深圳樓市新政殺到！但真正的問題不是限購

深圳樓市新政雖遲但到。429的新政，簡述兩個大變化：

1、限購政策在核心區開始解除，深戶可買3套、非深戶社保1年或個稅1年可買2套，居住證可買1套。

2、公積金個人最高189萬，家庭最高已高達351萬。

坦白說，這一次力度不小，甚至在出臺時點上，超出我的預期——盡管限購退出歷史舞臺早已是市場共識。所以，若只談政策力度，我認為這次是非常有誠意的。不是像以前那樣在外圍區域做小修小補了，而是直接觸及福田、南山、寶中這些深圳樓市最核心、最敏感，也最具風向標意義的區域。

我談下我的看法，承接我一貫以來的判斷，繼續探討兩個核心問題：

1、怎么看待這次的政策大調整？

2、它的效果會如何？依然是短期脈沖式的，還是會促動真正的趨勢修復？

把背景捋一下，我說它為何超出了我的預期。

首先在4月28日，中央ZZJ會議提出“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。表態和原來有所不同，更加強調了樓市穩住的迫切度。

一天之后，深圳樓市新政落地。

然后，再看另兩個背景。

一是4月20日公布的新一期LPR，1年期為3.00%，5年期以上為3.50%。這已經是連續11個月沒有調整了——從2025年5月下調之后，到2026年4月，我上次在視頻里探討了這一點，我不太理解也很不贊同。

但從決策層的角度看，似乎他們認為暫時還不需要在貨幣端繼續大幅給油。這一點，和樓市政策的預期走向，其實是相反的。就是說，我們看LPR，你是不容易得出樓市政策放松的結論的。

第二個背景是，春節之后，深圳樓市實際上繼續在延續回暖、反彈的態勢。4月份，這個反彈態勢繼續延續。截至4月29日，深圳一二手住宅累計成交已經達到8755套，其中新房住宅累計成交3184套，二手住宅累計過戶5571套。

基本上和去年4月都追平了——去年4月新房成交3695套、二手房成交5733套，還是很不錯的，是2021年以來的“數一數二”的月度高值。

所以，這次政策不是發生在市場完全冰封的背景中，而是發生在市場展開反彈之后。如果是在2023-2024年，深圳是不會選擇繼續給油的，而是會選擇“觀察一下”——那時候官員們還擔心房價會上漲。

但這次，深圳在反彈的狀態中選擇繼續加碼。說明了什么？

我認為，這顯示出深圳非常明確的希望市場能夠加速觸底企穩，不只是希望它自然修復，而是希望它更快觸底，徹底穩定。

就是這個，意志非常明顯。

這就是我“略超預期”的地方。

而這個繼續回溯，如我我先前文章所說，它本質上是接續了去年四季度——以“購房貼息傳聞”為代表——以來的政策寬松潮，上海更是在2月份放松打響了今年一線城市放開的第一槍。

深圳這次接著出手，本質上是一線城市樓市本輪寬松周期的延續。

下面我們來測試分析下它的效果如何。

我們看到市場已經開始有反應，開發商在回收折扣，中介的看房量在大增，粉絲的咨詢量也變得積極……

但我以前的“長L”基本觀點沒有改變。就我個人真金白銀的投票而言，我依然傾向于等待。當然，我不是剛需了，我更多是從資產的角度看的，這些請粉絲們理解。

我認為有兩點需要強調，也是我們的觀察點。

其一，深圳這次新政，它的邏輯底層依然沒有變化，還是需求側刺激，目的還是想擠出更多的需求。當然它是正確的，但也是2022年以來大多數樓市政策的思路延續（我說的是大多數，不包括2025年的“新國標”）。

它解決的是：你有沒有資格買？你能不能多買一套？你能不能用更高額度的公積金？你能不能少一些資金壓力？

這些當然也都很重要，但你我都知，現在房地產市場的根本問題不是在這里，而是在我上篇文章里說的：收入，以及收入預期。簡言之，要增加他們的購買力，包括，降低他們的負擔也是增加購買力。

