專家觀點 | “城鄉建設用地基準地價與土地價值管理”專題研討咨詢會專家發言摘錄（五）

編者按

2026年4月17日下午，上海自然資源研究中心（智庫）組織舉辦“城鄉建設用地基準地價與土地價值管理”專題研討咨詢會。會議特邀自然資源部、高校、國際咨詢機構、評估機構等領域的11位行業知名專家，圍繞最新發布的2026版基準地價成果展開深入研討。上海自然資源研究中心（智庫）對專家們的發言精彩觀點進行了梳理提煉，以饗讀者。

上海2026基準地價系統性更新：降成本、優布局、促融合

張文靜

中指研究院上海數據總經理

上海2026年城鄉建設用地基準地價是時隔六年的系統性重構,也是城市發展理念轉變與空間價值格局優化的集中體現，整體蘊含了降低用地成本支持實體經濟發展、差異化調整引導資源配置、城鄉同地同價促進城鄉功能融合發展三大核心邏輯。

一是產業用地價格大幅下調，為新型工業化與產業高質量發展筑牢土地要素保障。此次20年期產業項目類工業用地基準地價1至3級降幅超過42%，7至9級降幅高達50%，近乎“半價”的定價模式有助于降低實體企業用地成本。降低產業用地成本不僅能直接提升上海制造業競爭力、推動產業集聚發展，還能創造更多優質就業崗位，吸引高層次人才持續流入，以低成本供給筑牢實體經濟發展根基。同時，也能有效穩定市場與企業預期，在當前投資趨于謹慎的市場環境下，增強行業對上海未來發展的信心，進而帶動住房市場穩健發展。

二是住宅用地實施差異化梯度調整，推動土地區位價值理性回歸與戰略導向清晰化。住宅用地地價呈現“核心漲、中間穩、遠郊降”的分化格局，1級住宅基準地價漲幅約8.9%，遠郊7至11級地價下跌3%至4.6%，這一調整與市場實際高度契合。2025年全國涉宅地塊成交樓面價前十中上海占據八席，內環內近五年新房價格增幅遠高于郊環外，疊加內環內、外郊環、郊環外不同的市場出清周期，均印證核心區域土地稀缺性與市場認可度，而非核心區地價下調則有效避免價值高估。此外，黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島、閔行紫竹等重點戰略板塊的住宅與商辦用地基準價提升，既體現了規劃落地與資源集聚的價值兌現，也為市場與企業清晰勾勒出上海空間價值布局與潛力發展板塊。

三是城鄉建設用地一體化定級定價，實現城鄉融合發展制度性突破。本次基準地價更新實現里程碑式突破，首次對全市城鄉各類建設用地采用統一體系定級定價，徹底打破長期以來城鄉二元土地管理格局，告別城鎮與鄉村兩套評定與定價體系。這一制度創新不僅讓企業擁有更多樣化的用地選擇空間，推動城鄉土地要素在統一規則下順暢流動，并且同步降低鄉村地區用地成本，逐步破解鄉村產業導入的核心瓶頸，為城鄉功能融合、資源均衡配置提供堅實制度支撐。

總體上看，上海本次基準地價更新是對城市空間價值的全面再評估，也是以土地政策主動引導城市發展的重要舉措，向社會傳遞了清晰信號——上海將繼續做強實體經濟，將資源精準導向重點戰略板塊，以一體化的制度設計推動城鄉融合發展。未來應持續優化土地價值評估體系，讓基準地價真正成為衡量城市高質量發展的有效標尺。

來源：上海自然資源研究中心

上觀號作者：上海規劃資源