二手房市場成焦點！天津加強監管規范交易，你的換房計劃受影響嗎

趕在“五一”小長假來臨之際，天津加入新一輪樓市政策潮。

4月30日，天津市住房城鄉建設委等11部門聯合印發《關于優化本市房地產市場供給促進住房消費的通知》，涵蓋存量盤活、擴大住房消費、優化供給和服務等11條內容。

從政策方向看，盤活存量商品房、存量土地，是當前樓市政策的重點內容，天津也提出相關支持政策；在促進住房消費方面，主要通過發放購房補貼、稅收優惠等促進需求釋放。

盤活存量房、存量土地

新政首要提及“盤活存量商品房”，各區要因地制宜用足用好國家財政、金融等政策工具，優先收購符合條件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。鼓勵住房租賃企業等經營主體多渠道籌集資金，收購存量商品房用作租賃住房。

中指研究院天津分院副總經理趙玉國表示，該項政策與天津“十五五”規劃方向一致。收儲存量商品房將對天津市場產生多方面影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力。后續收購價格、戶型面積要求等方面將決定著政策的推進速度和實際效果。

在“加快盤活存量土地”方面，天津本次新政提出，要用好專項債券資金收回收購存量閑置土地。支持企業通過合理優化設計要求等方式，推進房地產項目持續開發。

今年以來，天津政府專項債收儲工作持續推進，截至2026年4月底，和平區、津南區、濱海新區已陸續發布“2026年第一批用于土地儲備的地方政府專項債券收回收購存量閑置土地價格的公示”。“隨著此次新政出臺，預計天津市整體收地節奏將進一步加快，有助于更好改善房地產市場供求關系。”趙玉國表示。

在配套金融政策方面，鼓勵商業銀行發放住房租賃團體購房貸款、住房租賃經營性貸款。支持住房租賃企業依法發行債券，專項用于收購存量商品房用作租賃住房。支持符合條件的租賃住房項目通過資產證券化等方式回收資金，擴大存量商品房收購規模，實現良性發展。

此外，經營主體收購存量商品房用作租賃住房，符合條件的可享受住房租賃相關稅收優惠政策；經認定對利用存量商品房轉化為配租型保障性住房的，在原土地使用年限內不變更土地使用性質，不補繳土地價款，并按照國家和本市有關規定享受水電氣熱價格優惠政策。

普睿數智天津表示，天津的存量房、存量地一直是需要重點關注的問題。天津取證庫存中有60%以上的新房現房，近三年國企拿地未開發的1200億貨值是需要仔細研究去化的對象。鼓勵金融機構收購存量房、用好專項債收購存量地，是市場去結構化庫存問題的重要舉措。

激活剛性、改善住房需求

在大力盤活存量商品房、存量土地之余，天津本次新政同樣有對消費端的支持。

新政提出“著力滿足剛性住房需求”。在符合國家相關政策規定的前提下，鼓勵各區面向各類人才、新市民、青年人、應屆大學畢業生等群體發放購房補貼或租房補貼，逐步解決相關群體階段性住房困難。

同時，鼓勵購買改善性住房。落實國家支持居民換購住房相關稅收政策，自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售本市范圍內自有住房并在現住房出售后1年內于本市重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

趙玉國表示，近年來，改善型需求對天津新房市場的支撐作用日益凸顯。2025年，天津商品住宅（不含保障房）套總價的中高價位門檻、高價位門檻分別為207萬元和404萬元，同比分別上漲4.71%和2.51%。一季度，天津調整公積金政策，為改善需求提供了支持。

在住房質量方面，“實施房屋品質提升工程”。提高住房設計、材料、建造、設備以及無障礙、適老化、智能化等標準，加大新技術、新材料、新產品推廣力度，有序推進“好房子”建設。此外，“提升居住區配套服務水平”，統籌推進居住區基礎設施建設。

值得注意的是，當前天津住房消費的“主陣地”是二手房市場。

本次新政提出，“加強二手房市場和中介機構監管”，嚴厲打擊發布不實信息等違法行為。規范房地產經紀服務收費，鼓勵房地產經紀機構按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，嚴禁濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。

趙玉國稱，受市場環境影響，天津住宅市場需求結構發生顯著變化，大量剛需購房者轉向二手房市場。2025年，天津二手房成交套數占全市住宅總成交量的比例已達70%。二手房作為一、二手住房置換鏈條中的關鍵環節，其運行狀況對市場整體走勢具有重要影響。因此，加強二手房市場監管，對穩定市場預期、促進新房市場成交具有積極作用。

“天津市今年二手房市場爆發式增長，這部分的再購房需求，將極大程度提振新房市場交易量。”普睿數智天津稱，通過購房補貼、置換住房退稅優惠等措施，可刺激市場正向交易。

值得注意的是，本次新政還提出，進一步優化積分落戶居住指標積分體系，規范積分落戶辦理流程和方式，促進在本市穩定就業和生活的群體落戶安居。

普睿數智天津表示，天津購房客群中，有30%的新天津人以及30%的純外地戶籍。本次給出了明確的積分落戶優化指導意見，后續預計將會有細則發布。

從樓市基本面看，2026年3月，天津全市新建商品住宅成交量約65.48萬平方米，環比上漲171%；同期，天津全市二手房成交套數13788套，環比上漲115%。從成交數據來看，天津3月份二手房呈現量漲價穩趨勢，掛牌量走低，客戶帶看量正在上漲。