巨虧 371 億！深鐵年報(bào)揭底：比起放開(kāi)限購(gòu)，這才是深鐵真正噩夢(mèng)

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

昨天，深圳市場(chǎng)迎來(lái)最重磅消息：深圳一夜徹底脫光，非深戶(hù)也可以買(mǎi)房了，門(mén)檻直接拉到最低，也是深圳擠牙膏似的最后一招了。

深圳作為一直以來(lái)的樓市風(fēng)向標(biāo)，前幾次政策都是不痛不癢的存在，或許是因?yàn)?026年第一季度的熱度，這次上頭算是想開(kāi)了，抓住這一波行情再放出一個(gè)大招。

本次新政來(lái)看，深圳這一波置換與剛需會(huì)全面有所提升，畢竟這么多的名額持續(xù)放出，對(duì)于布局深圳的各大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪中送炭的存在。

不過(guò)，其他開(kāi)發(fā)商估計(jì)偷偷在笑，作為深度布局深圳的超大型國(guó)企深鐵集團(tuán)來(lái)說(shuō)，卻是噩夢(mèng)的開(kāi)始。

就在近期，深鐵集團(tuán)發(fā)布的2025年年報(bào)，再次迎來(lái)巨虧。這是深鐵集團(tuán)入股萬(wàn)科之后的第N次大虧損，萬(wàn)科已經(jīng)成為深鐵集團(tuán)一個(gè)沉重的包袱。

4月29日，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）在深圳證券交易所發(fā)布公告，2025年度，深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入212.2億元，其中，地鐵、鐵路運(yùn)營(yíng)及管理設(shè)計(jì)收入占比64.03%。

公司合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損371.97億元，占上年末凈資產(chǎn)比例為12.34%，超過(guò)10%。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，深鐵集團(tuán)本期計(jì)提長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備132.18億元。

2017年，深圳地鐵集團(tuán)以664億元接手華潤(rùn)、恒大所持萬(wàn)科股份，成為第一大股東，在當(dāng)年算是一個(gè)轟動(dòng)行業(yè)的大事件。

彼時(shí)，萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最亮眼的標(biāo)桿，媒體盛贊深鐵是“白衣騎士”，拯救了萬(wàn)科免于“野蠻人”寶能的吞噬。

算下來(lái)當(dāng)時(shí)萬(wàn)科對(duì)應(yīng)的股價(jià)在20.5元左右。而如今呢，當(dāng)前股價(jià)只有大約3.9元。光從純粹持有這部分股權(quán)來(lái)算賬面浮虧就超過(guò)540億元。

誰(shuí)也沒(méi)想到，深鐵集團(tuán)這家深圳超級(jí)國(guó)企不僅僅沒(méi)能拯救萬(wàn)科，還讓萬(wàn)科帶入了死胡同，幾年時(shí)間內(nèi)巨虧千億，這筆賬不知道誰(shuí)會(huì)買(mǎi)單。

深鐵集團(tuán)入股萬(wàn)科之后的幾年，這家國(guó)企也從幕后真正走入了臺(tái)前，特別是一大批管理層集體入駐萬(wàn)科之后，萬(wàn)科的命運(yùn)也就此改寫(xiě)。

其實(shí)，原本的戰(zhàn)略邏輯就是萬(wàn)科逐步變成國(guó)企，這已經(jīng)是萬(wàn)科最好的結(jié)局，也是萬(wàn)科集團(tuán)這么多員工的最好結(jié)局。

殊不知命運(yùn)總是這么坎坷，高管變陣，退薪、高管BK，深圳國(guó)資深陷千億'債務(wù)枷鎖"，這家國(guó)企的未來(lái)確實(shí)無(wú)法預(yù)估。

年報(bào)發(fā)布不久，深鐵集團(tuán)再來(lái)一次勁爆官宣：

深鐵集團(tuán)發(fā)布關(guān)于董事長(zhǎng)變更的公告，根據(jù)相關(guān)程序，辛杰不再擔(dān)任公司董事長(zhǎng)。截至公告日，公司董事長(zhǎng)空缺暫未任命。后續(xù)公司將及時(shí)披露新任董事長(zhǎng)情況。

這是小編見(jiàn)過(guò)最簡(jiǎn)短的董事長(zhǎng)變更公告，或許深鐵集團(tuán)也不太想多說(shuō)一句話，新董事長(zhǎng)的人選一直也沒(méi)有確認(rèn)。

辛杰這位前董事長(zhǎng)，前段時(shí)間的風(fēng)波更是層出不窮，從深鐵到萬(wàn)科，雖然在萬(wàn)科任職時(shí)間不長(zhǎng)，但是對(duì)萬(wàn)科未來(lái)的規(guī)劃仍然還是具備一定的影響力。

