017年，是房地產(chǎn)黃金發(fā)展的十多年，也是二代住宅存量最多的階段。

重慶市場(chǎng)上大量剛需高層、部分洋房甚至別墅，大多都屬于二代住宅，這類房源市場(chǎng)占比最高。

從全國(guó)品質(zhì)層面來(lái)看，當(dāng)時(shí)各大房企產(chǎn)品差距并不大。萬(wàn)科、金科、碧桂園、恒大等房企，都是全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重，沒(méi)有明顯差異。

那時(shí)候買房，更多看重城市能級(jí)、地段以及周邊配套，產(chǎn)品品質(zhì)本身沒(méi)有太大區(qū)別。

二代住宅可以購(gòu)買，但需要滿足3個(gè)條件：

第一，盡量選擇核心地段，配套成熟；

第二，房齡最好控制在十年以內(nèi)；

第三，持有周期不宜過(guò)長(zhǎng)，后期容易被三代住宅、四代住宅逐步淘汰。

第三代住宅，以玻璃幕墻外立面為主要特征。

2017年到2023年，重慶這類房源大量出現(xiàn)。

代表樓盤有江北嘴西派城、照母山舜山府、壹號(hào)半島、九曲河金科九曲河等，都屬于三代住宅的代表。

三代住宅整體顏值更高，設(shè)計(jì)感更好，市場(chǎng)接受度也更高，這類房源可以正常入手。

最后是四代住宅，四代住宅本身也經(jīng)歷了三個(gè)版本迭代。

1.0版本在2023年正式推出，初期只有大戶型才能打造四代住宅。

通俗來(lái)說(shuō)，四代住宅的特點(diǎn)是家家戶戶戶外都帶有大露臺(tái)。

以往只有洋房一樓才有露臺(tái)，現(xiàn)在高層也能實(shí)現(xiàn)戶戶空中帶露臺(tái)，居住體驗(yàn)更受認(rèn)可。

但這類露天露臺(tái)存在明顯短板，風(fēng)吹日曬，后期打理難度大，同時(shí)存在隱私性不足的問(wèn)題。

而且1.0版本的四代住宅，大多為大戶型產(chǎn)品，以千重錦、龍湖云河頌等樓盤為代表，在2023至2024年集中入市。

后續(xù)在2024年年底，推出四代住宅2.0版本。

經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，小戶型、中小面積段也可以打造四代住宅。

以招商1872為代表，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些小面積的四代住宅產(chǎn)品。

2025年五月份，又出臺(tái)3.0版本設(shè)計(jì)規(guī)范，這類產(chǎn)品也被稱作新規(guī)住宅。

新規(guī)住宅更受市場(chǎng)青睞，贈(zèng)送面積可以合理封在陽(yáng)臺(tái)里面，實(shí)用性大幅提升，同時(shí)解決了隱私顧慮，還能實(shí)現(xiàn)更高的得房率，是市場(chǎng)認(rèn)可度最高的產(chǎn)品形態(tài)。

但對(duì)購(gòu)房者而言，存在一個(gè)不利現(xiàn)狀。

四代住宅面世僅一兩年，很快就被新規(guī)住宅替代，剛?cè)胧值乃拇≌菀酌媾R產(chǎn)品淘汰的問(wèn)題。

新規(guī)產(chǎn)品定型之后，未來(lái)5到10年，大概率不會(huì)再有大的設(shè)計(jì)規(guī)范變動(dòng)。

如果產(chǎn)品迭代速度過(guò)快，購(gòu)房者剛購(gòu)置新房，第二年就面臨產(chǎn)品過(guò)時(shí)，會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)房信心。

推出新規(guī)住宅，也和當(dāng)下樓市行情有關(guān)。目前整體樓市去庫(kù)存壓力較大。

傳統(tǒng)四代住宅存在隱私、打理等痛點(diǎn)，新規(guī)住宅針對(duì)性優(yōu)化了這些問(wèn)題。

同時(shí)新規(guī)住宅戶型得房率高、居住體驗(yàn)更好、公攤更合理，和傳統(tǒng)住宅形成了明顯的產(chǎn)品代際差距。

新規(guī)住宅和四代住宅定價(jià)更高，市場(chǎng)銷量卻依舊火熱，核心原因就是居住體驗(yàn)遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)住宅。

