四大一線城市房價齊上漲，二三線也接近轉(zhuǎn)正，樓市拐點已經(jīng)到來？

最近這段時間，只要你刷房產(chǎn)新聞、看中介的朋友圈，肯定能被鋪天蓋地的“樓市回暖”“拐點已至”的消息刷屏。仿佛一夜之間，跌了整整四年的樓市，突然就迎來了大反轉(zhuǎn)，不少手里攥著首付的朋友都慌了神：到底該趕緊沖進去上車，還是再等等看？生怕晚一步就錯過了抄底的機會，又怕腦子一熱進場，直接高位站崗。

大家的糾結(jié)我特別能理解，畢竟買房是普通人一輩子最大的一筆開銷，一步錯，可能半輩子的積蓄都要打水漂。今天咱們就不玩虛的，結(jié)合最新的市場數(shù)據(jù)，把這次樓市回暖的真相掰開揉碎了說清楚，到底樓市拐點是不是真的來了，看完你心里就有數(shù)了。

01 3月樓市數(shù)據(jù)回暖，“拐點來了”的聲音吵翻了天

這次全網(wǎng)喊“樓市拐點”，核心依據(jù)就是國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70城房價數(shù)據(jù)，咱們先把最真實的數(shù)據(jù)擺出來，不吹不黑。數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市里，新房價格環(huán)比上漲的有14個，二手房價格環(huán)比上漲的有13個，分別比2月份增加了4個和11個，上漲的城市數(shù)量一下子多了不少。最引人關注的，還是一線城市的表現(xiàn)：3月份一線城市二手房價格環(huán)比上漲了0.4%，北上廣深四個一線城市，無一例外，全部由跌轉(zhuǎn)漲，這在過去幾年的樓市深度調(diào)整里，是從來沒有出現(xiàn)過的情況。

不光一線城市止跌上漲，二三線城市的房價跌幅也在明顯收窄。數(shù)據(jù)顯示，二線城市二手房價格環(huán)比只下降了0.2%，降幅比上個月收窄了0.2個百分點；三線城市二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅也比上個月收窄了0.1個百分點，眼看著就要從下跌轉(zhuǎn)為持平了。

也正是因為這組數(shù)據(jù)，房產(chǎn)圈里瞬間炸開了鍋，不少人都喊出了“樓市拐點已經(jīng)到來”“房價要觸底反彈了”的口號，勸大家趕緊上車。可事實真的如此嗎？這短短一兩個月的數(shù)據(jù)回暖，真的能代表持續(xù)了四年的下跌趨勢徹底反轉(zhuǎn)了嗎？在我看來，事情遠沒有這么簡單。

02 回暖不是市場反轉(zhuǎn)，全靠救市政策強力托底

咱們先要認清一個最核心的真相：這次部分城市房價止跌、成交量回暖，根本不是市場自發(fā)的需求爆發(fā)，完全是靠一輪又一輪的救市政策硬生生托起來的。從去年到現(xiàn)在，樓市的救市政策就沒停過，而且力度一次比一次大。現(xiàn)在全國的商業(yè)房貸利率已經(jīng)跌到了3.2%，公積金貸款利率更是低至2.6%，創(chuàng)下了近幾十年的歷史新低；首付比例也一降再降，不少城市已經(jīng)把首套房首付比例降到了15%，十幾萬就能撬動一套房的首付門檻，放到以前想都不敢想。

更關鍵的是限購政策的全面松綁，現(xiàn)在除了一線城市還沒全面放開限購，全國其他城市基本都取消了限購，哪怕是上海這種一線城市，也在今年春節(jié)后甩出了“滬七條”，把外地人買房的社保要求從3年降到1年，撕開了限購的大口子。

房貸利率降了、首付門檻低了、買房的限制沒了，再加上不少城市啟動了存量房收儲，把市面上賣不出去的商品房收過來轉(zhuǎn)化成保障房，既消化了天量的庫存，也穩(wěn)住了房價。這一系列政策組合拳打下來，自然會讓積壓了很久的剛需購房需求集中入市，也就造成了部分大中城市房價止跌回穩(wěn)、成交量回暖的現(xiàn)象。

說白了，這些救市政策，最大的作用是避免房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動，起到“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的效果，讓房價在短期內(nèi)保持相對穩(wěn)定，然后慢慢擠掉泡沫、去掉投機屬性，最終讓房子回歸居住屬性。它能延緩房價下跌的節(jié)奏，卻根本改變不了房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的大趨勢。只拿一兩個月的房價和成交量數(shù)據(jù)，就說樓市拐點來了，實在是太過牽強了。

