丁彥皓：湖州是一座正在急速崛起的黑馬城市，極具投資價(jià)值

湖州，一座正在急速崛起的黑馬城市，極具投資價(jià)值

模仿杭州，基于長(zhǎng)三角“C”位優(yōu)勢(shì)的土地財(cái)政資源盤活與城市發(fā)展

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、在沿江臨海與核心城市的發(fā)展趨于飽和，且中國(guó)全面進(jìn)入高鐵時(shí)代時(shí)，湖州搖身一變成了長(zhǎng)三角的“C”位，將曾經(jīng)的劣勢(shì)轉(zhuǎn)為優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)急速?gòu)浹a(bǔ)上一輪發(fā)展的不足

以前我對(duì)湖州的了解更多是歷史，在杭州讀大學(xué)時(shí)幾乎就沒(méi)聽說(shuō)過(guò)湖州，湖州這座城市有過(guò)璀璨的財(cái)富史，但數(shù)千年來(lái)在政治路線的選擇上近乎一塌糊涂

當(dāng)年宿遷人項(xiàng)羽在湖州起兵，帶8000江東子弟掀翻了秦國(guó)的江山，太平天國(guó)時(shí)期又是主戰(zhàn)場(chǎng)，96%的老湖州人不是死于戰(zhàn)爭(zhēng)，就是顛沛流離，逃離湖州，導(dǎo)致當(dāng)下的湖州有種文化斷帶的感覺(jué)

民國(guó)時(shí)期，又違背歷史大流重倉(cāng)蔣氏，結(jié)果歸零，導(dǎo)致其在中國(guó)近代史上灰溜溜的

其實(shí)，近代湖州的發(fā)展還有一個(gè)致命缺陷，即商人賺了錢不是再投資，尤其是未能抓住歷史機(jī)遇期，借助上海對(duì)外交流的窗口引進(jìn)西方工業(yè)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而是建豪宅，安逸、保守的氛圍最終導(dǎo)致湖州未能夠登頂歷史的頂峰

改革開放后，中國(guó)全力融入美國(guó)主導(dǎo)的西方世界，城市發(fā)展也是沿海臨江與優(yōu)先發(fā)展核心城市，而湖州遠(yuǎn)海避江又非核心城市的現(xiàn)實(shí)導(dǎo)致其偏安一隅，被時(shí)代大潮所遺忘，最終錯(cuò)過(guò)了上一輪發(fā)展的浪潮

但是，也完整的保留了湖州的生態(tài)人文，成了當(dāng)下的一股清流，也就是基于這一現(xiàn)實(shí)中央提出了“青山綠水就是金山銀山”的可持續(xù)發(fā)展理念，惠及千秋萬(wàn)世

在沿江臨海與核心城市的發(fā)展趨于飽和，且中國(guó)全面進(jìn)入高鐵時(shí)代時(shí)，湖州搖身一變成了長(zhǎng)三角的“C”位，能夠以極短的時(shí)間到達(dá)長(zhǎng)三角的所有核心城市，成為潛在最大的交通樞紐，將曾經(jīng)的劣勢(shì)轉(zhuǎn)為優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)急速?gòu)浹a(bǔ)上一輪發(fā)展的不足

二、目前湖州擁有其他城市都沒(méi)有的四大天然優(yōu)勢(shì)，且目前處于突破的最佳歷史機(jī)遇期

目前湖州擁有其他城市都沒(méi)有的五大天然優(yōu)勢(shì)，即

1、 位居長(zhǎng)三角的最中心，成為妥妥的“C”位

圖 湖州位居長(zhǎng)三角的“C”位

2、在國(guó)家持續(xù)大力投建高鐵、城際高鐵、高速公路、無(wú)人駕駛以及低空飛行的背景下，湖州到長(zhǎng)三角核心城市的高鐵車程都在一小時(shí)以內(nèi)，且徹底的打通了到上海、杭州、南京與合肥的直達(dá)高鐵，極大地壓縮了湖州與各城市間的物理空間

3、相對(duì)周邊核心城市，湖州的房?jī)r(jià)、地價(jià)以及平均薪酬極低，具有極大的成本優(yōu)勢(shì)

4、隨著長(zhǎng)三角的城市演變已經(jīng)從各大城市由其核心地區(qū)獨(dú)自發(fā)展，與周邊城市競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)演變?yōu)槌鞘虚g體系化的協(xié)同，產(chǎn)業(yè)分工與互補(bǔ)，湖州在長(zhǎng)三角的地位優(yōu)勢(shì)價(jià)值凸顯

5、下一個(gè)時(shí)代最靚的仔一定是浙江，浙江將人的潛在創(chuàng)造力與生產(chǎn)力發(fā)揮到了極致，必然會(huì)持續(xù)創(chuàng)造奇跡，湖州位居浙江最具潛力的浙北地區(qū)，具有極大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

基于此，國(guó)家提出長(zhǎng)三角一體化與長(zhǎng)三角出臺(tái)“上海大都市圈”規(guī)劃，明確的認(rèn)可了湖州在長(zhǎng)三角的價(jià)值與功能定位，無(wú)形中提升了城市的量級(jí)

圖 上海大都市圈規(guī)劃

目前湖州處于突破的最佳歷史機(jī)遇期，主要基于兩點(diǎn)，即

1、 基于長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，湖州應(yīng)該急速培育自身的核心產(chǎn)業(yè)，形成自己的比較優(yōu)勢(shì)