即便如此，選購(gòu)四代住宅或新規(guī)住宅，不能只看產(chǎn)品代際。

還要綜合考察地段、周邊配套、居住環(huán)境以及價(jià)格，再判斷房源是否值得入手。

以上就是好房子的第二個(gè)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)：看產(chǎn)品代際。

原則上產(chǎn)品代際越新，綜合品質(zhì)越好。

經(jīng)濟(jì)條件允許的改善型購(gòu)房者，更建議選擇新一代產(chǎn)品。

但并不是所有新款產(chǎn)品都值得入手，依然要結(jié)合地段、周邊配套、居住環(huán)境等綜合因素考量。

產(chǎn)品代際只是評(píng)判好房子的關(guān)鍵要素之一。

第三要素，看容積率。

容積率對(duì)于房產(chǎn)品質(zhì)至關(guān)重要。同一畝土地上，修建的房源套數(shù)越少，社區(qū)密度越低，房源的稀缺性就越高，整體居住舒適度也會(huì)隨之提升。

我們可以根據(jù)容積率，對(duì)住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行等級(jí)排序，整體品質(zhì)從高到低依次為：獨(dú)棟別墅>聯(lián)排別墅>疊拼別墅>洋房>大平層>高層>公寓。

購(gòu)房者可以通過(guò)產(chǎn)品業(yè)態(tài)，直觀判斷房子的品質(zhì)層級(jí)。住宅密度越低，居住體驗(yàn)越好，獨(dú)棟別墅也是市場(chǎng)公認(rèn)的終極置業(yè)業(yè)態(tài)。

目前樓市有很多人認(rèn)為，當(dāng)下主流的大平層，居住體驗(yàn)優(yōu)于傳統(tǒng)別墅。實(shí)際上這是兩個(gè)不同的評(píng)判維度。房產(chǎn)的核心本質(zhì)，是對(duì)土地資源以及城市配套資源的占有。

一塊土地上的住宅數(shù)量越少，住戶所能占有到的土地資源、公共資源就越多，房源稀缺性更高，居住品質(zhì)也更優(yōu)質(zhì)。

這也是核心區(qū)、占據(jù)優(yōu)質(zhì)景觀資源的獨(dú)棟別墅，可以穿越樓市周期的核心原因。城市核心土地資源稀缺，重慶核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)別墅存量極少。

例如龍湖香樟林、藍(lán)湖郡、香港置地壹號(hào)半島的別墅產(chǎn)品，價(jià)格十分堅(jiān)挺，不僅可以抵御市場(chǎng)波動(dòng)，甚至具備資產(chǎn)傳承的價(jià)值。

但選房需要理性看待容積率。如果購(gòu)房者預(yù)算有限，單純追求低密度產(chǎn)品，很容易購(gòu)入遠(yuǎn)郊洋房或者遠(yuǎn)郊別墅，這類房源的整體市場(chǎng)價(jià)值普遍偏低。

選房不能單一參考容積率，必須結(jié)合地段、周邊配套和區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合判斷。土地本身存在價(jià)值差異，農(nóng)村多為獨(dú)棟住宅，居住密度極低，但區(qū)域配套薄弱、產(chǎn)業(yè)匱乏，即便產(chǎn)品密度低，也沒(méi)有較高的房產(chǎn)價(jià)值。

因此，評(píng)判房屋品質(zhì)，不可只看居住密度，必須結(jié)合地段綜合評(píng)估。

在重慶置業(yè)，很多購(gòu)房者都會(huì)面臨兩難選擇。核心區(qū)的剛需高層，和遠(yuǎn)郊的洋房，總價(jià)基本持平。

以江北嘴、北濱路為例，核心區(qū)域的三房剛需高層，總價(jià)僅一百多萬(wàn)，同等預(yù)算，也可以購(gòu)買遠(yuǎn)郊的洋房產(chǎn)品。購(gòu)房者該如何在高層和洋房之間抉擇，我將在后續(xù)視頻詳細(xì)講解。

綜上，判斷一套房子的品質(zhì)，不能只看密度，需要結(jié)合地段、配套、產(chǎn)業(yè)等多重維度綜合評(píng)判。

以上，后面持續(xù)拆解。

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