公開(kāi)資料顯示，辛杰，1966年6月出生，1988年7月畢業(yè)于沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)電氣專(zhuān)業(yè)，研究生學(xué)歷，工商管理碩士，高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

辛杰曾在深圳多家企業(yè)任職。2009年10月-2017年9月，歷任深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司董事、總經(jīng)理、黨委副書(shū)記，董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記。

2017年9月，任深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記。2025年1月，任萬(wàn)科董事會(huì)主席，后任萬(wàn)科董事長(zhǎng)，同年10月卸任。

其實(shí)換個(gè)角度，誰(shuí)去管理萬(wàn)科，現(xiàn)在都是最不討喜的一個(gè)位置，所以說(shuō)辛杰擔(dān)任萬(wàn)科董事長(zhǎng)，估計(jì)內(nèi)心也是拔涼拔涼的。

深鐵的高管與內(nèi)部審計(jì)全面進(jìn)駐萬(wàn)科，估計(jì)誰(shuí)也沒(méi)想到這個(gè)窟窿會(huì)這么大。

其實(shí)在前面幾年，深鐵這個(gè)名字在全國(guó)的名號(hào)還是非常大的。特別是其運(yùn)營(yíng)的深圳軌交系統(tǒng)，深圳地鐵在深圳人眼里絕對(duì)是扛把子象征

最直觀的感受就是深圳地鐵的建設(shè)速度實(shí)在是太快了，所謂的深圳速度就是這座城市的文化輸出。從小編剛來(lái)深圳時(shí)僅一條軌道線路，到2026年深圳通車(chē)的軌交線路已經(jīng)高達(dá)20條。

平均一年開(kāi)通一條軌交線路，這放在全球都是數(shù)一數(shù)二的成績(jī)。可以說(shuō)深圳地鐵曾經(jīng)就可以代表深圳的一種自我驅(qū)動(dòng)的精神力，是無(wú)數(shù)外地人來(lái)深圳居住、求學(xué)、求職的第一感受。

其次，深圳地鐵集團(tuán)也是軌道集團(tuán)嘗試布局地產(chǎn)的絕對(duì)先鋒軍之一，曾經(jīng)在全國(guó)引領(lǐng)一股軌交集團(tuán)布局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)潮

隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的編織，TOD模式逐漸成為了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流之一，各地的地鐵集團(tuán)也由此嶄露頭角，形成了一股不可忽視的地產(chǎn)新生力量。

早在2022-2023年，包括廣州地鐵、廈門(mén)軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額高達(dá)585億元，接近600億元。

而且深圳地鐵集團(tuán)甚至還躋身全國(guó)拿地30強(qiáng)，2022到2023年，深鐵置業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)谏钲谝恢倍际潜３智叭疁?zhǔn)，并且盈利能力佳。

得益于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，深圳地鐵一度被稱(chēng)為“最會(huì)搞副業(yè)的地鐵公司”，常年處于地鐵公司營(yíng)收榜榜首，也曾是地鐵公司中的“盈利之王”。

另外值得關(guān)注的是，除去住宅以外，很多軌道地產(chǎn)項(xiàng)目都配備了大量的商業(yè)持有項(xiàng)目，把地鐵建設(shè)的紅利都吃了一個(gè)遍。

深鐵旗下最知名的商業(yè)項(xiàng)目就是位于崗廈北的“深圳之眼”，這個(gè)項(xiàng)目都曾經(jīng)變成了各種影視劇的取景地，絕對(duì)的深圳超級(jí)地標(biāo)之一。

“深圳之眼”超級(jí)樞紐商業(yè)項(xiàng)目位于崗廈北樞紐內(nèi)，地鐵2號(hào)線、10號(hào)線、11號(hào)線、14號(hào)線在此處交匯，整體商業(yè)建筑面積達(dá)6萬(wàn)平方米，共規(guī)劃有城軌區(qū)及西、東、南三大主題區(qū)域。

整體來(lái)看，深鐵集團(tuán)其實(shí)牌面一直不錯(cuò)，最可惜的是攤上萬(wàn)科這個(gè)巨嬰，深圳國(guó)資頭號(hào)招牌也不好使了。

現(xiàn)在的深圳樓市，很像臺(tái)風(fēng)過(guò)后的天氣，看似放晴，實(shí)則滿地狼藉。深鐵拿了一手好牌，卻在加杠桿接盤(pán)時(shí)被人炸得粉身碎骨。

這場(chǎng)收官戰(zhàn)，才剛剛開(kāi)始。

深鐵的遭遇告訴我們，當(dāng)“宇宙第一房企”成為包袱時(shí)，任何局部政策的刺激，都難以扭轉(zhuǎn)大周期的碾壓力

今天就聊到這里，對(duì)萬(wàn)科與深鐵有何評(píng)價(jià)？歡迎留言討論。