03 房價收入比依然高得離譜，泡沫還沒擠干凈

我們之所以說樓市拐點還沒到，就是現(xiàn)在全國各地的房價，依然存在不小的泡沫，最直觀的指標就是房價收入比。什么是房價收入比？說白了就是當?shù)氐钠骄績r，和當?shù)仄胀彝ツ晔杖氲谋戎担@個數(shù)字越高，說明普通人買房的難度越大，房價里的泡沫就越嚴重。現(xiàn)在國內(nèi)的真實情況是，二三線城市的房價收入比普遍在20-25之間，一線城市更是達到了40以上。

我給大家翻譯翻譯這組數(shù)字是什么意思：一個一線城市的普通雙職工家庭，夫妻倆不吃不喝、一分錢不花，要連續(xù)干40年，才能買得起一套當?shù)氐钠胀ㄉ唐贩浚痪退闶窃诙€城市，也要不吃不喝20多年，才能湊夠一套房的錢。更別說北京、上海、深圳這些一線城市的房價，已經(jīng)躋身全球最貴房價的前五名，這么高的房價泡沫，早就遠遠脫離了當?shù)仄胀ň用竦恼鎸嵸徺I能力。

連普通人都接不起盤的房價，指望它出現(xiàn)大幅上漲的趨勢，根本就是不可能的事情。短期的政策利好，只能讓房價暫時止跌，卻解決不了房價和居民收入嚴重脫節(jié)的核心問題，泡沫沒擠干凈，所謂的拐點，自然也就無從談起。

04 居民收入跟不上，高房價早就沒了上漲的根基

現(xiàn)在老百姓的收入，根本撐不起當前的高房價，這也是壓在高房價身上最沉重的一塊石頭。相信大家都有切身體會，最近這幾年，錢是越來越難賺了。上班的，別說漲工資了，能保住一份穩(wěn)定的工作、不被降薪裁員，就已經(jīng)謝天謝地了；做生意的，各行各業(yè)都卷到了極致，訂單少、利潤薄，能不虧本就不錯了。也正因為如此，絕大多數(shù)家庭對未來收入增長的預期，都變得特別謹慎，手里的錢都攥得緊緊的，不敢亂消費，更不敢隨便背上幾百萬的房貸。

高房價要想持續(xù)上漲，最核心的根基就是居民收入的穩(wěn)定增長，大家對未來有信心，才敢貸款買房。可現(xiàn)在，收入增長停滯、預期謹慎，高房價早就沒了上漲的根基。以上海為例，現(xiàn)在二手房成交量里，70%以上都是300萬及以下的房子，貴的房子根本賣不動，這就說明，市場上真正有購買力的剛需，能承受的房價上限就在這里，再高的價格，根本沒人接盤。

更重要的是，現(xiàn)在的剛需買房也越來越理性了，再也不會像2020年之前那樣，腦子一熱就跟風上車、掏空六個錢包湊首付。大家都會把賬算得明明白白，月供能不能承受、未來收入穩(wěn)不穩(wěn)定、是不是真的有居住需求，想清楚了才會出手。沒有了瘋狂的接盤俠，房價拿什么持續(xù)上漲？

05 老齡化持續(xù)加劇，買房的剛需只會越來越少

最后一個無法逆轉(zhuǎn)的趨勢，就是我們國家已經(jīng)進入了深度老齡化社會，未來買房的剛需主力軍，只會越來越少，房價自然也就沒有了長期上漲的需求支撐。官方數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上的老年人口數(shù)量已經(jīng)超過了3.1億，預計到2030年，這個數(shù)字會突破4億。而與之相對的，是年輕人口的數(shù)量一代比一代少，90后總?cè)丝谥挥?.75億，00后更是只有1.45億，年輕人的數(shù)量肉眼可見地在減少。

大家可以靜下心來想一想，老年人基本都有自己的房子，根本不需要再買房；而年輕人作為購房的主力軍，數(shù)量越來越少，對應的購房需求自然也會持續(xù)萎縮。更別說現(xiàn)在城里的年輕人，很多都能從父母、爺爺奶奶手里繼承不止一套房產(chǎn)，根本不需要再買房解決居住問題。

買房的人越來越少，市場上的房子卻越來越多，供需關系早就徹底反轉(zhuǎn)了。在這樣的大背景下，所謂的樓市拐點，根本就不可能因為一兩個月的短期數(shù)據(jù)回暖就到來，房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的大趨勢，也不會因為幾輪救市政策就徹底改變。

說到底，那個閉著眼睛買房都能賺錢的時代，早就徹底結(jié)束了。這次的樓市回暖，只是政策托底帶來的短期企穩(wěn)，根本不是什么趨勢反轉(zhuǎn)的拐點。對于咱們普通人來說，如果你是真正的剛需自住，有合適的房子、能承受得起月供，什么時候買都是對的，不用過度糾結(jié)短期的漲跌；但如果你是抱著投資抄底的想法，想靠買房賺錢，那真的要三思而后行，別被短期的回暖數(shù)據(jù)忽悠了，最后把自己半輩子的積蓄都套牢在房子里。