物企的“饑餓游戲”：17家物企競(jìng)聘南京百萬大盤，金科服務(wù)帶資1000萬拿下成都網(wǎng)紅盤

本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

物業(yè)退盤潮還在上演，有小區(qū)卻吸引17家物業(yè)公司競(jìng)聘上崗。

近日，南京百萬大盤博恩花園物業(yè)選聘“多進(jìn)5”階段結(jié)果出爐：碧桂園服務(wù)、德信盛全物業(yè)、銀城物業(yè)等5家企業(yè)進(jìn)入下一輪競(jìng)聘。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，博恩花園于今年3月啟動(dòng)物業(yè)選聘，吸引17家物業(yè)公司報(bào)名，經(jīng)過評(píng)選，目前已從10家篩選到最后5家。值得注意的是，在繳納保證金的10家企業(yè)中，除南京招商局物業(yè)管理有限公司外，其余9家均承諾“帶資進(jìn)場(chǎng)”，金額從76萬元至385.18萬元不等。

物業(yè)公司“帶資進(jìn)場(chǎng)”不是新鮮事。早在2023年，西安繽紛南郡小區(qū)公開招標(biāo)，彩生活、金茂物業(yè)、金地物業(yè)、萬科物業(yè)便集體提出“帶資進(jìn)場(chǎng)”，承諾金額最高達(dá)736萬元。

一邊是退盤潮持續(xù)蔓延，部分小區(qū)被主動(dòng)或被動(dòng)放棄。另一邊，優(yōu)質(zhì)大盤卻成為物企爭(zhēng)搶的核心資源。

以萬科物業(yè)為例，據(jù)公司方面披露的一組數(shù)據(jù)——2025年萬科物業(yè)參與280次競(jìng)標(biāo)、中標(biāo)196次；萬物梁行參與1079次競(jìng)標(biāo)、中標(biāo)559次。

當(dāng)項(xiàng)目分化、競(jìng)爭(zhēng)加劇，為了拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，物業(yè)公司究竟拼到什么程度？

圖源：pexels

17家物企競(jìng)聘，最高“帶資”385萬元

體量與業(yè)態(tài)的復(fù)雜性，使博恩花園成為物業(yè)公司眼中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

博恩花園位于南京市江寧區(qū)祿口街道，是一個(gè)超級(jí)大盤，占地約64萬平方米，總建面約104萬平方米，涵蓋高層、別墅及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總戶數(shù)7198戶，停車位約7700個(gè)。

過去幾年，這個(gè)小區(qū)經(jīng)歷了頻繁的物業(yè)更替。

2015年，博恩花園引入萬園物業(yè)提供服務(wù)，并約定公共收益“三七分成”，30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金。2023年5月，業(yè)主大會(huì)決議更換物業(yè)，保利物業(yè)進(jìn)場(chǎng)，萬園物業(yè)退出。但圍繞公共收益的爭(zhēng)議并未就此結(jié)束，直到2025年11月，法院判決萬園物業(yè)需向博恩花園支付約771萬元公共收益及利息，這場(chǎng)糾紛才階段性落定。

然而，新物業(yè)也未能穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

2025年12月，保利物業(yè)向博恩花園業(yè)主發(fā)布公開信催繳物業(yè)費(fèi)，直言“當(dāng)收繳率跌破盈虧平衡線，任何一家市場(chǎng)化企業(yè)都難以為繼，請(qǐng)欠費(fèi)業(yè)主在2025年12月31日前結(jié)清所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。若有實(shí)際困難，也歡迎您與我們協(xié)商繳費(fèi)方案，我們?cè)副M最大努力提供便利?！?/p>

今年1月21日，博恩花園業(yè)委會(huì)公布年度業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果：在參與投票的5402戶業(yè)主中，“是否續(xù)聘保利物業(yè)”議題獲44.67%同意、41.34%反對(duì)、11.66%棄權(quán)，未能形成有效決議。

保利物業(yè)并不認(rèn)可這一結(jié)果。3月25日，保利物業(yè)致函業(yè)委會(huì)稱，根據(jù)《議事規(guī)則》相關(guān)條款，“未投票業(yè)主視為同意已投票業(yè)主的多數(shù)意見”，據(jù)此認(rèn)為續(xù)聘已通過。

但同日，博恩花園業(yè)委會(huì)就發(fā)布公告要求保利物業(yè)于2026年6月1日前退場(chǎng)。4月28日，時(shí)代財(cái)經(jīng)就履約及交接情況向保利物業(yè)發(fā)出采訪請(qǐng)求，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

盡管保利物業(yè)提出異議，但博恩花園業(yè)主委員會(huì)仍舊于3月17日啟動(dòng)新一輪選聘。

從選聘條件來看，業(yè)委會(huì)設(shè)定了較高門檻：應(yīng)聘企業(yè)需具備別墅及高層住宅管理經(jīng)驗(yàn)，在南京至少有兩個(gè)在管項(xiàng)目；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需具備大專及以上學(xué)歷、持證上崗，且在合同期內(nèi)不得隨意更換。

同時(shí)，服務(wù)合同采用“1+2”模式，首年為試用期，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于南京市五級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)則明確不得高于當(dāng)前水平，物業(yè)費(fèi)在1.0-2.0元/平方米/月之間。