2、 基于自身位居長(zhǎng)三角“C”位的優(yōu)勢(shì)，全力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，縮小與周邊核心城市的物理空間與降低交通成本，實(shí)施房租補(bǔ)貼、稅收減免以及人才引進(jìn)計(jì)劃，吸引周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才的遷入

基于此，湖州的發(fā)展更適合模仿杭州的發(fā)展模式，全力發(fā)展土地財(cái)政，即政府先巨額舉債，全力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，培育自身的核心產(chǎn)業(yè)，然后持續(xù)引進(jìn)增量的產(chǎn)業(yè)、資本與人才，推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，再高價(jià)賣地

湖州與其他城市最大的不同就是地理位置極佳，位居長(zhǎng)三角的“C”位，但土地、房?jī)r(jià)與平均薪酬又遠(yuǎn)低于周邊附屬城市，具有虹吸周邊的天然優(yōu)勢(shì)，這是決定湖州能夠爆發(fā)式發(fā)展的關(guān)鍵

三、“青山綠水就是金山銀山”已成為湖州最大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

在中央確定生態(tài)優(yōu)先，兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大戰(zhàn)略下，“青山綠水就是金山銀山”已成為湖州最大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，即在各領(lǐng)域優(yōu)先的背景下，必須以實(shí)踐證明在生態(tài)得以全面保護(hù)的前提下依然能夠確保經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的同頻發(fā)展，否定經(jīng)濟(jì)與生態(tài)高度對(duì)立的發(fā)展理念

湖州的優(yōu)勢(shì)就是地多，便宜，且位居長(zhǎng)三角的“C”位，這一優(yōu)勢(shì)極易形成資源盤活的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展

目前湖州已經(jīng)通過(guò)南太湖新區(qū)重新定位發(fā)展路徑，基于其位于長(zhǎng)三角“C”位的優(yōu)勢(shì)全面重構(gòu)發(fā)展模式，在政府舉債全力發(fā)展基建與開發(fā)南太湖新區(qū)，形成政府主導(dǎo)，以培育自身主導(dǎo)的核心產(chǎn)業(yè)與基于價(jià)格優(yōu)勢(shì)虹吸周邊產(chǎn)業(yè)、人才與資本的雙輪戰(zhàn)略

在合理的范疇內(nèi)，單位面積的財(cái)富承載量持續(xù)增加必然會(huì)推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，便于當(dāng)?shù)卣邇r(jià)賣地，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)收入的回籠

在形成持續(xù)增量的產(chǎn)業(yè)、人才與資本流入提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面與推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，然后再高價(jià)賣地，通過(guò)土地財(cái)政向社會(huì)回籠資金償還前期的基建所欠債務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)資源的盤活與推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

四、湖州在2032年之前的發(fā)展必然會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)期，具有極大的投資價(jià)值

目前湖州南太湖新區(qū)已經(jīng)形成初步規(guī)模，五一期間也正式開街，當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、上市公司以及政府機(jī)構(gòu)開始大規(guī)模遷入

下一步必然會(huì)打造多個(gè)高端產(chǎn)業(yè)集群，基于其位居長(zhǎng)三角“C”位與低房?jī)r(jià)、低低價(jià)與平均薪酬極低的優(yōu)勢(shì)，尋求浙江的資源注入，做大規(guī)模與戰(zhàn)略布局

最后就是基于市場(chǎng)出清的邏輯，在整個(gè)長(zhǎng)三角尋求新的定位，反虹吸周邊核心城市，實(shí)現(xiàn)湖州的大幅發(fā)展

湖州的另一戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)就是其前期的布局恰恰趕上這一輪房地產(chǎn)行情，決定這一輪房地產(chǎn)行情的關(guān)鍵是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要對(duì)前期發(fā)展的積淀實(shí)施出清

基于此中央必須基于市場(chǎng)邏輯全力推高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)三大戰(zhàn)略預(yù)期，即

1、 必須通過(guò)人為推高房?jī)r(jià)，形成賺錢效應(yīng)對(duì)前期地方政府與開發(fā)商所集聚的巨額債與存量房產(chǎn)務(wù)實(shí)施出清，即將其轉(zhuǎn)移至社會(huì)

2、 激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決就業(yè)

3、 重拾土地財(cái)政，將社會(huì)財(cái)富收歸地方政府，培育新興產(chǎn)業(yè)、發(fā)展基建

就在第四次房地產(chǎn)行情爆發(fā)的前期，湖州已經(jīng)全面布局，巨額負(fù)債，大力發(fā)展基建與打造了南太湖CBD，在第四次行情全面來(lái)臨后，湖州借此持續(xù)高價(jià)賣地，回籠社會(huì)財(cái)富后再大力發(fā)展，做大規(guī)模與全面產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)一輪大發(fā)展

中央已經(jīng)明確多次定性，一定要把南太湖建設(shè)好，為了實(shí)現(xiàn)中央的要求，湖州在各領(lǐng)域都具有“優(yōu)先權(quán)”，必須在極端的時(shí)間內(nèi)做出成績(jī)，給中央交作業(yè)，由此得知，湖州在2032年之前的發(fā)展必然會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)期，具有極大的投資價(jià)值

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來(lái)，錯(cuò)過(guò)2008年，不能再錯(cuò)過(guò)2026年

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國(guó)際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教