政策可以降低買房門檻，但不能替代買家的收入預期。限購解決的是資格問題，收入解決的是信心問題，現金流解決的是長持問題。

既然邏輯一樣，那結果就應該一樣。我們要回到之前看，之前各地、深圳都出臺過類似的政策，每一次的結果都差不多：市場呈現出階段性脈沖式行情，隨后不久，又回落到原來的軌道里。

這有些令人尷尬，也一再驗證了：樓市的核心癥結，早已不是限購不限購。如果是這個，那早大V天龍大反轉了，全國限購事實上都全廢了。在整體盤面上看，需求的確是擠不動了。局部地區、部分產品，還OK，但整體上，沒奶。這個要正視。

其二，重要的杠桿是利率，并且唯一是利率。

讓我們把這個問題再說的簡單一點。政策擴大需求，但是每次都是脈沖式。這說明，需求沒有源源不斷的產生出來，包括剛需和投資性需求——注意，如果你在今天還在批評投資性需求，那說明你根本不懂房地產，如果要房地產沒有投資性需求，就根本不應該有30年的按揭貸款。

他們在計算什么？

在剛需而言，如上所言，顯然他們在計算收入。如果現實收入、預期收入都下降，那他們是不是就不買房子了？不是，他們還是會買，但是！會不貸款，或者盡量的少貸。

在投資者而言，他們在計算回報率。我拿3%的利率去買一個只有某些產品回報率到達3%但未來走勢看不懂的資產，值不值得？

這兩個群體如果他們都算不過來賬，那么就都不會借貸，而如果大家都不借貸，會出現什么？他們撐不起那么大的市場，以及，市場活力乃至更為廣泛的經濟活力，就掉下去了。

事實無數次驗證了這一點。

央行一季度金融機構貸款投向報告顯示，一季度末，人民幣房地產貸款余額51.7萬億元，同比下降3.4%；個人住房貸款余額36.72萬億元，同比下降3.1%。這在20年周期歷史上，都是很少見的。

國家統計局數據顯示，一季度，全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷售額17262億元，同比下降16.7%；房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%。這顯示了，市場規模在繼續萎縮。

所以，當你完全依靠無杠桿、低杠桿的買家在支撐樓市，那么，市場規模一定會比過去小得多（這才是過去幾年全國房地產銷售規模腰斬式萎縮的底層原因）。并且，它每一次的反彈都會缺乏持續性。

杠桿在于利率，要把利率降下來，降到和租金收益率至少打平的水位上來（我在視頻里談到了過一點，有興趣的童鞋可以去翻）。剛需買家何種情況下會入市？簡單說，當他們認為租房不如買房的時候。投資買家何種情況下會入市？也簡單說，當他們認為即便房價不漲租金收益率也可以cover住成本的時候。

就像我們買股票一樣，當熊市的時候你會選擇防御型資產——比如電力、石油等，你選擇它是因為它收入穩定性好，并能提供高股息。

房地產現在就是考驗“股息率”的時候，所以，借貸利率是唯一的杠桿。把這個降下來，每下降一個百分點，就相當于提升房地產收益率1個百分點甚至不止。

所以，你想撬動更多的需求入場，要降利率，而不是單單擴大（公積金）貸款額度。

從我跟蹤的樣本看，深圳局部核心片區，比如羅湖、福田，有些二手物業租金收益率可以做到3%—4%，這類資產開始接近“能算賬”的狀態。但放到深圳全市，多數住宅的租金收益率仍然只在不到2%的水平，融資成本、持有成本、折舊成本、空置風險加起來明顯更高，那么這筆賬就很難算平。

所以，LPR，尤其是5年期以上LPR，要繼續下降。只有當房貸利率繼續下行，月供負擔明顯減輕，居民才可能重新建立長期負債的信心。同時，投資者資產配置的邏輯才可能成立。否則，即便政策放松帶來短期成交反彈，也難以支撐持續性回暖。

至于說最近的豪宅熱銷搶購重新出現，甚至有些觀點在說“恰似2021年重現”，這個我之前文章解釋過多次了，不再贅述。

總結來說，我對這次深圳新政的判斷是：方向對，力度不小，短期市場一定會有反應。但真正的市場底，不會是政策決出，而是居民收入預期修復、貸款意愿回升、投資回報重新算得過賬之后，慢慢走出來的。

讓我們再走走看看。

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