嚴(yán)格條件之下，競(jìng)爭(zhēng)卻異常激烈。截至報(bào)名截止，共有17家物業(yè)公司報(bào)名，10家繳納了20萬元保證金，9家主動(dòng)提出“帶資進(jìn)場(chǎng)”，金額從76萬元至385.18萬元不等。

其中，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司承諾投入385.18萬元，為本輪最高；碧桂園服務(wù)、德信盛全物業(yè)、弘陽(yáng)物業(yè)等頭部或區(qū)域龍頭物企的帶資金額均超過300萬元，德信盛全物業(yè)更提出其中300萬元將直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

目前，入圍企業(yè)正在公示。

入圍企業(yè)“帶資”情況，圖源：博恩花園業(yè)委會(huì)公眾號(hào)

有物企帶資1000萬，有物企免費(fèi)為業(yè)主洗鍋底

在2020年前后的物企上市潮中，為了沖刺規(guī)模、收入與利潤(rùn)指標(biāo)，物企的市場(chǎng)拓展趨于白熱化，最直接也最有效的手段是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，但這種競(jìng)爭(zhēng)并不體現(xiàn)在直接降低物業(yè)費(fèi)上。

中物智庫(kù)的報(bào)告指出，直接降物業(yè)費(fèi)是不要命的打法，“大家拼的是誰補(bǔ)貼的多，也就是‘帶資進(jìn)場(chǎng)’?！?/p>

而隨著地產(chǎn)開發(fā)增量斷崖式下跌，上市物業(yè)企業(yè)存在增長(zhǎng)的天然壓力，“帶資進(jìn)場(chǎng)”成為資金充沛企業(yè)的一種競(jìng)爭(zhēng)利器。

2025年4月，成都網(wǎng)紅大盤南城都匯四期公開招聘物業(yè)公司，不僅設(shè)置物業(yè)費(fèi)最高限價(jià)，還要求投標(biāo)企業(yè)至少投入600萬元整改小區(qū)。盡管條件苛刻，南城都匯仍憑借超50萬平方米的體量吸引5家行業(yè)龍頭或區(qū)域頭部遞交投標(biāo)文件。最終，金科服務(wù)成功中標(biāo)，并承諾投入整改資金或品質(zhì)提升投入資金1000萬元。

《成都南城都匯四期匯尚園物業(yè)服務(wù)合同（初稿）》 圖片來源：南城都匯四期公眾號(hào)

今年1月，南京雨花臺(tái)區(qū)的上鐵淮風(fēng)曉月小區(qū)披露的物業(yè)招聘文件顯示，兩家企業(yè)分別拋出帶資140萬元、120萬元進(jìn)場(chǎng)的方案，還配套空置房物業(yè)費(fèi)打折、公共收益分成等福利。

事實(shí)上，除了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，“帶資進(jìn)場(chǎng)”也在于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的越來越稀缺。

克而瑞物管將“樓齡10年以內(nèi)、物業(yè)費(fèi)3元/平方米/月以上、規(guī)模10萬平方米以上”的項(xiàng)目定義為最優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。以上海為例，2023年最優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比2.6%，次優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比2.4%，合計(jì)僅5%。

因此，在存量市場(chǎng)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目往往吸引10-15家企業(yè)“肉搏”。

4月20日完成物業(yè)選聘的南京剛需大盤上宸云際雅苑，選聘過程正是這種競(jìng)爭(zhēng)的縮影。小區(qū)吸引14家企業(yè)報(bào)名、9家繳納保證金，在“9進(jìn)2”階段，萬科物業(yè)與奧體物業(yè)報(bào)價(jià)完全一致——住宅2.5元/平方米/月、商鋪5元/平方米/月。

為此，兩家企業(yè)都發(fā)公開信向業(yè)主加碼承諾免費(fèi)服務(wù)。萬科物業(yè)提供空置房打理、洗鍋底、寵物上門喂養(yǎng)等服務(wù)，奧體物業(yè)則提出幕墻清洗、健康檢測(cè)、空調(diào)濾網(wǎng)清洗等，并額外承諾投入100萬元進(jìn)行小區(qū)改造，且無需返還。最終，上宸云際雅苑由奧體物業(yè)中標(biāo)。

但“帶資進(jìn)場(chǎng)”并非萬能鑰匙。2024年，在南京一知名豪宅小區(qū)的物業(yè)選聘中，包括頭部企業(yè)在內(nèi)的多家競(jìng)標(biāo)者打出“自愿投資、無需返還”的條件，但最終未贏得業(yè)主選票。

中物智庫(kù)認(rèn)為，未來物業(yè)公司的市場(chǎng)拓展將更多集中在存量市場(chǎng)，拓展沒有捷徑可走，最健康有效的方式是通過一個(gè)項(xiàng)目的口碑去影響下一個(gè)項(xiàng)目，“這注定是一場(chǎng)漫長(zhǎng)且殘酷的戰(zhàn)爭(zhēng)?！?/p>

博恩花園的物業(yè)競(jìng)聘大賽即將進(jìn)入高潮，業(yè)委會(huì)表示將實(shí)地考察入圍企業(yè)在管項(xiàng)目并開展答辯。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，盡管入圍的5家企業(yè)“帶資”承諾普遍居前，但出價(jià)最高的雅生活并未進(jìn)入名單。這意味著，在這場(chǎng)角逐中，“鈔能力”已不再是決定性變量。